Housing Finance in Communauté d’Afrique de l’Est (CAE)
Vue d'ensemble
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La Communauté de l’Afrique de l’Est (CAE) est une organisation intergouvernementale régionale réunissant les États du Burundi, du Kenya, du Rwanda, du Soudan du Sud, de la République-Unie de Tanzanie et de l’Ouganda, avec une population totale de 172 millions de citoyens. On estime que 22% de la population de la région réside dans les zones urbaines. L’économie de la région est en croissance et est l’une des plus élevées d’Afrique, le Rwanda, la Tanzanie et le Kenya ayant la croissance économique la plus élevée de la région.
Le secteur bancaire commercial dans la CAE est large. Il y a également une forte présence de services bancaires transfrontaliers, grâce à laquelle 11 banques multinationales et appartenant à des Kenyans effectuent des opérations bancaires transfrontalières dans la CAE. Malgré un accès accru aux services financiers formels, au Burundi et au Soudan du Sud, il y a eu un décalage, avec 12,5% de la population adulte du Burundi et seulement 1% de la population adulte du Sud-Soudan ayant accès aux services financiers. Les prêts hypothécaires dans la région sont faibles. Les prêteurs ont hésité à élargir leur portefeuille de prêts hypothécaires en raison de l’accès limité aux marchés financiers et des exigences strictes en matière de garanties.
L’abordabilité du logement est restée un défi dans la région en raison des prix élevés des maisons achevées et du financement onéreux du logement. Les gouvernements et les autres parties prenantes de la région ont continué d’améliorer l’accès au financement pour les acheteurs de maisons. Cela s’est fait par la création de sociétés de refinancement hypothécaire en Tanzanie et au Kenya, et au Rwanda, par le développement de divers projets de développement de logements abordables. En Ouganda, des banques comme la Housing Finance Bank et la Bank of Africa ont mis en place un financement à 100% pour les hypothèques résidentielles.
En raison de l’urbanisation rapide et du manque de planification urbaine, les pays de la région de la CAE connaissent d’importants déficits en matière de logement et la propriété du logement reste hors de portée pour de nombreux ménages de la région. Certains facteurs qui contribuent à cela comprennent le financement du logement inabordable, les coûts fonciers urbains prohibitifs, l’insécurité foncière et les coûts élevés de construction.
Un certain nombre de changements réglementaires ont affecté le logement et le financement du logement dans la région de la CAE, cherchant à accroître la production et la fourniture de logements abordables, les cadres réglementaires et administratifs et la planification et le développement intégrés des établissements humains.
Les marchés du logement et des prêts hypothécaires dans la région ne devraient cependant croître que si l’accessibilité financière augmente le long de la construction de logements et de la chaîne de valeur financière. Cela augmenterait l’accès à des habitats adéquats et aurait un impact sur le développement économique de la région. Des investissements supplémentaires dans la région peuvent être stimulés grâce à un meilleur accès aux données. Dans la région EAC, l’accès aux données varie d’un pays à l’autre.
- Vue d'ensemble
- Accès au financement
- Faisabilité budgétaire
- Offre de logements
- Marchés immobiliers
- Politique et règlementation
- Les opportunités
- Défis régionaux en matière de données
- Sources supplémentaires
Communauté d’Afrique de l’Est (CAE)
Vue d'ensemble
La Communauté de l’Afrique de l’Est (CAE) est une organisation intergouvernementale régionale regroupant six États : Le Burundi, le Kenya, le Rwanda, le Sud-Soudan, la République-Unie de Tanzanie[1] et l’Ouganda, dont le siège est à Arusha, en Tanzanie. La CAE compte 172 millions d’habitants, dont plus de 22 % sont des citadins, et son PIB combiné s’élevait à 172 milliards USD en 2017. [2]
Selon les Perspectives économiques de l’Afrique de l’Est, le PIB réel de l’Afrique de l’Est a augmenté d’environ 5,7 % en 2018, le plus élevé des régions africaines.[3] La croissance économique devrait rester forte, à 5,9 % en 2019 et à 6,1 % en 2020.[4]Les pays ayant la plus forte croissance économique sont le Rwanda (7,2 %), la Tanzanie (6,7 %) et le Kenya (5,9 %). Au Rwanda, la croissance du PIB réel a été tirée par l’industrie et les services. Le secteur des services a également été le principal moteur de la croissance en Tanzanie et au Kenya, suivi du secteur agricole comme principal moteur de croissance du côté de l’offre. Du côté de la demande, la consommation a été le principal moteur de la croissance économique dans la CAE. La région continue de faire face à divers risques à la baisse qui pourraient compromettre la croissance économique et les perspectives de développement. Les principaux risques sont la vulnérabilité de l’agriculture aux aléas de la nature, sa forte dépendance à l’égard des exportations de matières premières et la hausse des prix du pétrole dans les pays importateurs de pétrole. La fragilité des États – avec ses conséquences néfastes pour la sécurité et le progrès économique – constitue un risque pour le Burundi et le Sud-Soudan, dont les taux de croissance étaient respectivement de 1,4 et 3,8.
