Financement du logement en Égypte
Vue d'ensemble
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L’Égypte est le pays arabe le plus peuplé, avec 103,808 millions d’habitants. La population devrait atteindre 132 millions d’ici 2032 et 190 millions d’ici 2050. La croissance démographique et le besoin de logement augmenteront le déficit de logements. Le président Abdel Fattah el-Sisi affirme que le taux de croissance démographique élevé du pays entrave le développement.
Le Programme national égyptien de réformes structurelles économiques de 2016 a amélioré les indicateurs économiques. Le FMI prévoit que le PIB de l’Égypte augmentera de 5,9 % en 2022. Le PIB de l’Égypte en 2020-2021 a augmenté de 3,3 %. En mars 2022, la livre égyptienne a chuté de 14 % par rapport au dollar américain, à 18,54 livres égyptiennes. En mars et mai 2022, la CBE a relevé les taux d’intérêt de 1 %. Les taux des dépôts, des prêts et des opérations principales au jour le jour ont atteint 11,25, 12,25 et 11,75 %.
Le Mortgage Finance Fund a exécuté 5 540 contrats de financement hypothécaire d’une valeur de 7,3 milliards de livres sterling en 2022. Le refinancement hypothécaire a chuté de 23,6 % pour atteindre 745,5 millions de livres sterling au cours de la même période. 1 026 entreprises de microfinance, avec 2 418 agences, ont augmenté de 53,7 %. Le programme a alloué 50 milliards de livres égyptiennes (2,7 milliards de dollars) pour le financement hypothécaire des particuliers et des familles avec un revenu mensuel maximum de 40 000 livres égyptiennes et 8 % d’intérêts. Le CBE a élargi les lignes directrices de l’initiative en octobre 2021. Le financement du projet comprend le dépôt de garantie.
Les prix des logements pour les personnes à faible revenu varient de 400 000 £ à 450 000 £. Les maisons entièrement finies peuvent coûter jusqu’à 1,7 million de livres sterling (90 416 $ US). Les emprunteurs à revenu moyen peuvent emprunter 85 % de la valeur de la propriété et les emprunteurs à faible revenu peuvent emprunter 90 %.
L’Égypte est géographiquement sensible au changement climatique. Le changement climatique augmentera la migration et le chômage. La Stratégie nationale sur le changement climatique 2050 a été lancée pour lutter contre cela. Il vise à améliorer la vie, le logement, la croissance économique et les ressources nature
lles de l’Égypte.
De nouvelles protections des consommateurs ont été établies. Malgré de nombreuses i
nterventions de l’État, aucun côté du marché n’a profité des contraintes bancaires. En raison de l’importance de l’Égypte dan
s la région arabe, le PDG de Saudi Egyptian Developers est optimiste quant au marché immobilier égyptien.
Vous pouvez accéder ci-dessous à plus d’informations sur le secteur du financement du logement en Égypte, y compris les principaux intervenants, les principales politiques et l’accessibilité au logement:
- Introduction
- Accès au financement
- Abordabilité
- Offre de logements
- Marchés immobiliers
- Politique et législation
- Opportunités
- Disponibilité des données sur le financement du logement
- Applications vertes pour le logement abordable
- Sites internet
Égypte
Introduction
L’Égypte est le pays le plus peuplé du monde arabe avec 103,808 millions d’habitants.[1] Le taux de fécondité est de 2,9 enfants par femme, et selon les estimations il y aura 132 millions d’habitants d’ici 2032 et à 190 millions d’ici 2050.[2] La croissance démographique fera augmenter la demande d’unités de logement (500 000 unités par an). Le président Abdel Fattah el-Sisi a déclaré que le taux de croissance démographique constituait un fardeau supplémentaire pour les projets de développement de la nation.[3] Le secteur du logement en Égypte souffre d’une forte demande et d’une pénurie d’unités de logement abordables pour les personnes à faible revenu.
