Quel est le rôle du logement dans les économies africaines ? Notre nouvelle série de blogs

Deux des questions sans réponses les plus anciennes dans le domaine du logement sont : « Comment le logement contribue-t-il aux économies des pays africains ? » et « Quels sont les coûts de construction d’une maison abordable en Afrique ? »

Le CAHF a récemment terminé deux études qui nous donnent des réponses plus claires à ces deux questions précises ainsi qu’à bien d’autres. Les deux études sont novatrices dans leur approche. Elles s’aventurent dans tes territoires où les véritables informations sont rares et les données nécessaires pour déduire des informations sont très peu disponibles. Nous ne prétendons pas avoir répondu définitivement à ces questions, mais nous avons parcouru un long chemin pour développer des approches susceptibles d’être reproduites qui nous donnent plus de certitudes que jamais auparavant. Et, nous espérons que ce sera la fondation sur laquelle des informations de meilleure qualité et plus précises se développeront sur tout le continent africain. Les deux études se poursuivront au cours de l’année prochaine. Le CAHF approfondira sa connaissance de ces méthodologies et partagera son savoir-faire avec d’autres pays africains.

Au cours de l’année 2017, nous publierons une série de blogs qui envisageront le rôle de la construction résidentielle et de la location résidentielle dans les économies en développement de l’Afrique. Nous comparerons également les coûts de production d’un logement résidentiel abordable dans quinze pays africains. En outre, nous vous communiquerons la manière dont ces deux études (l’une abordant le logement d’un point de vue macro-économique et l’autre le point de vue micro-économique) se combinent pour avoir une meilleure image du rôle du logement dans les économies en développement.

Le logement dans l’économie

La première étude du CAHF, « le rôle du logement dans les économies des pays en développement », analyse la chaîne de valeur économique du logement de manière à ce que ceux qui ne sont pas familiers avec les analyses économiques puissent comprendre et calculer la contribution économique de la chaîne de valeur du logement en Afrique du Sud. Les blogs sont basés sur les travaux réalisés par Eloshiba Consortium et sur une analyse de la chaîne de valeur économique menée par David Gardner et Keith Lockwood. Le CAHF publiera le rapport de cette étude au cours du premier trimestre de 2017. À l’avenir, la méthode utilisée pour élaborer ce qui précède sera appliquée pour quantifier les chaînes de valeur économique du logement d’autres pays africains dans lesquels il existe moins de données économiques facilement disponibles. Il est important de noter que cette étude est plus orientée sur la perspective économique du logement que sur le développement

L’étude montre la manière dont les économies construisent le logement et la manière dont le logement construit les économies. Les spécialistes du logement sont familiers avec « la chaîne de valeur économique du logement » à travers laquelle le logement est créé, occupé et commercialisé. Le terrain est identifié, planifié, subdivisé, viabilisé, puis l’habitation est construite de manière progressive ou comme une unité complètement terminée. Le terrain et les maisons sont ensuite commercialisés, occupés (que ce soit formellement ou informellement détenu et loué) et améliorés au fil du temps. Cependant, le mécanisme plus détaillé de la « chaîne de valeur économique du logement » est moins clairement compris. Mais, il ne faut pas se méprendre, car il existe un grand corpus de littérature qui calcule et quantifie le rôle du logement dans les économies développées. La difficulté est que dans la plupart des économies en développement, notre compréhension du logement, la manière dont il est promu, et le rôle qu’il joue dans la croissance économique sont tout à fait différents de la structure des économies développées. En outre, il est souvent difficile pour les spécialistes et les économistes du logement « d’avoir des discussions sur le logement » sans avoir des incompréhensions. Enfin, il n’existe pas de données suffisantes dans de nombreux pays en développement pour réaliser une estimation éclairée de l’impact du logement sur l’économie.

La série de blogs sur « Le logement dans l’économie » analysera le fonctionnement de la chaîne de valeur économique du logement. Nous examinerons les deux principales chaînes de valeur du logement qui influencent l’économie : la chaîne de valeur de la construction résidentielle et la chaîne de valeur locative résidentielle. Ces chaînes de valeur seront divisées dans les volets les plus importants.