La CAE a fait des progrès en matière d’intégration régionale. La ratification par la CAE du protocole sur l’union monétaire est un indicateur de ces progrès. Suite à la ratification du protocole du marché commun, le secrétariat de la CAE a mis en place le projet de développement et de régionalisation du secteur financier de la CAE (EAC-FSDRP). L’objectif du projet est d’établir une base pour l’intégration du secteur financier entre les pays de la CAE.
[1] La Tanzanie fait également partie de la Communauté de développement de l’Afrique australe (SADC).
[2] East African Community (no date). About EAC. https://www.eac.int/overview-of-eac (Accessed 21 September 2019).
[3] The East Africa Economic Outlook reports on a total of 13 countries in the East Africa region: Burundi, Comoros, Djibouti, Eritrea, Ethiopia, Kenya, Rwanda, Seychelles, Somalia, South Sudan, Tanzania, Uganda and Sudan.
[4] Africa Development Bank Group (2019). East Africa Economic Outlook 2019. https://www.afdb.org/fileadmin/uploads/afdb/Documents/Publications/2019AEO/REO_2019_-_East_Africa_.pdf (Accessed 25 July 2019). Pg. 5.
Accès au financement
Le secteur bancaire commercial au Kenya est le plus important au sein de la CAE avec 43 banques commerciales et deux institutions de financement hypothécaire. Le système bancaire tanzanien compte 26 banques commerciales et il y a 21 banques commerciales en Ouganda. Le système bancaire rwandais compte 11 banques commerciales, quatre banques de microfinance, une banque de développement et une banque coopérative. Le secteur bancaire burundais comprend sept banques commerciales, une banque de développement et un fonds de logement. Le Sud-Soudan compte 30 banques commerciales, dont sept banques étrangères ayant leur siège au Kenya, en Éthiopie et au Qatar. Les banques locales sont affiliées à des personnes politiquement proches du gouvernement du Sud-Soudan.[1] Dans les six pays, le secteur financier compte d’autres institutions financières de taille moyenne classées dans les catégories de niveau 2 et de niveau 3.[2]
L’expansion transfrontalière des activités bancaires dans la région a commencé dans les années 2000 avec l’implantation de banques kenyanes dans d’autres pays de la CAE. Au total, 11 banques multinationales et kenyanes exercent des activités bancaires transfrontalières dans la CAE. Dans tous les pays de la CAE, les banques commerciales ont créé des organismes faîtiers nationaux, connus sous le nom d’associations bancaires, pour promouvoir les intérêts des banques membres.
Alors que l’accès aux services financiers formels a augmenté dans d’autres pays de la CAE, le Burundi et le Sud-Soudan sont à la traîne, avec 12,5 % de la population adulte du Burundi et seulement 1 % de la population adulte du Sud-Soudan y ayant accès. Le secteur financier au Burundi continue de souffrir de l’insuffisance de l’offre de financement à long terme pour soutenir les prêts hypothécaires et d’un environnement à haut risque qui se traduit par des niveaux élevés de prêts non productifs. À un taux moyen de 17 pour cent,[3] le ratio des prêts non productifs sur le total des prêts au Burundi est supérieur à la moyenne régionale de la CAE de 7 pour cent pour 2018. Les Soudanais du Sud ont tendance à utiliser des groupes informels[4] en raison de l’accès limité aux services financiers formels. Les propriétaires dépendent de l’épargne et d’autres sources de financement, ainsi que des prêts hypothécaires et des prêts bancaires commerciaux.
Les banques du Kenya sont toujours les principaux fournisseurs de financement hypothécaire, 77,5 % de tous les prêts hypothécaires provenant de seulement six banques sur 43 institutions financières du pays. La plupart des institutions financières hésitent à élargir leur portefeuille de prêts hypothécaires parce que l’accès limité aux marchés financiers et les exigences en matière de garanties rendent les prêts hypothécaires excessivement coûteux. C’est ce qui explique le nombre de prêts hypothécaires enregistrés qui ne s’élève qu’à 26 187 au Kenya en décembre 2017.
