Financement du logement en Gambie

Introduction

La Gambie, avec une superficie de 10 689km²[1] et une population de 2.4 millions d’habitants,[2] est l’un des pays les plus petits et les moins peuplés d’Afrique de l’Ouest. Elle est délimitée sur trois côtés par le Sénégal, à l’exception de la partie occidentale, qui est l’océan Atlantique. La majorité de la population vit dans la plus grande agglomération urbaine, qui est la région du Grand Banjul (63%).[3] L’augmentation de la dérive urbaine rurale continue d’exercer une pression sur la demande de logements, qui dépasse l’offre. Le déficit de logements était de plus de 50 000 logements en 2015.[4] Le gouvernement gambien n’investit pas directement dans le développement et le financement du logement, mais crée plutôt un environnement propice à la participation du secteur privé et certaines entreprises d’État comme la Société de Financement de la Sécurité Sociale et du Logement (SSHFC). Cela s’est traduit par des développements de logements informels et moins adéquats dans la région du Grand Banjul. Certaines habitations sont inhabitables pendant la saison des pluies en raison de la nature marécageuse de leurs emplacements.

On estime que l’économie s’est contractée de 0.2% en 2020, soit 6 points de pourcentage de moins que la croissance réelle d’avant la pandémie de la COVID-19 de 2019.[5] Cette contraction de la croissance du Produit Intérieur brut (PIB) réel en 2020, par rapport à la croissance enregistrée en 2019, est en grande partie due à l’impact de la COVID-19, dont tous les effets économiques sont encore en train de se faire ressentir. Le faible nombre de cas signalés de COVID-19 à la fin de 2020 et au début de 2021,  l’augmentation des dépenses de relance du gouvernement et l’assouplissement de l’orientation de la politique monétaire de la Banque centrale de Gambie (CBG) ont eu un impact positif sur le taux de croissance estimé.[6] La CBG s’attend à ce que l’économie croisse de 4.1%[7] en 2021 en raison de l’assouplissement de certaines mesures de confinement pour permettre les mouvements de personnes, des biens et des services. Toutefois, l’enquête trimestrielle de la CBG sur le climat des affaires a révélé une faible confiance dans la performance et les perspectives de l’économie, même s’il y a de l’optimisme pour le deuxième trimestre de 2021 en raison de l’émergence et du déploiement de vaccins dans le pays et dans le monde, de la réouverture des frontières et de la reprise des vols. Le climat général des affaires indique 3 faibles activités économiques au premier trimestre de 2021.[8] L’enquête a montré l’affaiblissement du Dalasi (D) par rapport à toutes les principales devises, l’intensification des pressions inflationnistes dans un contexte de faibles taux d’emprunt attendu. Le Dalasi a dépréciée par rapport à toutes les principales monnaies et la dépréciation a été largement influencée par le phénomène international de l’Euro (€) et de la Livre Sterling (£).[9]

L’atmosphère politique dans le pays est très tendue, avec le 4 décembre 2021 prévu pour l’élection présidentielle. Le président sortant, Adama Barrow, a inauguré son propre parti, le Parti National des Peuples (NPP) en janvier 2021. Le principal parti d’opposition, le Parti Démocratique Uni (UDP), a choisi l’avocat Ousainou Darboe comme porte-drapeau du parti pour les élections.[10] Le nombre de partis politiques qui ont prévu de se présenter aux élections de décembre est de 17[11] et encore, chacun se dispute la présidence. Cela déplace l’attention et les ressources des projets de développement comme le financement et le développement de logements abordables. Le budget 2021 a alloué 0.3 milliards D (5 868 226US$) (0.3% du Produit Intérieur Brut (PIB))[12] pour l’élection de décembre, alors qu’aucune répartition n’a été faite pour l’aménagement de logements abordables. Cela s’accompagne d’un grand malaise dû à la crainte des troubles résultant des retombées électorales. En conséquence, les milieux des affaires sont prudents quant aux dépenses de septembre à décembre, ce qui pourrait ralentir l’activité économique et la production. Cela pourrait avoir une incidence négative sur les prix des produits de base, y compris les matières premières nécessaires à la construction de logements abordables.