Le programme national de réformes structurelles économiques que l’Égypte a lancé en 2016 a eu un effet positif sur les indicateurs économiques. La première phase comprenait le flottement de la monnaie nationale, la suppression des subventions et l’augmentation du prix du carburant et de l’électricité, ainsi que l’imposition d’une taxe sur la valeur ajoutée. La deuxième phase du programme a débuté en avril 2021 et vise des réformes structurelles dans les secteurs de la fabrication, de l’agriculture, des télécommunications et des technologies de l’information.[4] Le Fonds monétaire international (FMI) a maintenu ses prévisions de croissance du produit intérieur brut (PIB) de l’Égypte à 5,9 %[5] pour 2022, malgré une baisse de ses prévisions de croissance mondiale de 6,1 % l’année dernière à 3,2 % en 2022.[6] Le PIB de l’Égypte a augmenté de 3,3 % au cours de l’exercice 2020/2021.[7] Le taux d’inflation global était de 13,6 % en juillet 2022, par rapport à 13,2 % en juin 2022, avec une augmentation du prix des matériaux de construction. [8]
En mars 2022, la Banque centrale d’Égypte a dévalué la livre égyptienne de près de 14 % par rapport au dollar américain pour atteindre 18,54 E£ pour un dollar.[9] Au cours de l’année 2022, la banque centrale a augmenté ses taux d’intérêt directeurs de 1 % en mars et de 2 % en mai. En conséquence, le taux de dépôt au jour le jour, le taux de prêt au jour le jour et le taux de l’opération principale ont atteint 11,25 %, 12,25 % et 11,75 %, respectivement.[10]
L’Égypte est très vulnérable au changement climatique en raison de ses caractéristiques géographiques. Il s’agit d’un pays chaud et aride, essentiellement désertique, dont la population est concentrée le long d’un fleuve principal et dont la frontière nord est constituée d’un littoral.[11] L’Égypte est également sensible à la pénurie d’eau et à l’élévation du niveau de la mer, ce qui a des répercussions sur de nombreux secteurs, notamment l’agriculture et le tourisme, et met en danger les villes côtières.[12] Les répercussions du changement climatique se traduiront par une augmentation du chômage et des migrations entre les gouvernorats. Cette migration interne entraînera une urbanisation non planifiée et un étalement urbain vers les zones rurales. Pour tenter de lutter contre ce phénomène, le gouvernement a lancé la stratégie nationale sur le changement climatique 2050, qui vise à améliorer la qualité de vie, à promouvoir une croissance économique durable et à préserver les ressources naturelles de l’Égypte. Le premier objectif de la stratégie est de « parvenir à une croissance économique durable et à un développement avec un faible niveau d’émissions dans divers secteurs ». Le deuxième objectif vise à « renforcer la capacité d’adaptation et la résilience au changement climatique et à atténuer les effets négatifs ».[13] Cet objectif vise à « protéger les citoyens de tout effet négatif sur la santé causé par le changement climatique et à préserver les écosystèmes et les espaces verts du pays ».[14] Cet objectif sera atteint en fournissant des soins de santé adéquats à la population, en améliorant la capacité du secteur de la santé à gérer les maladies causées par le changement climatique et en disposant d’équipes de santé compétentes.[15] Actuellement, en raison de l’élévation du niveau de la mer, jusqu’à un million d’unités de logement sont menacées. On s’attend à ce que la perte annuelle de la valeur des propriétés se situe entre 7 et 16 milliards E£ (372,302 à 850,977 millions $US) d’ici 2060, sans tenir compte des propriétés commerciales. [16]
[1] Central Agency for Public Mobilization and Statistics (2022). Population in Egypt. https://www.capmas.gov.eg/Pages/populationClock.aspx (consulté le 25 août 2022).
[2] Rasheed, H.A. (2022). The population of Egypt internally expected to reach 103 million tomorrow. 21 February 2022. Al-Ahram Gate. https://gate.ahram.org.eg/News/3417131.aspx (consulté le 20 août 2022).
[3] Egypt Today (2022). Egypt’s population hits 103M people: CAPMAS. 6 May 2022.
https://www.egypttoday.com/Article/1/115533/Egypt-s-population-hits-103M-people-CAPMAS
(consulté le 10 août 2022).
[4] Ahram Online (2021). Egypt announces launch of 2nd phase of economic reform program with focus on structural reforms. 27 April 2021 https://english.ahram.org.eg/NewsContent/3/12/410102/Business/Economy/Egypt-announces-launch-of-nd-phase-of-economic-ref.aspx (consulté le 5 septembre 2022).
[5] International Monetary Fund (2022). Arab Republic of Egypt. https://www.imf.org/en/Countries/EGY (consulté le 18 septembre 2022).
[6] Ourinchas, P.O. (2022) Gloomy and more uncertain. July 2022. International Monetary Fund. https://www.imf.org/en/Publications/WEO/Issues/2022/07/26/world-economic-outlook-update-july-2022 (consulté le 25 août 2022).
[7] Ministry of Finance (2022). Monthly Finance Report July 2022. Arab Republic of Egypt https://www.mof.gov.eg/en/archive/monthlyFinancialReport/general/Monthly%20Finance%20Report (consulté le 23 août 2022).
[8] Central Bank of Egypt (2022) Monetary Policy, Inflation. July 2022. https://www.cbe.org.eg/en/MonetaryPolicy/Pages/Inflation.aspx/ (consulté le 20 août 2022).
[9]Casanovas, M. (2022). Egypt: Central Bank lets Egyptian pound tumble against the greenback. 1 Apr 2022. Focus Economics. https://www.focus-economics.com/countries/egypt/news/exchange-rate/central-bank-lets-egyptian-pound-tumble-against-the-greenback (consulté le 23 août 2022).
[10]Central Bank of Egypt (2022). Monetary Policy Decisions. Press Release. 19 May 2022. https://www.cbe.org.eg/en/MonetaryPolicy/Pages/PressRelease.aspx (consulté le 12 août 2022).
[11] World Bank (2022). Egypt: Acting Against Climate Change for A Healthier, More Prosperous Future. 19 April 2022. https://www.worldbank.org/en/news/opinion/2022/04/19/-egypt-acting-against-climate-change-for-a-healthier-more-prosperous-future (consulté le 6 septembre 2022).
[12] World Bank (2022). Egypt: Acting Against Climate Change for A Healthier, More Prosperous Future. 19 April 2022. https://www.worldbank.org/en/news/opinion/2022/04/19/-egypt-acting-against-climate-change-for-a-healthier-more-prosperous-future (consulté le 6 septembre 2022).