Premièrement, nous examinerons l’impact économique direct du logement. À savoir, la manière (et la quantification) dont l’impact économique initial est créé (création de valeur ou valeur ajoutée brute) pendant la construction et la location de maisons. Nous suivrons également les effets économiques de premier tour qui sont directement générés à partir des éléments requis pour construire ou louer des habitations (à savoir, des intrants intermédiaires tels que les matières premières, les produits manufacturés et les services). De cette façon, nous montrerons quels secteurs de l’économie sont stimulés par la construction de maisons et les activités de location.

Deuxièmement, nous montrerons les impacts indirects du stimulus économique direct issus de la construction et de la location de logements. Ces retombées économiques induites découlent de la façon dont les salaires, les intérêts les bénéfices et les loyers sont utilisés dans l’économie une fois qu’ils sont créés grâce à la construction et à la location de maisons.

Troisièmement, nous aborderons la façon dont le stock de logements est ajouté au total du stock de logements existants du pays et jumelé au profil de demande de logements de cette économie.

En élaborant cette chaîne de valeur pour l’Afrique du Sud, nous montrerons la contribution et l’impact économiques du logement dans cette économie. Grâce à une meilleure compréhension de la chaîne de valeur du logement, nous pourrons ensuite répondre à d’autres questions. Quelle est l’influence du logement en tant que secteur économique dans une économie en développement ? Est-elle la même que dans les économies développées ? Le logement est-il un moteur qui stimule la croissance économique durable ? Le logement est-il un indicateur de cycles économiques ? Dans quelle mesure la construction et la location de logements génèrent-elles et stimulent-elles l’emploi ? Comment pouvons-nous commencer à quantifier les différents rôles joués par la construction de maisons et la location de maisons et à comprendre la contribution des secteurs du logement formel et informel ? À partir de cela, nous pouvons commencer à anticiper l’impact économique de l’augmentation des investissements dans le logement ainsi que de l’amélioration des politiques de logements et économiques qui stimulent l’activité dans les chaînes de valeur économique du logement.

Analyse comparative des coûts du logement en Afrique

La seconde étude du CAHF, intitulée « Analyse comparative des coûts du logement dans quinze pays africains », développe et met en œuvre une méthodologie cohérente pour spécifier, détailler, établir les coûts d’une maison standardisée de manière uniforme dans deux villes de quinze pays africains. Cette étude a été conceptualisée par la CAHF, gérée par David Gardner et mise en œuvre par nos partenaires, l’organisme Affordable Housing Institute (AHI) (Institut du logement abordable, AHI) avec le soutien de métreurs locaux de chaque pays concerné. L’étude a élaboré une méthodologie qui a été conduite dans quinze pays : Cameroun, République démocratique du Congo, Ghana, Kenya, Libéria, Malawi, Maroc, Mozambique, Nigéria, Rwanda, Sénégal, Afrique du Sud, Tanzanie, Ouganda et Zambie. Le rapport d’étude sera publié au cours du premier trimestre de 2017 et un tableau de bord des coûts du logement sera disponible sur le site Web de la CAHF dans un proche avenir.

La documentation sur le logement et les documents de conférence mentionnent souvent « logement conventionnel », « logement abordable », « logements de base » et « coûts de construction », mais ces termes généraux sont rarement clairement définis. Si l’on prend l’exemple d’une discussion sur les coûts relatifs de la construction d’une maison à prix abordable, par exemple, en Afrique du Sud, en Zambie et au Nigéria. Cette discussion perd presque toute signification lorsque différentes normes culturelles de logement, politiques et différents standards acceptables (pour les ménages, le gouvernement et les banques) et mode de fourniture de terrain, de viabilisation, de financement et de construction ne sont également pas pris en compte. Le Sud-africain va penser à une unité de base de 42 mètres carrés subventionnée par l’État et construite en masse, le Zambien pensera à une structure de base construite par l’habitant sur un terrain à bail, tandis que le Nigérian aura en tête une maison de « rêve » à deux étages financée par la diaspora et construite par un promoteur privé. Il faut ajouter à cela le coût élevé du terrain nu, par exemple, à Nairobi par rapport à des terrains très rentables mis à disposition à Kigali ou des viabilisations fournies par la municipalité en Afrique du Sud par rapport aux viabilisations complètes sur site requises dans d’autres villes africaines. Une personne avisée posera la question rhétorique : « Êtes-vous aussi perdu que moi ? ».