Après avoir dépensé 116 millions D[13] (2 269 048US$) pour réviser et remplacer la constitution de 1997, le nouveau projet de constitution a été bloqué à l’Assemblée nationale car il a été rejeté avec véhémence par les parlementaires après un débat houleux. Cette réforme est envisagée pour permettre certaines modifications législatives clés, notamment un nouveau projet de loi sur les entreprises d’État et des révisions du projet de loi sur les finances publiques.

La deuxième vague de pandémie de la COVID-19 a touché le pays au début de 2021 avec une augmentation du taux d’infection due au nouveau variant delta. Cependant, le taux de nouvelles infections n’est pas aussi élevé que l’année dernière. La Gambie a rejoint le programme COVAX de l’Union Africaine pour couvrir 20% de la population et la Banque mondiale fournit des subventions pour l’achat et le déploiement de vaccins contre la COVID-19, et devrait couvrir 40% de la population. La campagne de vaccination, qui a débuté en mars 2021, avait environ 20 000 vaccins administrés à la fin du mois d’avril, sur les 60 000 doses reçues par le pays. Le faible pourcentage de vaccination administrée d’environ 1% de la population est en partie dû à une certaine hésitation de la population à la vaccination.[14] Malgré la pandémie perturbant l’activité économique et la production, les partenaires au développement international du gouvernement (l’Union Européenne (UE), la Banque Mondiale, le Fonds Monétaire Intérieur (FMI), la Banque Africaine de Développement et le Gouvernement Turc) continuent d’apporter leur soutien en ces temps difficiles. La Gambie a également reçu une confirmation de report du service de la dette de la part de la plupart des créanciers approuvant l’Initiative de Suspension du service de la Dette (ISD) du G20.  L’avantage créé par le MAS est d’environ 212 159 501D (4.15 millions US$) en 2020 (0.22% du PIB) et de 153 368 314D (3 millions de US$) en 2021 (0.15% du PIB).[15]

[1] The World Bank (2021). https://www.worldbank.org/en/country/gambia/overview (Consulté le 15 Septembre 2021) Updated Apr 28, 2021.

[2] World Bank World Development Indicators. https://data.worldbank.org/indicator/SP.POP.TOTL?locations=GM (Consulté le 15 Septembre 2021)

[3] World Bank World Development Indicators. https://data.worldbank.org/indicator/ SP.URB.TOTL.IN.ZS ?locations=GM.  (Consulté le 15 Septembre 2021)

[4] Allafrica Website (2021). https://allafrica.com/stories/201406031295.html (Consulté le 30 Septembre 2021)

[5] Central Bank of The Gambia (2021). 27 May 2021 Monetary Policy Report. Monetary Policy Committee – Central Bank of The Gambia (cbg.gm) (Consulté le 13 Septembre 2021).Pg.2

[6] Central Bank of The Gambia (2021). 27 May 2021 Monetary Policy Report. Monetary Policy Committee – Central Bank of The Gambia (cbg.gm) (Consulté le 13 Septembre 2021).Pg.2

[7]Central Bank of The Gambia (2021). 27 May 2021 Monetary Policy Report. Monetary Policy Committee – Central Bank of The Gambia (cbg.gm) (Consulté le 13 Septembre 2021).Pg.2

[8] Central Bank of The Gambia (2021). 27 May 2021 Monetary Policy Report. Monetary Policy Committee – Central Bank of The Gambia (cbg.gm) (Consulté le 13 Septembre 2021). Pg.2

[9]Central Bank of The Gambia (2021). 27 May 2021 Monetary Policy Report. Monetary Policy Committee – Central Bank of The Gambia (cbg.gm) (Consulté le 13 Septembre 2021).Pg.4

