Développer des programmes nationaux de logements sociaux en Afrique : Quelques enseignements du programme présidentiel ivoirien de logement sociaux
Le diagnostic est connu et commun à de nombreux pays africains : la Côte d’Ivoire, pays dont la croissance économique annuelle est supérieure à 8% depuis 4 ans, avec une urbanisation importante, souffre d’un déficit de plus de 400 000 logements, dont au moins 200 000 uniquement pour la ville d’Abidjan, capitale économique du pays, avec principalement un manque criard en logement sociaux pour foyers à revenus faibles et modérés. Ce diagnostic sans appel a été notamment fait par le Président Alassane Ouattara en 2010, alors candidat aux élections présidentielles.
Depuis, qu’en est-il ?
Le Gouvernement ivoirien a rapidement mis en place en 2012 un programme présidentiel de logements sociaux, économiques et de standing avec pour objectif la construction de plus de 75 000 logements à Abidjan, dont 60 000 logements sociaux.
Les blocages initiaux liés au foncier, notamment à la transcription, dans certaines zones, du droit coutumier en titres fonciers classiques ont été rapidement résolus. Les études techniques de faisabilité, les appels d’offres et l’identification des prestataires nationaux et internationaux à la réputation établie ainsi que les provisions budgétaires ont été finalisés depuis 2014. On peut aisément voir à la périphérie d’Abidjan de nombreux chantiers et de nouveaux quartiers sortir de terre.
Mais 4 ans après le début du projet, et de l’aveu même du Gouvernement, très peu de constructions, notamment celles à bas coût, ont été achevées alors que la date initiale de livraison avait été fixée à décembre 2015.
De plus, alors qu’un des éléments clés du programme présidentiel de logements sociaux est la fourniture de logements de qualité pour un prix de 5 millions de FCFA (7 500 euros), le Gouvernement a annoncé en 2015, soit bien après que les entreprises privées et publiques aient démarré les travaux, qu’il serait extrêmement difficile pour les entreprises mandatées de tenir ces coûts. Le chiffre désormais avancé pour un logement social est compris entre 12 et 15 millions de FCFA (18 293 et 22 867 euros), soit une hausse de plus de 240% par rapport à l’objectif initial. La raison principale invoquée par les différentes parties prenantes est l’augmentation des coûts des matériaux de construction.
Mais 4 ans après le début du projet, et de l’aveu même du Gouvernement, très peu de constructions, notamment celles à bas coût, ont été achevées alors que la date initiale de livraison avait été fixée à décembre 2015.
De plus, alors qu’un des éléments clés du programme présidentiel de logements sociaux est la fourniture de logements de qualité pour un prix de 5 millions de FCFA (7 500 euros), le Gouvernement a annoncé en 2015, soit bien après que les entreprises privées et publiques aient démarré les travaux, qu’il serait extrêmement difficile pour les entreprises mandatées de tenir ces coûts. Le chiffre désormais avancé pour un logement social est compris entre 12 et 15 millions de FCFA (18 293 et 22 867 euros), soit une hausse de plus de 240% par rapport à l’objectif initial. La raison principale invoquée par les différentes parties prenantes est l’augmentation des coûts des matériaux de construction.
Par ailleurs, en analysant les 75 000 dossiers de souscripteurs réceptionnés, les autorités ivoiriennes ont constaté que plus de 60 % des demandeurs risquent de voir leur projet rejeté par les banquiers et les promoteurs immobiliers.
Cette difficulté à anticiper la hausse des coûts de construction (notamment du ciment importé) et la difficulté pour les couches défavorisées de la population d’accéder à la finance formelle risquent de plomber ce programme. On pourrait dès à présent tirer les deux leçons suivantes :
- 1) l’importance,dès le montage du projet, d’analyser les couts à venir de la construction, en prenant en compte la hausse soudaine de la demande sur le marché, causée par la relance économique.
- 2) Le montage en amont de solutions innovantes de financements des logements à bas coûts avec les institutions financières et une meilleure coordination des différents acteurs du marché sont également essentiels.
Face aux difficultés rencontrées, le ministre de l’Habitat et du Logement social, Gnamien Konan, a récemment annoncé que l’Etat de Côte d’Ivoire s’engage à racheter, à travers le Fonds pour l’habitat social (FHS), tous les logements sociaux achevés qui répondent aux normes techniques définies par le programme. Le rachat concerne aussi les logements économiques si l’offre globale contient 65% de logements sociaux. Il a également annoncé la mise en place d’un fonds de garantie de crédit acquéreur alimenté par 50% des droits et taxe sur le ciment importé et le clinker. En contrepartie, l’offre des promoteurs immobiliers devra comprendre 90% de constructions à plusieurs niveaux (immeubles, maisons à étages) ce qui n’était pas prévu initialement dans le programme.
Il sera très intéressant de suivre l’évolution de ce projet, notamment la réaction des sociétés mandatées pour la construction des logements maintenant que le cahier des charges sur les logements sociaux a changé. L’offre du gouvernement de racheter aux promoteurs immobiliers les biens déjà construits peut être intéressante à court terme pour s’assurer de fournir aux populations le plus rapidement possible et à un meilleur coût les logements dont elles ont besoin. Toutefois, des précautions sont à prendre pour éviter que l’Etat ne rachète les logements à des promoteurs privés à un prix largement supérieur à leur coût réel.
Il faudrait aussi engager dans les meilleurs délais une concertation entre le gouvernement et les différentes institutions financières de la place pour voir dans quelle mesure le fond de garantie proposé par le gouvernement ivoirien favorisera une réelle augmentation des financement adaptés pour permettre aux populations fragiles d’avoir accès au logement. Une des solutions pourrait être de se rapprocher des instituts de microfinance (IMF) déjà présents en Côte d’Ivoire (80 IMF d’après la BCEAO) afin de les aider a développer d’avantage les produits de microfinance destinées au financement de l’habitat. En effet ces produits, bien qu’étant encore très peu développés en Afrique, montrent déjà des résultats très prometteurs1 dans certains pays comme le Kenya et l’Uganda.
Sans ces différentes mesures, le risque est grand de voir ce programme ambitieux de fourniture en logements sociaux se transformer en un programme immobilier qui, même s’il aboutit, ne touchera finalement que les classes moyennes et supérieures et raterai ainsi sa cible.