Chroniques d'Investissement du Logement en Côte d'Ivoire

En Côte d’Ivoire, l’accès au logement abordable est une préoccupation importante pour la population ainsi que pour les pouvoirs publics.

Le déficit de logement est estimé à plus de 600 000 dont 200 000 uniquement à Abidjan. Ce déficit augmente rapidement sous l’effet combiné de la forte croissance démographique (2.6% par an) et de la faiblesse de l’offre de logements (la production actuelle n’offre que quelques milliers de logements par an sur le marché, alors que les besoins estimés sont d’au moins 25 000 logements par an pour Abidjan et 25 000 logements par an pour l’intérieur du pays).

Si ce problème concerne toutes les catégories sociales, il touche particulièrement les ménages les moins aisés. En effet, les données récentes compilées par le Centre for Affordable Housing Finance in Africa montrent que les coûts de construction des maisons les moins chères demeurent hors de portée pour une grande partie de la population du pays. Ce qui suggère que la résolution du problème d’accès au logement abordable serait difficile sans la mise en place des mécanismes de financement adaptés aux réalités des ménages à bas revenus. C’est dans ce contexte que le CAHF a lancé une étude pour aider à concevoir et à mettre en place des solutions de financement du logement qui tiennent compte des réalités propres aux ménages à bas revenus.

L’objectif de l’étude était d’établir le profil d’investissement dans le logement pour les ménages à bas revenus du Sénégal : Il s’agissait en fait de collecter et d’analyser les données pertinentes pour comprendre comment ces ménages investissent dans leur logement et les contraintes auxquelles ils sont confrontés tout au long du processus. Les objectifs spécifiques sont organisés autour des cinq axes thématiques suivants :

1. Les caractéristiques socio-économiques des ménages à bas revenus;
2. Le statut d’occupation et les caractéristiques du logement;

• La décision et les motivations d’investissement dans le logement;

1. Le processus d’investissement dans le logement (acquisition et sécurisation du terrain, construction, etc.);
2. Les financements utilisés ainsi que les principaux obstacles à l’accès au financement pour le logement.

Pour la réalisation de cette étude, une enquête a été menée dans le district d’Abidjan du 28 juin au 27 juillet 2019, sur un échantillon aléatoire de 602 ménages (les communes de Cocody et du Plateau, réputées pour être le lieu de résidence des ménages a revenus élevés) ont été exclues du champ de l’enquête

Globalement, les résultats suggèrent que les ménages à bas revenus du District d’Abidjan sont majoritairement locataires (69%), et la majorité de ces locataires (67%) ont des plans d’investissement dans le logement.

Cependant, l’analyse du profil des propriétaires montre que dans près de 7 cas sur 10, l’accès à la propriété s’est fait à la suite d’un héritage. Très peu de ménages à bas revenus investissent donc effectivement dans le logement. Et lorsqu’ils le font, c’est dans la plupart des cas sur fonds propres; les financements bancaires pour l’achat ou la construction du logement sont plutôt rares (4%).

Vu l’importance que revêt l’accès à la propriété pour les locataires, il apparaît important de mettre en place des mesures pouvant faciliter l’investissement dans le logement. L’analyse des démarches d’investissement dans le logement, telle que présentée dans ce rapport, suggère qu’il faudrait, entre autres:

• Renforcer les capacités des promoteurs immobiliers à offrir une gamme plus diversifiée de logements et surtout à des prix plus abordables. Car les ménages qui ont choisi de construire plutôt que d’acheter un logement ont majoritairement indiqué l’avoir fait par souci d’économie (58%) ou parce qu’il leur était difficile de trouver sur le marché une « maison adaptée à leur besoin » (23%).
• Renforcer aussi les capacités des aménageurs fonciers professionnels à offrir une gamme diversifiée de terrains viabilisés et sécurisés, et à des prix abordables. Les défaillances dans ce domaine ont conduit plusieurs ménages à se tourner vers les lots non viabilisés, non sécurisés et parfois non-conformes aux plans d’urbanisme en vigueur.
• Simplifier les procédures de sécurisation des terrains et d’obtention du permis de construire. La majorité des propriétaires de terrain n’ont que des titres provisoires pour leur terrain ou aucun titre du tout, et la majorité de ceux qui construisent le font sans permis de construire. Cette situation les rend d’office inéligibles pour les crédits immobiliers offerts par les banques de la place.
• Trouver les solutions efficaces pour améliorer la qualité et faire baisser le coût des matériaux de construction sur le marché.
• Développer des produits de financement du logement adaptés pour les ménages travaillant dans le secteur informel. Ces ménages sont majoritaires parmi les ménages à bas revenus et sont d’office inéligibles aux crédits immobiliers actuellement offerts, vu que quasiment toutes les banques posent comme condition d’accès à ces crédits que les demandeurs doivent être salariés.