[13]Arab Republic of Egypt Ministry of Environment. (2022). Egypt National Climate Change Strategy (NCCS) 2050. https://www.eeaa.gov.eg/portals/0/eeaaReports/N-CC/EgyptNSCC-2050-Summary-En.pdf (Accessed 6 May 2022).
(consulté le 6 mai 2022).
[14] Soliman, M. (2022). Egypt launches National Strategy for Climate Change 2050 ahead of COP27. 19 May 2022. Ahram Online https://english.ahram.org.eg/NewsContent/1/2/466533/Egypt/Society/Egypt-launches-National-Strategy-for-Climate-Chang.aspx (consulté le 6 septembre 2022).
[15] Arab Republic of Egypt Ministry of Environment (2022). Egypt National Climate Change Strategy (NCCS) 2050. https://www.eeaa.gov.eg/portals/0/eeaaReports/N-CC/EgyptNSCC-2050-Summary-En.pdf (consulté le 6 mai 2022).
[16] Smith, J., Deck, L., McCarl, B., Kirshen, P., Malley, J and Abdabo, M. (2013). Potential Impacts of Climate Change on the Egyptian Economy. https://www.eeaa.gov.eg/portals/0/eeaaReports/CCRMP/6.%20Potential%20Impact%20of%20Climate%20Change%20on%20the%20Egyptian%20Economy/Potential%20Impact%20of%20CC%20on%20the%20Egyptian%20Economy%20English.pdf (consulté le 6 septembre 2022).
Accès au financement
L’accès au financement du logement en Égypte est considéré comme un problème majeur pour de nombreuses raisons, notamment les faibles revenus et le faible taux d’inclusion financière. Seuls 36,8 millions d’Égyptiens possèdent un compte bancaire, dont 16 millions de femmes.[1] La banque centrale offre des facilités, notamment des initiatives de financement hypothécaire, et révise régulièrement ses réglementations pour soutenir les différents niveaux de revenus. Par exemple, pour faciliter le financement des personnes à « revenu moyen », le 31 mai 2022, la banque centrale a ajouté un nouvel élément à l’initiative de financement hypothécaire publiée en décembre 2019. L’initiative a alloué 50 milliards E£ (2,7 milliards $US) pour le financement hypothécaire des personnes seules dont le revenu mensuel maximum est de 40 000 E£ (2 127 $ US) et des familles dont le revenu mensuel maximum est de 50 000 E£ (2 659 $ US), avec un taux d’intérêt de 8 %. L’amendement indique que « le financement dans le cadre de cette initiative inclura la caution de maintenance avec un maximum de 10 % du prix de l’unité ». [2]
En octobre 2021, la banque centrale a modifié les conditions de l’initiative pour les rendre plus inclusives. Les modifications comprennent l’augmentation du prix maximum des unités à 2,5 millions E£ (132 978 $US) au lieu de 2,25 millions E£ (119 669 $US) et l’annulation de la condition qui limite la taille nette maximale de l’unité à 150 mètres carrés. Elle a également augmenté la durée maximale du financement à 25 ans au lieu de 20 ans. En outre, elle a modifié les conditions, garanties et documents nécessaires pour compléter les procédures hypothécaires avant de permettre l’utilisation du financement ; désormais, le financier peut accepter toutes les autres garanties qu’il juge appropriées, sous réserve des contrôles fixés par l’autorité de surveillance financière.[3]
Le nombre d’institutions de financement hypothécaire en Égypte était de 28 en 2022, dont 18 banques.[4] Au cours du premier semestre 2022, l’organisme Mortgage Finance Fund a signé 5 540 contrats de financement hypothécaire pour une valeur totale de 7,3 milliards E£ (388 millions $US), par rapport à 3,1 milliards E£ (165 millions $US) sur la même période l’année précédente. Au cours de la même période, la valeur du refinancement hypothécaire a diminué de 23,6 % pour atteindre 745,5 millions E£ (39,7 millions $US). En juin 2022, le nombre de contrats de financement hypothécaire signés a augmenté de 53,7 % pour atteindre 1 377 contrats, d’une valeur totale de 2 milliards E£ (106,4 millions $US), par rapport à 754 millions E£ (40,1 millions $US) signés en juin 2021. Au cours de la même période, le montant des financements hypothécaires accordés aux ménages dont le revenu mensuel maximum est de 2 5oo E£ (133 $ US) a diminué de 35,4 % pour atteindre 46,6 milliards E£ (2,5 milliards $US) pour 273 contrats, par rapport à 432 contrats sur la même période l’année précédente. En revanche, le nombre de contrats signés par les personnes dont le revenu mensuel se situe entre 2 500 et 3 500 E£ (133 à 186 $ US) a augmenté de façon spectaculaire de 73,3 % pour atteindre 480 contrats d’une valeur totale de 85,7 millions E£ (4,6 millions $US), par rapport à 44,4 millions E£ (2,4 millions $US).[5] À la fin du mois de mars 2022, le nombre d’entreprises offrant du microfinancement est passé à 1 026 avec 2 418 agences. À la fin du mois de juin 2022, les sociétés de microfinance avaient accordé 32,95 milliards E£ (1,8 milliard $US) à 3,8 millions de clients.[6]
[1] State Information Service (2022). CBE: 36.8 million citizens, including 16 million women, have bank accounts. 26 April 2022. https://www.sis.gov.eg/Story/165516/CBE-36.8-million-citizens%2C-including-16-million-women%2C-have-bank-accounts?lang=en-us (consulté le 4 octobre 2022).