[10] International Monetary Fund (2021). The Gambia SECOND REVIEW UNDER THE EXTENDED CREDIT FACILITY ARRANGEMENT AND FINANCING ASSURANCES REVIEW; PRESS RELEASE; AND STAFF REPORT IMF Country Report No. 21/109.Pg.4

[11] Independent Electoral Commission (2021). Independent Electoral Commission – IEC Gambia » Registered Parties (Consulté le 15 Septembre 2021)

[12] International Monetary Fund (2021). The Gambia SECOND REVIEW UNDER THE EXTENDED CREDIT FACILITY ARRANGEMENT AND FINANCING ASSURANCES REVIEW; PRESS RELEASE; AND STAFF REPORT IMF Country Report No. 21/109.Pg.6

[13] The Standard Newspaper (2021). https://standard.gm/gambias-d116-million-crc-cost-looks-terribly-fraudulent/ (Consulté le 15 Septembre 2021)

[14][14] International Monetary Fund (2021). The Gambia SECOND REVIEW UNDER THE EXTENDED CREDIT FACILITY ARRANGEMENT AND FINANCING ASSURANCES REVIEW; PRESS RELEASE; AND STAFF REPORT IMF Country Report No. 21/109.Pg.4

[15] The World Bank (2021). https://www.worldbank.org/en/country/gambia/overview (Consulté le 15 Septembre 2021). Mis à jour le 28 avril 2021.

Accès au financement

En réponse à la pandémie prolongée, la Banque centrale de Gambie (CBG) est intervenue par le biais de la réunion périodique du Comité de politique monétaire (MPC) pour assouplir les ratios prudentiels clés afin d’améliorer la liquidité et de faciliter les prêts dans le secteur des services financiers. En particulier, après la réunion du MPC du 3 décembre 2020, le GBC a fixé le taux de prêt préférentiel maximum pour toutes les banques commerciales à 15% (Taux directeur monétaire (MPR) de 10% plus 5%) à compter de janvier 2021. Cela a été communiqué par une lettre à toutes les banques commerciales datées du 17 décembre 2020.[1] Il s’agissait d’encourager les entreprises et les particuliers à emprunter, compte tenu du taux réduit (d’au moins 20% en moyenne pour la plupart des banques).

Les quatre grandes banques du pays continuent de dominer le paysage des services financiers. Il y a actuellement 12 banques commerciales dont une banque islamique, couplée à 70[2] institutions financières non bancaires. Pour accroître la pénétration et l’inclusion financière, les grandes banques continuent de tirer parti de la technologie pour atteindre les régions les plus reculées du pays, par le biais de plateformes de paiement, de transferts d’argent mobiles et d’organisations de transfert d’argent. L’impact des institutions de microfinance dans le secteur des services financiers est immense même si la plupart ne fournissent pas d’hypothèques ou de prêts au logement. Cela a vraiment amélioré la pénétration bancaire, qui est à un faible taux de 35% dans tout le pays. Deux nouvelles sociétés de Microfinance (YONNA Islamic Microfinance and Approved Services (APS) Islamic Microfinance) ont reçu des licences en 2021.[3]

Malgré la pandémie, le secteur bancaire continue d’être très rentable, très liquide et bien capitalisé. Le ratio d’adéquation des fonds propres pondéré en termes de risque est de 31.8%, supérieur à l’exigence légale de 10%, tandis que le ratio de liquidité est de 64.25, ce qui est bien supérieur à l’exigence légale de 30% (à fin mars 2021).[4] L’impact de la pandémie a été limité à une grande banque, trois petites banques et trois Institutions de Microfinance (IMF). Même si les Prêts Non Productifs (NPL) sont passés à 6.8% des prêts bruts à fin 2020, le niveau des provisions est resté confortable à 85%.[5] Malgré l’affaiblissement du bilan lié à la pandémie dans quelques IMF, l’augmentation des NPL et la rentabilité accrue du secteur, le sous-secteur est demeuré bien capitalisé, liquide et a facilité l’intermédiation financière et l’accès grâce à une croissance importante des services bancaires mobiles.[6]