En Ouganda, la Housing Finance Bank (HFB) est en tête du segment du marché du financement hypothécaire avec environ 55 % du portefeuille hypothécaire total du pays.[5]En juin 2018, l’immobilier demeurait en tête avec 20,6[6] % du total des crédits accordés au secteur privé. Le crédit au secteur immobilier résidentiel a enregistré une croissance annuelle de 10,1 % en mars 2019, contre 7,5 % en mars 2018. Cette hausse notable du crédit dans le secteur de l’immobilier résidentiel est en partie attribuable à la reprise des prix de l’immobilier de juillet à décembre 2018.
Le portefeuille de prêts bancaires du Rwanda reste concentré dans les secteurs du commerce et du crédit hypothécaire avec une part combinée de 50,3 % en juin 2019.[7] En raison de la forte concentration dans ces secteurs, le secteur bancaire reste exposé à des risques. Ces risques comprennent les fluctuations du prix des maisons et les faibles taux d’occupation des immeubles locatifs.
[1] Ferullo, M. (2018). The Sentry: Banking on war: Ending the abuse of South Sudan’s banking sector by political elites and pushing for peace. https://thesentry.org/reports/banking-on-war/ (Accessed on 26 August 2019). Pg. 3.
[2] Financial Institutions are grouped into three categories: in tier one are banks; in tier two are microfinance institutions and in tier three are savings and credit cooperatives (SACCOs).
[3] Central Bank of Burundi website and EAC Central Bank websites.
[4] An informal savings group is a social organization formed to help community members save money for specific purposes (either individual or community level). The two most common examples are rotating savings and credit associations (ROSCAs) or accumulated savings and credit associations (ASCAs).
[5]Parmi les autres banques impliquées dans le financement du logement, citons Bank of Africa, Standard Chartered Bank, DFCU Bank, Stanbic Bank et Centenary Bank.
[6] Bank of Uganda (2019). Credit to the private sector report. https://www.bou.or.ug/bou/rates_statistics/statistics.html (Accessed 19-August-2019) Pg. 5.
[7] National Bank of Rwanda (2019). Monetary Policy and Financial Stability Statement. Pgs. 41-80.
Faisabilité budgétaire
La faisabilité financière ou budgétaire du logement dans les pays de la CAE reste un défi majeur pour la plupart des ménages en raison du coût élevé à la fois des unités de logement achevées et des emprunts pour financer le logement. Les options de logement abordable sont rares au Kenya. Le prix moyen d’un appartement dans les villes satellites,[1] où vivent de nombreuses familles à revenu moyen inférieur, s’élève à environ 3,1 millions KES (30 178 USD) pour un logement d’une chambre à coucher de 40 m2.[2] C’est beaucoup plus que ce que la plupart des Kenyans peuvent se permettre.
À Kampala, la capitale ougandaise, seuls 20 % environ[3] des ménages ont les moyens de posséder une maison. En moyenne, une maison neuve de 2 chambres à coucher se vend pour environ 50 millions UGX (13 488 USD), ce qui est hors de portée de la plupart des Ougandais. La plupart des prêteurs n’offrent du financement que jusqu’à concurrence de 80 % pour les prêts hypothécaires résidentiels, et la majorité des propriétaires éventuels ne peuvent obtenir les 20 % restants pour être admissibles au financement résidentiel. De plus, les taux d’intérêt sur les emprunts sont demeurés élevés, soit 17 % par année pour la plupart des prêteurs.
À Kigali, la capitale du Rwanda, on estime que les ménages du quintile de revenu moyen ne pouvaient se permettre qu’une hypothèque d’un montant maximum de 4,0 millions RWF (4390,77 USD) à un taux d’intérêt de 17,3 % et une durée de 15 ans.[4]Cependant, selon la Rwanda Affordable Housing Authority (RHA), le prix de la maison de 2 chambres à coucher la moins chère est de 18 millions RWF (19 759 USD), ce qui n’est pas abordable pour la majorité des Rwandais.