[2] Central Bank of Egypt (2022). Circular dated 5 June 2022 regarding adding the maintenance deposit finance to the 8 percent mortgage initiative for middle income. 5 June 2022. https://www.cbe.org.eg/en/Pages/HighlightsPages/Regarding-adding-the-maintenance-deposit-finance-to-the-8-percent-mortgage-initiative-for-middle-income.aspx (consulté le 19 août 2022).
[3] Central Bank of Egypt (2021). Circular dated 4 October 2021 regarding amending the mortgage finance initiative for middle income (interest rate 8%). 4 October 2021. https://www.cbe.org.eg/en/Pages/HighlightsPages/Regarding-amending-the-mortgage-finance-initiative-for-middle-income-interest-rate-8-percent.aspx (consulté le 15 août 2022).
[4] Al Masri, H. (2022). Real Estates finance 2022: Publishing the list of banks and companies participating in the 3% and 8% finance initiative. 6 May 2022. Albayt News. https://albayt.news/2774/ (consulté le 20 août 2022).
[5]Financial Regulatory Authority (2022). Monthly performance report for non-banking financial activities. June 2022. Arab Republic of Egypt – https://fra.gov.eg/wp-content/uploads/2022/08/Monthly-Data-June2022-2.pdf (consulté le 26 août 2022).
[6] Arab Republic of Egypt (2022). Quarter 1 report for 2022. – Financial Regulatory Authority. March 2022. https://fra.gov.eg/wp-content/uploads/2022/06/%D8%A7%D9%84%D8%B1%D8%A8%D8%B9-%D8%A7%D9%84%D8%A3%D9%88%D9%84-2022.pdf (consulté le 24 août 2022).
Abordabilité
L’accès au logement abordable est un vrai défi pour les personnes à faibles et moyens revenus en Égypte. Pour y remédier, le gouvernement a mis en place différentes initiatives et facilités de financement hypothécaire et continue de fournir des logements sociaux aux personnes à faibles et moyens revenus à des prix plus bas avec une durée de remboursement pouvant aller jusqu’à 30 ans.
Le taux de chômage est passé à 7,2 % au cours du premier trimestre 2022, par rapport à 7,9 % au cours de la même période l’année précédente. Dans les zones urbaines, il est passé à 10,5 %, par rapport à 11,1 % l’année dernière. Dans les zones rurales, il était de 4,5 % au cours du premier trimestre de 2022, par rapport à 4,4 % l’année dernière. Cependant, le chômage des jeunes hommes a augmenté, il est à 11,3 % par rapport à 9,5 % l’année dernière, et celui des jeunes femmes est passé de 32,5 % à 40,4 %.[1]
Certains efforts ont été déployés pour améliorer l’accessibilité financière des Égyptiens. En janvier 2022, une directive présidentielle a été publiée pour augmenter le salaire minimum du secteur public à 2 700 E£ (143,60 $ US) par mois. C’est la troisième fois depuis janvier 2020 que le salaire minimum augmente. Dans un premier temps, il est passé de 1 200 E£ (63,82 $ US) à 2 000 E£ (106,37 $ US) par mois, puis en mars 2021, il est passé à 2 400 E£ (127,65 $ US). [2]
Afin d’augmenter le nombre de bénéficiaires des initiatives de financement hypothécaire, le Conseil des ministres a annoncé de nouveaux ajustements du prix maximum des logements. Il a également approuvé l’augmentation des catégories de revenus mensuels maximums qui permettent aux personnes de réserver des unités de logement dans un programme de logement. Pour les personnes à faible revenu, le revenu maximum est passé de 4 500 E£ (239 $ US) à 6 000 E£ (319 $ US) pour les célibataires et de 6 000 E£ (319 $ US) à 8 000 E£ (425 $ US) pour les couples mariés. Pour les personnes à revenu moyen, il est passé de 10 000 à 13 000 E£ (532 $ US) pour les célibataires et de 14 000 à 18 000 E£ (744,6 $ US) pour les couples mariés. Ces changements s’appliquent à l’initiative de taux d’intérêt de 3 %, qui est une initiative accessible aux citoyens à faibles et moyens revenus pour des unités de logement achevées et prêtes à l’emménagement dans toute l’Égypte, y compris dans les nouvelles villes et les nouvelles communautés urbaines. La valeur du financement atteint 85 % de la valeur de la propriété pour les revenus moyens et 90 % pour les citoyens à faibles revenus, pour une durée maximale de 30 ans.[3] Le prix unitaire maximum pour les logements à faibles revenus se situe entre 400 000 E£ (21 274 $ US) et 450 000 E£ (23 936 $ US) au lieu de 350 000 E£ (18 615 $ US). Pour les unités achevées, le prix maximum est de 1,7 million E£ (90 416 $ US), ce qui s’applique à l’initiative de 3 %.[4]
En outre, la banque centrale a lancé une initiative de taux d’intérêt de 8 % qui est également accessible aux citoyens à revenus moyens pour des logements achevés et prêts à l’emménagement dans toute l’Égypte. Elle fixe la valeur du financement à 80 % pour une durée maximale de 25 ans, pour les personnes dont le revenu maximal est de 40 000 E£ (2 128 $ US) pour les célibataires et de 50 000 E£ (2 660 $ US) pour les couples mariés.[5] Pour les personnes à revenu moyen, le prix unitaire maximal est de 1,1 million E£ (58 505 $ US) et le prix unitaire maximal de l’unité achevée est de 2,5 millions E£ (132 978 $ US).[6]
Afin de faciliter les possibilités de financement abordable pour les personnes à faibles revenus, Habitat for Humanity Egypt a créé un modèle de microfinance pour le financement du logement en coopération avec des organisations non gouvernementales nationales. Depuis son lancement en 1989, le programme a permis à plus de 45 000 citoyens à faibles revenus de toute l’Égypte d’accéder à un financement abordable pour leur logement. [7]
[1] Central Agency for Public Mobilization and Statistics (2022). Monthly Bulletin July 2022. https://www.capmas.gov.eg/Pages/Publications.aspx?page_id=5107&Year=23518 (consulté le 24 août 2022).