Home Finance Company of The Gambia Limited (HFC) est la seule société financière agréée par la CBG pour fournir des prêts hypothécaires au public. Les services offerts par l’entreprise ne sont pas différents de ceux offerts par les grandes banques, même si elles ne sont pas autorisées à les appeler des hypothèques. Le portefeuille des HFC est très restreint, avec seulement 49 prêts hypothécaires en date de juillet 2021.[7] Le portefeuille total d’environ 40.4 millionD [8] (790 254US$) est insignifiant par rapport au portefeuille total de prêts de construction du secteur bancaire, qui s’élève à environ 2 284 420 000D [9] (44 684 980US$). Les produits hypothécaires des HFC financent généralement jusqu’à 70% de la valeur d’une propriété payable sur une période maximale de 15 ans. La société a maintenu son taux d’intérêt hypothécaire à 17% jusqu’en juin 2020, date à laquelle elle l’a ramené à 15%.[10] La société continue d’être affectée par les prêts non performants (NPL), qui représentent plus de 21% de son portefeuille de prêts en juin 2021. Ce ratio NPL supérieur à la moyenne et inférieur à 5%, associé à une injection de capital insuffisante, entrave la croissance car elle se concentre sur la reprise plutôt que sur la croissance du portefeuille.[11]

La Société de financement de la sécurité sociale et du logement (SSHFC) demeure la seule institution gouvernementale mandatée pour fournir des logements abordables aux personnes à revenu moyen. Ces hypothèques sont accordées sur une période comprise entre 4 et 15 ans, avec un acompte minimum d’environ 20% selon l’emplacement de la propriété. La SSHFC ne s’est pas lancée dans le développement de nouveaux logements au cours des deux dernières années, ce qui a nui au stock de logements abordables dans le pays. Cependant, elle prévoit de se lancer dans le projet NAFUGAN qui ajoutera bientôt 700 logements, sous forme de site et de service. Le montant total de ses prêts hypothécaires en cours à la fin de 2020 était de 175 000 000D (3 423 132US$) accordé à plus de 7 000 clients. Le niveau des créances douteuses est d’environ 20% du portefeuille de prêts hypothécaires en cours. Le portefeuille hypothécaire du CRSH est bien plus important que le portefeuille HFC indiqué ci-dessus, mais aussi beaucoup moins que les prêts à la construction pour le secteur bancaire.[12]

L’impact de la Covid-19 a affecté le recouvrement de créances et le niveau de créances irrécouvrables pour les HFC et les SSHFC. Cependant, les deux entités ont assoupli les remboursements, arrêté temporairement la forclusion et renoncé aux paiements d’intérêts pour certains clients en difficulté.

[1] Ecobank (Gambia) Limited (2021). Interview with Finance Director, Mass Manjang. 13 Septembre 2021.

[2]Interview with Siaka Bah, Principal at Microfinance Department of The Central Bank of The Gambia, 17 Août 2021, Central Bank of The Gambia

[3]Central Bank of The Gambia (2021). 27 May 2021 Monetary Policy Report. Monetary Policy Committee – Central Bank of The Gambia (cbg.gm) (Consulté le 13 Septembre 2021).Pg.6

[4] Central Bank of The Gambia (2021). 27 May 2021 Monetary Policy Report. Monetary Policy Committee – Central Bank of The Gambia (cbg.gm) (Consulté le 13 Septembre 2021). pp. 5- 6

[5] International Monetary Fund (2021). The Gambia SECOND REVIEW UNDER THE EXTENDED CREDIT FACILITY ARRANGEMENT AND FINANCING ASSURANCES REVIEW; PRESS RELEASE; AND STAFF REPORT IMF Country Report No. 21/109.Pg.7

[6] Central Bank of The Gambia (2021). 27 May 2021 Monetary Policy Report. Monetary Policy Committee – Central Bank of The Gambia (cbg.gm) (Consulté le 13 Septembre 2021).Pg.7

[7] Interview with General Manager Omar Sarr, Home Finance Company of The Gambia, 17 Août 2021. The Gambia.