L’étude pilote de l’analyse comparative des coûts du logement porte sur les complexités de la définition d’une « maison standard » dans plusieurs cultures, sur la manière de répartir ce qui précède en plusieurs composantes et sur la façon de s’assurer que les coûts sont cohérents et comparables dans les pays francophones, anglophones, portugais et dans le contexte de différentes conventions d’établissement de coûts et de métrés. Nous avons conçu une maison basique et générique (ni trop grande, ni trop petite) qui pourrait être considérée comme acceptable en Afrique. Une maison de 46 mètres carrés avec un balcon de 9 mètres carrés construite sur une parcelle de 120 mètres carrés a été subdivisée dans un devis estimatif détaillé comprenant près de 400 articles de coûts : le terrain, la viabilisation, les matériaux de construction, la main-d’œuvre, les bénéfices et les coûts de financement. Le devis estimatif standard a été envoyé à des métreurs qualifiés dans chaque pays et les coûts ont été établis en fonction des coûts prévalant dans le pays concerné pour un lotissement théorique de 20 unités dans la capitale et dans une ville secondaire. Ces informations sur les coûts ont été rassemblées, vérifiées, consolidées et analysées.

Le CAHF dispose dorénavant d’une base de données complète sur les coûts de base d’une maison standardisée dans trente villes de quinze pays. Nous pouvons comparer le coût total de construction terminée de cette maison standard à travers les pays et les villes. Nous pouvons diviser ces coûts en grandes catégories (terres, infrastructures, construction, autres coûts), en sous-catégories (fondations, murs, toits, finitions), ou en coûts de composants (main-d’œuvre par rapport aux matériaux, coût du ciment ou du bois, ou de l’acier). Enfin, nous avons catégorisé les coûts des intrants en fonction de leurs classifications classiques de l’industrie (SIC) afin de savoir quels secteurs économiques sont stimulés (ainsi que l’étendue) par la construction de cette maison. Le plus important, nous pouvons comparer ces éléments (catégories, composants, intrants, produits, secteurs) parmi les villes et les pays et les secteurs économiques.

La série de blogs sur le Logement dans l’économie fera également des rapports sur cette étude, explorera les énormes quantités de données recueillies et mettra en évidence ce que l’on constate. Nous savons maintenant que le coût dollarisé de la construction de cette maison CAHF varie de plus de 100 pour cent entre les pays, et même entre les villes du même pays. Enfin, nous pouvons démontrer les différences que la terre, la viabilisation, la construction et les autres coûts ont sur les coûts généraux de la maison sur une base comparable. Nous pouvons montrer que certains pays ont des marchés du travail beaucoup plus coûteux et que les coûts intermédiaires des intrants (comme l’acier, le bois et le ciment) diffèrent sensiblement sur l’ensemble du continent. Rejoignez-nous sur le parcours de découverte de ces différences au cours des prochains mois. Il reste encore beaucoup à découvrir.

Le fait de connaître ces éléments est utile, mais pas encore très informatif. Nous allons explorer la raison pour laquelle certaines de ces différences existent. Nous nous penchons sur les impacts de la politique foncière, de l’aménagement et des autorisations, de la structure et la maturité économiques, de la politique industrielle, des systèmes municipaux et des marchés financiers sur les coûts du logement.

Il y a beaucoup d’éléments à explorer. Nous vous invitons à commenter avec vos propres expériences et idées.