[2]Sky News Arabia (2022). Egypt intends to raise the minimum wage for private sector employees. 18 May 2022. https://www.skynewsarabia.com/business/1523275- (consulté le 25 août 2022).
[3] Nasser, M.A. (2022). The barriers of the current projects. Have the prices of social housing apartments and housing for all Egyptians increased? 26 July 2022. https://www.masrawy.com/news/news_egypt/details/2022/7/26/2264640/ (consulté le 26 août 2022).
[4] Nasser, M.A. (2022). The barriers of the current projects. Have the prices of social housing apartments and housing for all Egyptians increased? 26 July 2022. https://www.masrawy.com/news/news_egypt/details/2022/7/26/2264640/ (consulté le 26 août 2022).
[5] Nasser, M.A. (2022). The barriers of the current projects. Have the prices of social housing apartments and housing for all Egyptians increased? 26 July 2022. https://www.masrawy.com/news/news_egypt/details/2022/7/26/2264640/ (consulté le 26 août 2022).
[6] Nasser, M.A. (2022). The barriers of the current projects. Have the prices of social housing apartments and housing for all Egyptians increased? 26 July 2022. https://www.masrawy.com/news/news_egypt/details/2022/7/26/2264640/ (consulté le 26 août 2022).
[7] Fares, R. and Ashoub, S. (2022). Offering Affordable Housing in Egypt Through Microfinance. 26 July 2022. Urbanet. https://www.urbanet.info/affordable-housing-egypt-microfinance/ (consulté le 26 août 2022).
Offre de logements
Le marché du logement en Égypte souffre d’une pénurie de logements à bas revenus. Pour y remédier, le gouvernement a mis en place plusieurs mesures, notamment en améliorant les zones de taudis, en développant les capitales des gouvernorats et en lançant le projet Haya Karima[1] pour développer les villages les plus démunis d’Égypte. Le gouvernement s’est engagé à développer et à éliminer les bidonvilles. Certains bidonvilles sont supprimés ou reconstruits, et les habitants sont relogés dans de nouveaux logements.[2] Le gouvernement travaille également à l’accès aux équipements de base dans les zones urbaines non planifiées, tels que l’électricité, l’eau potable et l’assainissement, ainsi qu’au revêtement des routes.[3] Jusqu’à présent, il a aménagé 322 bidonvilles (insalubres[4] et non planifiés) sur un total de 357, pour un coût total de 63 milliards E£ (3,4 milliards $US). [5]
Le nombre total d’unités de logement fournies par le secteur public et privé au cours de la période 2020/2021 a fortement augmenté, avec un taux de 73,1 % pour atteindre 336 300 unités pour un coût total de 150 milliards E£ (8 milliards $US), par rapport à 194 200 unités en 2019/2020 pour un coût total de 79 milliards E£ (4,2 milliards $US). Il s’agissait de logements économiques qui ciblent les jeunes et les personnes à faible revenu (avec une superficie de 90 m2 avec trois pièces) et comprenaient 169 100 unités (50,3 % du total des unités construites), suivis des logements qui ciblent les citoyens à revenu moyen (superficies comprises entre 100 m2 et 150 m2 avec trois pièces) avec 123 700 unités (36,8 % du total), puis des logements supérieurs à la moyenne avec 17 100 unités et des logements luxueux avec 26 300 unités.