[8] Interview with Siaka Bah, Principal at Microfinance Department of The Central Bank of The Gambia, 17 Août 2021, Central Bank of The Gambia

[9] Central Bank of The Gambia (2021). https://gambia.datawarehousepro.com/ (Consulté le 15 Août 2021).

[10]Interview with General Manager Omar Sarr, Home Finance Company of The Gambia, 17 Août 2021.

[11] Interview with General Manager Omar Sarr, Home Finance Company of The Gambia, 17 Août 2021.

[12] Interview with Housing Director Abdou Sillah, Social Security and Housing Finance Corporation, 27 Août 2021.

Faisabilité budgétaire

Construire soi-même une maison ou acheter auprès des promoteurs est très coûteux, puisque 10.3% de la population vivait sous le seuil de pauvreté en 2015,[1] avec un taux de chômage de 9.64 %[2] observé à la fin de 2020. Cette situation est encore aggravée par les coûts élevés des matériaux de construction, des terrains et des emprunts auprès des institutions financières. Le prix d’une maison de trois chambres (220m²) est d’environ 4.6millions de D (89 979US$), tandis qu’une maison de deux chambres est de 2.4millions D (46 946US$) selon les prix offerts par le CRSH. L’un des principaux promoteurs immobiliers, Global Properties Gambia, a indiqué qu’il en coûterait environ 9 000D (176US$) le m² pour acheter une maison de deux ou trois chambres à coucher dans les zones urbaines, ce qui se rapproche de 2 172 718D (42 500US$) et 4 345 436D (85 000US$)[3] une propriété, respectivement. Les fournisseurs de prêts hypothécaires et les promoteurs exigent normalement un acompte de 20 à 35 % de la valeur de la propriété avant de conclure une entente.[4]Cela rend le financement hypothécaire hors de la portée de nombreux Gambiens à revenu faible ou moyen, qui représente 38.4% du pays en 2015.[5]

Le coût de la location d’un très bel appartement est également exorbitant puisque les agents exigent un minimum de six mois de dépôt et des frais de consultation, que la plupart des gens ne peuvent pas se permettre. Cela augmente également le taux d’expulsion et les cas des tribunaux de loyer. Il coûte entre 5 000D (98US$) et 7 000D (137US$) par mois pour louer un appartement d’une ou trois chambres dans les zones urbaines de la Gambie.[6] Il est important de noter que la plupart des agents ont accordé des périodes de crédit prolongées à leurs clients en raison de la pandémie, de sorte que l’expulsion fût très rare pendant cette période.

Le coût exorbitant des loyers dans la grande région de Banjul est dû à une forte densité de la population, la demande dépassant de loin l’offre. En outre, comme le secteur de l’immobilier est également largement non réglementé, les agents facturent une prime pour tout service supplémentaire. De plus, il n’existe aucune donnée organisée pour suivre et déclarer les prix des maisons dans les zones urbaines et rurales. Ceux-ci sont publiés dans les sites Web des développeurs individuels et des agents immobiliers, ce qui rend les comparaisons de prix difficiles et chronophages.

Il est décevant de constater que les administrations centrales ou régionales ne fournissent aucune aide pour l’acquisition de terres ou la construction de terres existantes et que le budget actuel ou le précédent ne prévoit aucune allocation budgétaire pour les terres. Cette responsabilité incombe en grande partie aux acteurs du secteur privé.

[1] The World Bank. Poverty & Equity Brief the Gambia Africa Western & Central October 2020 https://databank.worldbank.org/data/download/poverty/987B9C90-CB9F-4D93-AE8C-750588BF00QA/SM2020/Global_POVEQ_GMB.pdf (Consulté le 28 Septembre 2021).Pg.1

[2] The World Bank. https://data.worldbank.org/indicator/SL.UEM.TOTL.ZS?locations=GM (Consulté le 28 Septembre 2021)

[3] Global Properties Gambia: Welcome to Global Properties (globalpropertiesafrica.com) (Consulté le 15 Septembre 2021)

[4] Interview with Business Development Manager Njilan Mbye, Global Properties Gambia, 27 Août 2021.