De même, au Sud-Soudan, le taux de prêt exorbitant de 24 pour cent et la mise de fonds de 55 pour cent ont rendu difficile pour un ménage au revenu médian de se permettre un financement hypothécaire. Selon la Canback Global Income Distribution Database (C-GIDD) de 2018, la plupart des ménages urbains gagnent entre 793 314,6 SSP (5000 USD) et 1 269 303,3 SSP (8000 USD) par an. Ce niveau de revenu fait qu’il est difficile pour le ménage moyen de se permettre le logement formel le moins cher dans les zones urbaines – au prix de 12 645 600 SSP (80 000 USD) pour 90 m².
Le secteur immobilier du Burundi n’est pas différent des autres pays de la CAE. Bien que le taux de pauvreté basé sur 3525 BUF (1,9 USD) par jour soit passé de 74,7 pour cent en 2017 à 71,8 pour cent[5] en 2018, il est toujours difficile de trouver un logement décent. De plus, les options de financement pour les investissements liés au logement sont inabordables tant pour les investisseurs que pour les propriétaires éventuels. Les institutions financières ont maintenu des taux d’intérêt élevés, soit en moyenne 15,98 %, ce qui rend difficile l’accès au crédit pour la plupart des citoyens à revenu modeste.
Malgré les nombreux obstacles, les gouvernements des pays de la CAE et d’autres parties prenantes, c’est-à-dire les donateurs et le secteur privé, continuent d’essayer d’améliorer l’accès au financement pour les acheteurs de maisons. Au Kenya, la création de la Kenya Mortgage Refinancing Company (KMRC) favorisera le logement abordable en permettant l’octroi de prêts à long terme à des taux de marché attrayants. Le gouvernement du Rwanda (GdR) a été un pionnier dans le développement de divers projets de développement de logements abordables et a récemment prévu de mettre en œuvre un concept de ville verte sur un site de 620 ha à Kigali. Cet aménagement devrait commencer en janvier 2020.
En Ouganda, des banques telles que la Housing Finance Bank et la Bank of Africa ont mis en place un financement à 100 % pour les prêts hypothécaires résidentiels, en vertu duquel les clients qui n’ont pas versé d’acompte sont entièrement financés pour acquérir un logement. Le Gouvernement ougandais s’est concentré sur la livraison de 101 unités de logement aux familles évacuées de la région du Mont Elgon, à l’est du pays, sujette aux glissements de terrain. Des logements de deux chambres à coucher ont été construits par l’armée et la police nationales dans le cadre de la première phase, achevée en mars 2019. D’autres phases sont prévues pour la livraison de 1300 maisons qui seront occupées par 6 300 personnes touchées par des glissements de terrain dans la région.
[1] Les villes satellites sont des villes de petite ou moyenne taille situées à proximité d’une grande ville, par exemple des villes plus petites près de Nairobi, Mombasa ou Kisumu.
[2] Cytonn Investments (2019). Nairobi Metropolitan Area Residential Report. Housing Deficit and Economic Development to Drive Growth. https://cytonn.com/downloads/nma-residential-report (Accessed 13 September 2019). Pg. 25.
[3] Uganda National Bureau of Statistics (2016/17). National Household Survey 2016. https://www.ubos.org/wp-content/uploads/publications/03_20182016_UNHS_FINAL_REPORT.pdf (Accessed 15 September 2019).
[4] Bower, J. and Murray, S. (2019). Housing need in Kigali. C-38406-RWA-1. https://www.theigc.org/wp-content/uploads/2019/07/Bower-et-al-2019-Final-report.pdf (Accessed 22 August 2019). Pg.6.
[5] World Bank Report (2019). Burundi Recent Developments April 2019. http://pubdocs.worldbank.org/en/708231492188151479/mpo-bdi.pdf (Accessed 15 September 2019).