Le secteur privé a construit 169 800 unités, soit 50,5 % du total des unités construites. Le gouvernement, le secteur privé et le secteur public ont fourni 166 500 unités, ce qui représente 49,5 % du total, par rapport à 85 000 unités en 2019/2020.[6]
Pour les projets de logements sociaux, 453 600 unités ont été construites dans le cadre du projet One Million units, dont 78 400 unités ont été livrées en 2020/2021. Avec le projet Dar Masr Housing (logement moyen), 37 700 unités ont été construites dont 9 000 ont été livrées en 2020/2021. De même, 37 900 unités ont été construites dans le cadre du projet Skn Masr dont 32 700 unités en 2020/2021. Dans la nouvelle capitale administrative, à New Mansoura et à New Alamein, 3 921 unités ont été fournies pour un coût total de 25 millions E£ (1,33 million $US).[7]
Le secteur de l’immobilier est confronté à l’augmentation du prix des matériaux de construction et de l’inflation. Le prix de vente moyen du fer a atteint 20 200 E£ (1 100 $ US) la tonne en juin 2022, soit une augmentation de 35 % par rapport à juin 2021. Le prix de vente moyen du ciment emballé (par 50 kg) a atteint 73,6 E£ (3,9 $ US) en juin 2022, soit une augmentation de 54,4 % par rapport à juin 2021.[8] Les entrepreneurs ont dû augmenter le prix de leurs unités, ce qui a entraîné une baisse de leurs ventes de 20 % sur deux mois au premier trimestre 2022. [9]
[1] « Haya Karima », qui signifie « vie digne » ou « décente », est une initiative nationale qui vise à fournir un logement décent aux personnes qui en ont le plus besoin, notamment en améliorant les habitations (en ajoutant des toits, par exemple), en construisant des complexes d’habitation dans les villages pauvres et en étendant les raccordements d’eau, l’assainissement, le gaz et l’électricité aux établissements informels.
[2] Egypt Today (2022). Egypt to be declared slum-free in 2 months: official. 18 May 2021. https://www.egypttoday.com/Article/1/104020/Egypt-to-be-declared-slum-free-in-2-months-official (consulté le 6 septembre 2022).
[3] Fayez, W. (2022). Details of the Ahalina 1 and 2 project to accommodate slum dwellers. 1 Febuary 2022. El Watan. https://www.elwatannews.com/news/details/5929666 (consulté le 5 septembre 2022).
[4] Farid, S. (2019) Can Egypt’s slums be replaced by ‘safe zones’? 19 March 2019. Alarabiya News. https://english.alarabiya.net/features/2019/03/31/Can-Egypt-s-slums-be-replaced-by-safe-zones – (consulté le 4 octobre 2022).
[5]Amin, A. (2022). Planning: 63 billion pounds, the cost of developing 322 unsafe areas. 16 July 2022. Youm 7. https://www.youm7.com/story/2022/7/16/7 (consulté le 15 août 2022).
[6] Central Agency for Public Mobilisation and Statistics (2022). Bulletin of housing in Egypt 2020/2021. June 2022. https://www.capmas.gov.eg/Pages/Publications.aspx?page_id=5104&Year=23415 (consulté le 26 août 2022).
[7]Central Agency for Public Mobilisation and Statistics (2022). Bulletin of housing in Egypt 2020/2021. June 2022. https://www.capmas.gov.eg/Pages/Publications.aspx?page_id=5104&Year=23415 (consulté le 26 août 2022).
[8] Central Agency for Public Mobilisation and Statistics (2022). Monthly bulletin of average retail prices of major important building materials. September 2022. https://www.capmas.gov.eg/Pages/Publications.aspx?pageid=5107&YearID=23519 (consulté le 20 août 2022).
[9] Yahya, M. (2021). Roundup: Price rise in building materials puts Egypt’s real estate sector under pressure. 21 AprIL 2022. Xinhuanet. https://english.news.cn/africa/20220421/c72ff058c20340d4b892f356f423da3e/c.html (consulté le 21 septembre 2022).
Marchés immobiliers
Le secteur de l’immobilier en Égypte souffre de divers problèmes, notamment la pénurie de certains produits importés en raison des barrières à l’importation et l’augmentation des prix des matériaux de construction.
Les dépenses d’investissement destinées au secteur du logement ont augmenté de façon substantielle au cours des huit dernières années, de 508 % pour atteindre 614 milliards E£ (32,66 milliards $US) par rapport aux périodes 2006/2007 et 2013/2014. En 2021/22, l’investissement public annuel dans ce secteur a augmenté de 847 %, passant de 19 milliards E£ (1 milliard $US) en 2013/14 à 180 milliards E£ (9,6 milliards $US). En outre, dans le budget 2022/23, le gouvernement prévoit d’investir 294 milliards E£ (15,6 milliards $US) pour mettre en œuvre diverses initiatives, dont 33 milliards E£ (1,8 milliard $US) sont consacrées au secteur du logement et de la construction, 26 milliards E£ (1,4 milliard $US) au secteur de l’eau et 77 milliards E£ (4,1 milliards $US) aux services d’assainissement. [1]
Les investissements mis en œuvre dans le secteur du logement comprennent le programme national de logement, avec 593 000 unités achevées pour un coût de 120 milliards E£ (6,4 milliards $US), pour plus de deux millions de citoyens. En outre, cela comprend le développement des bidonvilles et des zones dangereuses,[2] où 322 des 357 zones dangereuses dans 25 gouvernorats ont été développées, pour 1,2 million de citoyens. En outre, 58 zones non planifiées ont été aménagées pour 460 000 familles, et 90 zones sont en cours d’aménagement. Le développement des « villes de quatrième génération »[3] a atteint 30 nouvelles villes avec une superficie totale de 580 000 acres, et une population cible d’environ 30 millions de personnes. En 2020, pour une entreprise, l’enregistrement d’une propriété en Égypte nécessitait 76 jours et neuf procédures, avec un coût de 1,1 % de la valeur de la propriété.[4]
[1] Amin, A. (2022). Planning reviews efforts to improve the standard of living of citizens in the field of housing sector services. 30 June 2022. Youm 7. https://www.youm7.com/story/2022/6/30/ (consulté le 25 août 2022).