[5] The World Bank. Poverty & Equity Brief The Gambia Africa Western & Central October 2020 https://databank.worldbank.org/data/download/poverty/987B9C90-CB9F-4D93-AE8C-750588BF00QA/SM2020/Global_POVEQ_GMB.pdf (Consulté le 28 Septembre 2021).Pg.1

[6]Interview with Business Development Manager Njilan Mbye, Global Properties Gambia, 27 Août 2021.

Offre de Logements

Le manque de participation directe du gouvernement ou de soutien à l’aménagement de logements abordables nuit à l’offre du marché du logement abordable. En raison du manque de subventions, de financement direct, de l’accès à des terrains à faible coût dans des endroits de choix, de l’indisponibilité ou de la mauvaise infrastructure, entre autres, représentent certains des problèmes déplorés par les promoteurs qui les empêchent d’acquérir et de développer des logements abordables pour la population.[1]Étant donné que le nombre de promoteurs immobiliers a augmenté, l’accès aux terres devient un défi pour les promoteurs et lorsqu’elles sont disponibles, sont très coûteuses et truffées de problèmes juridiques. Le gouvernement et les municipalités n’aident pas à la mise en réserve des terres pour le développement futur. Il n’existe actuellement aucun plan d’urbanisme actualisé ou cohérent qui fournit des informations sur le développement des principales agglomérations.

En outre, comme le gouvernement ne fournit aucun financement à faible coût pour le développement de logements abordables, les promoteurs privés ne disposent pas de ressources financières nécessaires pour construire suffisamment de maisons à faible coût pour la population. Cela crée une pénurie sur le marché et fait grimper le coût même des maisons les plus élémentaires. Cette pénurie oblige les ménages à faible revenu à recourir à la construction de maisons dans des endroits qui ne sont pas accessibles pendant la saison des pluies ou qui ne conviennent pas du tout à un logement confortable. Les maisons construites par ces promoteurs sont normalement en dehors de la fourchette de prix des Gambiens moyens et, par conséquent, elles ciblent les Gambiens et d’autres nationalités à l’étranger.

Le système de transport dans le pays est pauvre et sous-développé et n’ouvre donc pas de places pour un développement durable du logement. Il n’existe actuellement aucun système de transport national robuste. Le transport général est en grande partie assuré par des particuliers et des entreprises utilisant des bus, des camionnettes et des taxis locaux. Cela s’ajoute à la congestion routière, qui s’aggrave chaque année.

Le système de gestion des déchets dans le pays est médiocre, avec des entreprises limitées et peu fiables qui collectent et éliminent les déchets solides dans les zones urbaines. Ces déchets solides sont généralement déversés dans des zones résidentielles, ce qui affecte la qualité de vie dans ces zones. En conséquence, ces zones ne sont plus attrayantes pour les promoteurs et les ménages pauvres qui y habitent, vivent normalement dans des conditions de squat et en lutte constante avec les autorités pour déménager.

[1]Interview with Business Development Manager Njilan Mbye, Global Properties Gambia, 27 Août 2021.

Marchés immobiliers

La pandémie de la COVID-19 a grandement touché le marché immobilier puisque les créanciers, les promoteurs et les acheteurs potentiels ont dû ralentir et ont cessé d’engager des ressources en raison des répercussions prolongées et profondes de la pandémie. Certaines banques et sociétés de microfinance ont été durement touchées par la pandémie, car elles ont été fortement exposées aux secteurs de l’immobilier et/ou de l’hôtellerie.  Cependant, le marché immobilier en Gambie continue d’attirer l’intérêt des Gambiens dans la diaspora et d’autres. Cette augmentation soutenue de la demande de propriétés, combinée à l’augmentation du coût général des matériaux, a entraîné une hausse des prix des maisons.