Offre de logements
L’urbanisation rapide et l’absence de planification urbaine ont entraîné d’énormes déficits de logements. Posséder une maison décente est encore un objectif inaccessible pour de nombreux ménages dans les pays de la CAE. Les principaux obstacles aux efforts visant à atténuer la crise du logement dans les pays de la CAE comprennent le manque de financement du logement abordable, le coût prohibitif des terrains urbains, la faible sécurité foncière, la hausse des coûts de construction et la prévalence des taudis.[1]
Le Kenya a un déficit de logements de près de 2 millions d’habitants, qui croît à un rythme d’environ 200 000 unités par an. Le logement informel est en augmentation dans les zones urbaines, 61 % de la population urbaine vivant dans des bidonvilles et des logements surpeuplés.[2] La Banque mondiale estime qu’en 2017,83 % de l’offre actuelle de logements sera destinée à la population à revenu moyen supérieur et à revenu élevé, tandis que seulement 2 % sera destinée à la population à faible revenu.[3] Toutefois, le secteur du logement a enregistré une augmentation du nombre de bâtiments résidentiels et non résidentiels privés achevés au Nairobi City Council (NCC), passant de 11 902 en 2017 à 12 304 en 2018. En outre, l’initiative du logement abordable a pris de l’ampleur grâce aux partenariats public-privé (PPP), aux partenariats de promoteurs privés et aux projets financés par l’État. On peut citer à titre d’exemple : i) le projet New Ngara visant 1 500 logements ; ii) le projet Unity Homes de 1 200 logements dans la ville de Tatu à Kiambu ; iii) le projet Edermann Property de 2 720 logements à Ngara et iv) le projet Mavoko de 8 888 logements qui sera construit par la United Nations Habitat Cooperative Society et qui est en phase de prédéveloppement. Le gouvernement kenyan prévoit de lancer un projet de construction de 30 000 logements bon marché dans l’est de Nairobi d’ici 2020.
Une récente enquête sur le logement menée par le Bureau ougandais des statistiques a révélé que l’Ouganda a un déficit de logements d’environ 1,7 million de logements, qui devrait atteindre 3 millions d’unités en 2030.[4] On rapporte que Kampala à elle seule a un déficit de 550 000 logements. Les principaux responsables sont un taux d’urbanisation rapide de 5,2 % et un taux de croissance démographique élevé de 3,2 % par an. Pour faciliter l’accès à des logements abordables, le gouvernement ougandais s’est associé au secteur privé pour améliorer les infrastructures comme l’eau, l’assainissement, l’électricité et les routes. Avec l’émergence des promoteurs immobiliers privés, les secteurs du logement et du crédit hypothécaire connaissent une croissance rapide et de nombreux promoteurs privés se sont associés à des banques commerciales pour offrir des prêts hypothécaires aux citoyens qui n’ont pas les moyens d’acheter directement. En octobre 2018, HFB s’est associée à Habitat pour l’humanité et au Buganda Kingdom pour promouvoir la « Campagne pour une vie décente ». Cette initiative vise à améliorer les conditions de vie grâce à un logement décent, à de meilleurs moyens d’existence et à l’accès à l’eau salubre et propre, l’objectif global étant de soutenir près de 400 personnes d’ici 2030.
On estime à 721 000 le nombre de nouveaux logements nécessaires à Kigali (Rwanda) d’ici 2032, soit près du double des 367 000 logements nécessaires en 2018.[5] Le gouvernement a joué un rôle déterminant dans le soutien d’initiatives axées sur le logement abordable au Rwanda. L’introduction d’un régime foncier uniforme ainsi que la fourniture de terres durables dans le cadre du Plan directeur national d’aménagement et de développement foncier (NLUMP) en sont des exemples clés. En juin 2019, une coentreprise entre la Banque de développement du Rwanda (BRD) et Shelter Afrique a annoncé la construction de 2 000 logements abordables dans le secteur de Nyamirambo (district de Nyarugenge), conformément au plan directeur de la ville de Kigali et au programme de logement abordable de la politique nationale du logement.[6]Le projet vise environ 2800 logements abordables sur un terrain de 42 ha et devrait permettre d’accueillir 14 000 personnes et de créer des centaines d’emplois temporaires et permanents.
Le Sud-Soudan compte 2,6 millions de ménages urbains et 10,6 millions de ménages ruraux. La plupart des unités d’habitation du pays sont occupées par leur propriétaire et seulement 2 à 3 % sont louées. Le pays estime qu’il y a un arriéré de 4 millions d’unités, ce qui nécessite des ajouts urgents au parc de logements du pays. Une étude régionale sur l’évolution du logement en Afrique subsaharienne montre que la qualité du logement au Sud-Soudan s’est le moins améliorée entre 2000 et 2015.[7] Pour améliorer la situation du logement, le Gouvernement du Sud-Soudan travaille sur un projet communautaire de plan directeur dans l’État équatorial central où environ 9 000 unités de logement doivent être construites avec des options d’achat au comptant et de location-achat. De même, le Programme des Nations Unies pour les établissements humains (ONU-Habitat) a construit 5 000 logements pour les rapatriés et les réfugiés.