[2] Khalifa, M.A. (2011). Redefining slums in Egypt: Unplanned versus unsafe areas. 1 Jan 2011. Science Direct. https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S019739751000024X (consulté le 4 octobre 2022)
[3] Ghanem, S. (2018). New 4th Generation Cities: The New Map of Egypt. 26 Dec 2018. Invest-Gate. https://invest-gate.me/features/new-4th-generation-cities-the-new-map-of-egypt/ (consulté le 4 octobre 2022).
[4] World Bank (2020). Doing Business 2020. https://archive.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/e/egypt/EGY.pdf (consulté le 29 août 2022).
Politique et législation
En juin 2022, le cabinet a pris une décision visant à réglementer la vente d’unités sur le marché de l’immobilier afin de protéger les consommateurs et de réduire les risques du marché. Selon cette réglementation, les promoteurs ne doivent pas commencer la commercialisation de leurs projets avant d’avoir obtenu l’approbation du ministère du Logement. Elle fixe également le montant du capital qu’ils doivent mettre en place pour un projet.[1]
En mars 2022, des modifications ont été apportées à la loi sur l’enregistrement des biens immobiliers. La loi facilite l’enregistrement des propriétés en réduisant le nombre de documents requis, de trois ou quatre, au lieu de plus de 10 documents.[2] En outre, en mars, le président Abdel Fattah Al-Sisi a renforcé la réglementation du courtage immobilier en publiant une loi qui définit cette profession et fixe des contrôles pour son travail.[3]
L’autorité égyptienne de réglementation financière a formulé des recommandations en vue d’obtenir l’autorisation de considérer le logement comme une garantie pour les paiements hypothécaires, et d’annuler la limite des 40 % des revenus. [4]
[1] State Information Service (2022). PM sets regulations for sale of real estate development units. 20 June 2022. https://www.sis.gov.eg/Story/169549/PM-sets-regulations-for-sale-of-real-estate-development-units?lang=en-us (consulté le 28 août 2022).
[2]Al-Youm, A. (2022). Egypt introduces amendments to real estate registration law. 30 Mar 2022. Egypt Independent. https://egyptindependent.com/egypt-introduces-amendments-to-real-estate-registration-law/ (consulté le 28 août 2022).
[3] Daily News Egypt (2022). Al-Sisi ratifies amendments to real estate brokerage law. 19 April 2022. https://dailynewsegypt.com/2022/04/19/al-sisi-ratifies-amendments-to-real-estate-brokerage-law/ (consulté le 28 août 2022).
[4]Al-Aees, S. (2022). Proposal to provide mortgage for under-construction units stimulates local market, but needs CBE support. Daily News Egypt. 20 June 2022. https://dailynewsegypt.com/2022/06/20/proposal-to-provide-mortgage-for-under-construction-units-stimulates-local-market-but-needs-cbe-support/ (consulté le 24 août 2022).
Opportunités
Le secteur de l’immobilier souffre d’un manque de liquidités financières en plus de l’augmentation du coût de la construction. Selon le président de Hometown Developments, Diaa El-Din Farag, le secteur a besoin d’un modèle différent pour faire face aux problèmes du secteur, comme des partenariats entre les banques et les promoteurs, ainsi que la facilitation du processus de paiement pour les clients afin de leur permettre d’acheter et de payer plus facilement.
Le cabinet a fixé de nouvelles règles pour protéger les acheteurs en obligeant les promoteurs à fournir des rapports semestriels et annuels sur leurs projets. Il exige également que les sociétés aient des comptes bancaires séparés pour chaque projet et fait de la surveillance de chaque promoteur une obligation légale pour les auditeurs.[1] Selon le président de la société Beta Egypt, le fait de fournir des garanties aux acheteurs favorisera la croissance du secteur et la vigueur du marché. Le PDG de Saudi Egyptian Developers est optimiste quant au marché de l’immobilier en Égypte en raison de son poids dans la région arabe. [2]
Malgré les différentes initiatives lancées par l’État, les deux côtés du marché n’ont pas bénéficié autant que prévu des mesures imposées par les banques aux entreprises et aux citoyens.[3]
[1] Enterprise (2022). Real estate developers face tougher regulations + Europe could turn to coal instead of Russian gas. 20 June 2022. https://enterprise.press/stories/2022/06/20/this-evening-real-estate-developers-face-tougher-regulations-europe-could-turn-to-coal-instead-of-russian-gas-74236/ (consulté le 4 octobre 2022)
[2] Al-Aees, S. (2022). Real estate developers believe Egypt’s property market capable of absorbing shocks. 22 Jun 2022. Daily News Egypt. https://dailynewsegypt.com/2022/06/22/real-estate-developers-believe-egypts-property-market-capable-of-absorbing-shocks/ (consulté le 28 août 2022).
[3] Hassan, A. (2022). Real estate finance password. 14 April 2022. Youm 7. https://www.youm7.com/story/2022/4/14/ (consulté le 29 août 2022).