Le pays dispose d’un registre des actes au Ministère de la Justice, qui est actuellement en cours de numérisation. La première phase de la numérisation a été achevée en 2020, et un financement supplémentaire est nécessaire pour terminer la deuxième phase.[1] Par conséquent, il est impossible de connaître le nombre de propriétés résidentielles hypothéquées.

Le régime foncier continue d’être un problème en raison de la propriété communale des terres, en particulier dans les zones rurales et dans certaines agglomérations urbaines. Cela est exacerbé par le nombre de procédures et le temps (au moins trois ans pour obtenir un titre de propriété) qu’il faut pour enregistrer un bien avec les coûts associés (4 000D, soit 78 US$) en droits de mutation à la municipalité et 40 000D (782US$) en taxe sur les plus-values par transaction).[2] Le gouvernement n’a pas augmenté ces coûts en raison de la pandémie.

Le marché immobilier en Gambie est généralement résilient avec de nombreux acteurs, formels et informels, et non réglementés. Cependant, les propriétés sont librement transférables si toutes les taxes diverses sont payées à l’État et aux conseils, que les parties soient des étrangers, des résidents ou des citoyens.[3]

Il n’existe pas non plus de données publiées sur le nombre de ménages propriétaires et locataires de biens, que ce soit par le gouvernement ou les agents immobiliers.

[1] Interview with Registrar General, Deed Office, Abdoulie Colley, Ministry of Justice of The Gambia, 17 Août 2021.

[2] World Bank (2021). Doing Business 2021 Economy Profile the Gambia.Pg.4

[3]Interview with Business Development Manager Njilan Mbye, Global Properties Gambia, 27 Août 2021.

Politique et réglementation

Le Département des Terres, relevant du Ministère des Terres et du Gouvernement régional, délivre des titres de propriété, qui sont dûment enregistrés. Les droits de propriété et les intérêts garantis sur les biens sont protégés par la Constitution. Les intérêts dans les biens mobiliers et immobiliers sont reconnus et appliqués. Le concept d’hypothèque existe, prévu par la Loi sur les hypothèques de 1992 (Chap.97.02)[1], bien que le marché hypothécaire soit encore très modeste. Il existe cependant un système reconnu et fiable d’enregistrement des sûretés.

Le système juridique protège et facilite pleinement l’acquisition et l’aliénation de tous les droits de propriété, y compris les terres, les bâtiments et les hypothèques. Cependant, la plupart des terres sont détenues par tenure coutumière ou contrôlées par les agriculteurs et les dirigeants traditionnels. Ces terres peuvent cependant être facilement saisies par le gouvernement ou déclarées terres réservées pour être utilisées à l’avenir pour des aménagements sociaux tels que des parcs, des marchés, des écoles, des hôpitaux ou des immeubles de bureaux.

Le gouvernement actuel n’a pas présenté de nouvelles lois ou de nouveaux règlements sur le logement ni conçu de politiques qui orientent le processus d’urbanisation. Les lois et les politiques existantes qui régissent le secteur du logement ont été élaborées dans les années 1980 et 1990. La loi la plus récente a été la Loi de 2014 sur le loyer.

Le gouvernement ne joue pas un rôle direct dans le développement du logement par le biais de politiques et de lois, sauf par le biais de la SSHFC. Il facilite plutôt le processus de logement en facilitant l’acquisition et le développement de terrains pour les particuliers et les promoteurs privés. Il n’existe actuellement aucune loi réglementant le secteur immobilier.[2]

La Banque centrale a apporté des changements de politique par le biais de son MPC en assouplissant certaines politiques prudentielles pour permettre aux institutions financières de détenir plus de liquidités et de prêter au public. Dans la foulée, il a fixé le taux d’emprunt à 15% à compter du 17 décembre 2020.[3]

[1]Interview with General Manager Omar Sarr, Home Finance Company of The Gambia, 17 Août 2021. The Gambia.