L’offre de logements au Burundi est faible en raison de la disponibilité des participants du côté de l’offre de logements. Le pays n’a pas réussi à attirer de grands promoteurs immobiliers en raison de son état politique fragile, de son faible niveau de développement économique et de la forte incidence de la pauvreté. Avec le récent retour à la stabilité politique et le regain d’espoir pour le développement économique, la ville de Bujumbura commence à connaître une offre de nouvelles maisons, en grande partie par quelques investisseurs individuels. Dans le même temps, l’afflux de réfugiés rapatriés exerce déjà une pression sur la situation du logement au Burundi.
La pénurie de logements dans les pays de la CAE est principalement limitée par l’absence d’un accès plus permanent à un financement à long terme, qui est maintenant offert sur une base ad hoc par les banques internationales de développement. D’autres raisons incluent les promoteurs recherchant des rendements plus élevés grâce à des aménagements haut de gamme ciblant les acheteurs plus fortunés qui disposent d’un revenu disponible plus élevé.
[1] Bah E.M., Faye I., and Geh Z.F. (2018). Housing Market dynamics in Africa. London, United Kingdom, Macmillan Publishers. Pgs. 4-17.
[2]Affordable Housing Investment Summit (AHIS). 8 Countries that Need Sustainable and Affordable Housing in Africa – An Overview. [web blog]. 30 April 2019. https://www.ahisummit.com/8-countries-that-need-sustainable-and-affordable-housing-in-africa/ (Accessed 5 September 2019).
[3] World Bank (2017). Kenya Economic Update – Housing unavailable and unaffordable http://documents.worldbank.org/curated/en/988191491576935397/pdf/114115-REVISED-PUBLIC-KenyaEconomicUpdateFINALFINALMay.pdf (Accessed 30 September 2019). Pg. 27.[5] Bower, J. and Murray, S. (2019). Housing need in Kigali. C-38406-RWA-1. https://www.theigc.org/wp-content/uploads/2019/07/Bower-et-al-2019-Final-report.pdf (Accessed 22 August 2019). Pgs. 6, 12, 79.
[6] Shelter Afrique (2019). Shelter Afrique, Development Bank of Rwanda to build 2,000 housing units in Rugarama. 3 June 2019. http://www.shelterafrique.org/wp-content/uploads/2019/06/Shelter-Afrique-Development-Bank-of-Rwanda-to-build-2000-housing-units-in-Rugarama.pdf (Accessed 22 September 2019). Pgs. 1-2.
[7] Tusting, L., Bisanzio, D., Alabaster, G., Cameron, E., Cibulskis, R., Davies, M., Flaxman, S., Gibson, H., Knudsen J., Mbogo, C., Okumu, F., Seidlein, L., Weiss, D., Lindsay, S., Gething, P. and Bhatt, S. (2019). Mapping changes in housing in Sub-Saharan Africa from 2000 to 2015. https://www.nature.com/articles/s41586-019-1050-5 (Accessed on 12 August 2019). Pg. 391.
Marchés immobiliers
Les 20 dernières années de boom immobilier dans les pays de la CAE ont changé le paysage de la construction et de l’inventaire. Dans la plupart des pays de la CAE, les premières années d’investissements immobiliers lourds se sont concentrées principalement sur les actifs haut de gamme dans l’espoir d’obtenir des marges et des rendements plus élevés. Néanmoins, il existe une opportunité dans les zones de marché moyen par rapport aux zones de marché haut de gamme.
Le rapport Doing Business 2019 de la Banque mondiale classe la CAE à 119 sur 190 en moyenne dans la catégorie de la facilité de faire des affaires. Le Rwanda et le Kenya sont les seules économies régionales qui ont enregistré une amélioration de l’indice de la facilité de faire des affaires deux années consécutives, 2018 et 2019. Le Rwanda était classé 29e et le Kenya 61e cette année. La Tanzanie se classait au 144e rang, l’Ouganda au 127e et le Sud-Soudan au 185e. Le coût de l’enregistrement de la propriété dans la CAE est de 5,3 % de la valeur totale de la propriété, ce qui est inférieur à celui d’autres blocs commerciaux régionaux tels que la Communauté de développement de l’Afrique australe (SADC) à 6,8 % et le Moyen-Orient et l’Afrique du Nord (MENA) à 5,7 %.
Le CAE se classe mal en ce qui concerne le nombre de procédures requises pour l’enregistrement des biens, avec une moyenne de sept procédures. L’Ouganda a le plus grand nombre de procédures (10), tandis que le Rwanda a le moins grand nombre de procédures (3). Au Rwanda, il faut sept jours pour enregistrer la propriété et dans les autres pays de la CAE, l’enregistrement de la propriété prend environ 23 à 67 jours. Toutefois, la moyenne régionale pour l’enregistrement des biens est de 39,3 jours, ce qui est inférieur à la moyenne de 50,3 jours de la SADC.