Disponibilité des données sur le financement du logement
En Égypte, la principale source de données macroéconomiques est la Banque centrale d’Égypte, qui fournit des données relatives au PIB, à la balance des paiements, aux investissements et au secteur monétaire. Le ministère des Finances est responsable des données du secteur budgétaire et publie un bulletin mensuel.
En ce qui concerne les données statistiques, le site de l’Agence centrale pour la mobilisation publique et les statistiques (CAPMAS) publie le rapport de recensement, un bulletin d’information mensuel et le rapport annuel sur le logement. Le rapport sur le logement comprend des données sur le nombre d’unités de logement construites chaque année et le type de logement, financé par le gouvernement ou par des investissements privés. CAPMAS publie également un bulletin mensuel contenant des informations sur les prix des matériaux de construction.
Les données relatives aux prêts hypothécaires et à la microfinance sont disponibles sur le site de l’Autorité de régulation financière. Il y a un manque de données sur les prêts pour la construction et le bâtiment. Il n’y a pas de données publiées sur la revente des logements ou les coûts de construction.
Applications vertes pour le logement abordable
En août 2022, un plan national a été établi pour diversifier les sources d’énergie nécessaires aux programmes de développement, y compris l’utilisation d’hydrogène vert. Cette stratégie vise à augmenter la capacité de production d’électricité du pays à partir d’énergies renouvelables pour atteindre 42 % de l’électricité du pays d’ici 2035. Le président Sisi a également ordonné de donner la priorité aux projets d’hydrogène vert et a souligné l’importance de l’ajouter au système énergétique intégré en partenariat avec le secteur privé.[1] Le 25 août 2022, le Premier ministre a signé sept protocoles d’accord pour établir des complexes industriels dans la zone industrielle d’Ain Sokhna pour la production d’hydrogène vert.[2]
Le gouvernement a pour objectif de faire des villes de quatrième génération des villes vertes et intelligentes en appliquant des normes de durabilité et de recyclage des déchets. Dans ces villes, la part d’espaces verts et ouverts revenant à chaque citoyen devrait dépasser 15 millions E£ (2).[3] Le groupe Talaat Mostafa a commencé à construire la première ville verte d’Égypte, Noor City, à côté de la nouvelle capitale administrative.
En 2022, les centrales thermiques ont produit 80 % de l’électricité totale en Égypte, tandis que les énergies renouvelables ont produit 20 %, la part de l’éolien est de 12 %, celle de l’hydraulique de 6 % et celle du solaire de 2 %.[4] Depuis 2016, 100 % des Égyptiens ont accès à l’électricité.[5] En 2014, environ 91 % des Égyptiens avaient accès à l’eau à leur domicile,[6] et d’ici 2020, 100 % de la population urbaine égyptienne a accès aux services d’assainissement de base.[7]
[1] Zawya (2022). El-Sisi follows up Egypt’s sustainable energy strategy. 9 August 2022. https://www.zawya.com/en/projects/industry/el-sisi-follows-up-egypts-sustainable-energy-strategy-ovmrd9tc (consulté le 29 août 2022).
[2] State Information Service (2022). President Sisi directs to give priority to green hydrogen projects. 25 August 2022. https://www.sis.gov.eg/Story/170888/President-Sisi-directs-to-give-priority-to-green-hydrogen-projects?lang=en-us (consulté le 29 août 2022).
[3]Hassan, A. (2021). Fourth-generation cities in Upper Egypt are a real breakthrough. 22 December 2021. Youm 7. https://www.youm7.com/story/2021/12/22/2 (consulté le 29 août 2022).
[4] Ministry of Electricity and Renewable Energy (2022). Renewable Energy Targets. New and Renewable Energy Authority http://nrea.gov.eg/test/en/About/Strategy (consulté le 20 août 2022).
[5] World Bank (2020). Data. Access to electricity (% of population) – Egypt, Arab Republic. https://data.worldbank.org/indicator/EG.ELC.ACCS.ZS?locations=EG (consulté le 29 août 2022).
[6] UNICEF (2017). Water, Sanitation and Hygiene. https://www.unicef.org/egypt/water-sanitation-and-hygiene (consulté le 29 août 2022).
[7]World Bank (2020). Data. People using at least basic sanitation services, urban (% of urban population) – Egypt, Arab Republic. https://data.worldbank.org/indicator/SH.STA.BASS.UR.ZS?locations=EG (consulté le 29 août 2022).
Sites internet
La Banque centrale d’Égypte www.cbe.org.eg
L’Agence centrale pour la mobilisation publique et les statistiques www.capmas.gov.eg
Invest Gate www.invest-gate.me
Egypt Today www.Egypttoday.com
Daily News Egypt www.dailynewsegypt.com
Autorité de régulation financière. http://www.fra.gov.eg/jtags/efsa_en/index_en.jsp
Le ministère égyptien des finances www.mof.gov.eg
Global Property Guide. https://www.globalpropertyguide.com/
Ahram Online http://english.ahram.org.eg
Egypt property Law http://www.egypt-property-law.com
Doing Business www.doingbusiness .org
Enterprise Press https://enterprise.press/
ALmasry aLyoum https://www.almasryalyoum.com/
Social Housing and Mortgage Finance Fund https://www.shmff.gov.eg