Politique et règlementation
Un certain nombre de changements réglementaires ont affecté le logement et le financement du logement dans la région de la CAE. En juin 2019, le Parlement ougandais a adopté[1] le projet de loi 2018 sur les propriétaires et les locataires, qui vise à réglementer les relations entre propriétaires et locataires. Ce projet de loi contient plusieurs dispositions sur les droits et les devoirs des propriétaires et des locataires dans les locaux commerciaux et résidentiels loués. Une disposition clé est l’obligation légale d’exécuter un contrat pour toutes les transactions de location supérieures à 500 000 UGX (135 USD) avec des termes et conditions clairs. Le gouvernement a également décidé d’allouer des fonds dans le budget de 2019-2020 pour faciliter l’adoption de la Loi sur la sûreté sur les biens meubles. Cela encouragera encore davantage l’utilisation de biens mobiliers en garantie de prêts.
En 2018, la Société nationale du logement (NHC) du Kenya a établi l’Initiative en matière de logement abordable comme l’un de ses quatre grands piliers[2] pour promouvoir le développement économique à long terme. L’initiative est axée sur la construction de 500 000 unités de logement pour les segments de population à revenu faible et moyen d’ici 2022.[3] Ces unités se situent entre 0,6 million KES (5 841 USD) et 3,0 millions KES (29 205 USD) et visent à réduire le déficit actuel de logements. En outre, le National Housing Development Fund (NHDF) a été créé en vertu de la loi de 2018 sur le logement, avec pour mandat de lever des fonds au moyen d’une taxe sur le logement. Les employeurs sont censés verser une contribution égale à 1,5 % du salaire de base des employés jusqu’à concurrence de 5 000 KES (48,7 USD), et le montant total sera versé dans le fonds.
Au Soudan du Sud, le ministère des Terres, du Logement et du Développement urbain a travaillé sur des intrants qui pourraient contribuer à l’élaboration d’une politique du logement dans l’avenir. Alors que la constitution du Soudan du Sud fait mention d’un « droit au logement » à l’article 34(1), il n’y a ni volonté politique ni allocation budgétaire significative pour une politique du logement et sa mise en œuvre. L’approbation de la Housing Finance Bank et la création du South Sudan Microfinance Development Facility (SSMDF) illustrent l’ampleur de l’ambition du gouvernement.
Les transactions immobilières et immobilières du Burundi sont régies par la Politique Nationale d’Urbanisme et de Logement 2008. La politique fournit le cadre réglementaire pour la gestion de l’eau, de l’environnement, des terres et du développement urbain. Pourtant, malgré l’existence de cette politique, l’application des droits de propriété et des contrats fait défaut. Selon la Banque mondiale, les droits de propriété et les politiques gouvernementales fondées sur des règles sont parmi les plus faibles au monde, le pays ayant obtenu un faible deux points sur six.[4]
Le gouvernement du Rwanda, par l’intermédiaire du ministère de l’Infrastructure, a élaboré le Plan stratégique du secteur de l’urbanisation et de l’habitat rural 2018-2024. Le Plan stratégique met l’accent sur les thèmes suivants : i) planification et coordination intégrées des établissements humains ; ii) ville de Kigali, villes secondaires et autres villes potentielles développées pour stimuler la croissance socioéconomique ; iii) création d’établissements urbains et ruraux vivables, bien viabilisés, connectés, compacts, écologiques et productifs, ayant une identité culturelle ; iv) accès au logement social et abordable et v) amélioration des établissements informels.[5] Le gouvernement fait œuvre de pionnier dans l’élaboration, qui devrait commencer en janvier 2020, d’un concept de ville verte sur un site de 620 ha à Kigali. La ville disposera de logements abordables et durables sur le plan environnemental et de centres de production artisanale intégrés. Deux projets sont en cours de développement sur deux parties du site : phase 1 – Cactus Green Park, un lotissement de 410 maisons sur 13ha et phase 2 – un lotissement sur 125ha. D’autres phases comprendront des immeubles commerciaux et des immeubles de bureaux.
[1] Le projet de loi a été adopté par le Parlement mais attend toujours l’accord du Président.
[2]Le Gouvernement kényan s’est engagé à mettre en œuvre une série de programmes sociaux ambitieux pour promouvoir le développement économique à long terme des citoyens kényans dans le cadre de son programme des Quatre Grands : (1) le logement abordable ; (2) la couverture maladie universelle ; (3) l’amélioration de la fabrication ; et (4) la sécurité alimentaire et la nutrition.
[3] Cytonn Report (2019). National Housing Development Fund (NHDF). 26 May 2019. https://cytonnreport.com/topicals/national-housing-development (Accessed 22 September 2019).
[4] World Bank (2018) Addressing Fragility and Demographic Challenges to Reduce Poverty and Boost Sustainable Growth – Systematic Country Diagnostic. http://documents.worldbank.org/curated/en/655671529960055982/pdf/Burundi-SCD-final-06212018.pdf (Accessed 11 September 2019). Pg. 46.
[5] Ministry of Infrastructure (2019). 3 rd National Urban Forum Rwanda – Implementing the New Urban Agenda.http://www.mininfra.gov.rw/fileadmin/user_upload/NUF_Rwanda_v06.pdf (Accessed 20 August 2019). Pg. 14.
Les opportunités
Les marchés hypothécaires à travers la CAE ne devraient croître que s’ils sont abordables, ce qui non seulement augmentera l’accès à un logement adéquat, mais peut avoir un impact significatif sur le développement économique.
La hausse du financement du logement au Rwanda s’explique en partie par le fait qu’il s’agit de l’un des environnements les plus favorables en Afrique subsaharienne et en partie parce qu’il a éliminé les obstacles à l’obtention de titres fonciers et permis aux citoyens de les utiliser comme garantie dans les opérations de prêt.
L’Ouganda dispose d’un immense potentiel de marché pour la fourniture de logements dans le segment du marché abordable. Avec l’écart grandissant entre l’offre annuelle de logements et la demande établie, les promoteurs pourraient trouver des affaires lucratives dans ce segment. En outre, la stabilité des taux d’intérêt du marché des prêts a favorisé une recrudescence du financement hypothécaire au cours des deux dernières années. Toutefois, la disponibilité d’un financement à faible coût pourrait encore accroître la demande de financement hypothécaire.
Le Sud-Soudan est toujours confronté à une instabilité politique, ce qui entrave l’environnement des affaires. Toutefois, si cette question est résolue, il est possible de renforcer les fournisseurs de services financiers non conventionnels afin de faire progresser le financement du logement par d’autres moyens.
Alors que le Burundi progresse vers la stabilité politique, le développement de logements abordables est une opportunité invitante, de même que des initiatives pour surmonter les défis financiers.
En outre, le développement et une meilleure capitalisation des Mortgage Liquidity Facilities (MLF) déjà présents en Tanzanie, pourraient jouer un rôle vital dans la construction des marchés de capitaux nationaux.
Défis régionaux en matière de données
Des informations sur le financement du logement peuvent être obtenues à partir de multiples sources de données au Kenya, en Ouganda et au Rwanda. Pour ces trois pays, diverses organisations publient régulièrement des rapports sur le logement et l’accès au financement. D’autres rapports peuvent être obtenus auprès d’organisations telles que les banques centrales, les bureaux nationaux de statistiques, la Banque mondiale et des organismes similaires. Toutefois, au Burundi, les informations sur les marchés immobiliers et l’offre de logements ne sont pas facilement disponibles, ce qui rend difficile le suivi de l’évolution du secteur du logement. Les informations les moins récentes sont disponibles au Sud-Soudan, principalement en raison de l’instabilité de l’économie politique. Les rapports disponibles datent de 2011 et ne donnent pas une image exacte des tendances du financement du logement abordable.
Sources supplémentaires
East African Community (2017). EAC Development Strategy 2016/17 – 2020/21. http://154.72.93.70/bitstream/handle/11671/1952/5th%20EAC%20Development%20Strategy-%20Final%20Version.pdf?sequence=1&isAllowed=y (Accessed 11 September 2019).
International Finance Corporation (no date). News and Events. https://www.ifc.org/wps/wcm/connect/news_ext_content/ifc_external_corporate_site/news+and+events/news/trp_featurestory_africahousing(Accessed 10 September 2019).
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Kemboi, L. (2019). Rwanda to construct 2,000 affordable housing units in Nyarugenge district. 4 June 2019. Construction Review online. https://constructionreviewonline.com/2019/06/rwanda-to-construct-2000-affordable-housing-units-in-nyarugenge-district/ (Accessed 15 September 2019)
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