[2]Interview with Business Development Manager Njilan Mbye, Global Properties Gambia, 27 Août 2021. The Gambia.

[3]Ecobank (Gambia) Limited (2021). Interview with Finance Director, Mass Manjang. 13 Septembre 2021.

Opportunités

La pénurie de logements abordables dans le pays représente des opportunités pour les investisseurs potentiels du secteur de combler le déficit de logements, qui dépasse actuellement les 50 000 unités.[1] En plus de l’assouplissement au niveau des restrictions de la pandémie et des politiques macroéconomiques libérales du gouvernement de coalition en termes de taux d’intérêt inférieurs, de taux d’imposition réduits et de niveaux de bureaucratie réduits, les banques et d’autres prêteurs se prévaudront des ressources nécessaires pour prêter à leurs clients, y compris ceux du secteur du logement abordable. Cela pourrait avoir un impact positif à la fois sur la vitesse de développement du logement et sur le stock de logements disponibles.

Compte tenu de la difficulté d’acquérir des terrains à faible coût pour des logements abordables dans des endroits de choix, la plupart des promoteurs achètent et mettent en banque des terrains pour le développement futur. Par exemple, le CRSH a mis en banque 25 sites dans toutes les régions du pays.[2] En outre, Global properties Gambia a mis en banque et prospecte des terres entre Gunjur et Tujereng,[3] qui ont beaucoup de terres disponibles pour un développement futur.

L’augmentation du nombre de sociétés de microfinance (70)[4] et la taille des grandes maisons existantes, présentent des opportunités pour les maisons informelles et auto-construites en termes d’accès au financement, bien que les entreprises de microfinance ne soient pas encore autorisées à financer directement des projets de logements à long terme.

Le nombre d’agents immobiliers (70)[5] et le renforcement de leur Association, la plupart des membres ont maintenant régularisé leur statut juridique et financier. Cela améliorera l’accès au financement, en particulier auprès des banques, et améliorera leur lobbying auprès du gouvernement en ce qui concerne l’accès à une alimentation électrique abordable et fiable, aux réseaux routiers, à l’eau, aux égouts, au financement à faible coût et aux terres pour le développement commercial. Ils seront également en mesure d’améliorer la réglementation puisque l’industrie est en grande partie autoréglementée.[6]

Un problème majeur avec le secteur immobilier et leurs clients est le manque de confiance. Certains directeurs généraux de sociétés immobilières (PDG) ont été emmenés à la police pour fraude présumée.

[1] Interview with Business Development Manager Njilan Mbye, Global Properties Gambia, 27 Août 2021.

[2]Interview with Housing Director Abdou Sillah, Social Security and Housing Finance Corporation, 27 Août 2021.

[3]Interview with Business Development Manager Njilan Mbye, Global Properties Gambia, 27 Août 2021.

[4]Interview with Siaka Bah, Principal at Microfinance Department of The Central Bank of The Gambia, 17 Août 2021, Central Bank of The Gambia

[5]Interview with Business Development Manager Njilan Mbye, Global Properties Gambia, 27 Août 2021.

[6] Interview with Business Development Manager Njilan Mbye, Global Properties Gambia, 27 Août 2021.

Accès aux données sur le financement du logement

Il est très difficile et long de recueillir des informations pertinentes et fiables ou de demander des éclaircissements à certaines entités gouvernementales car les agents publics ne sont pas disponibles, très difficiles ou ne peuvent fournir que des informations limitées.

Les principaux créanciers hypothécaires ne publient pas d’information sur le nombre, la valeur et la partie non performante de leur portefeuille hypothécaire. Cela rend l’analyse des tendances difficile, voire l’évaluation de l’incidence de la COVID-19 sur le rendement de ces prêts. De plus, le cadre d’information financière pour les grandes sociétés de microfinance a changé en 2019, passant des principes comptables généralement reconnus (PCGR) locaux au cadre international d’information financière (IFRS). Les IFRS ont des lignes directrices très différentes en matière de provisionnement/dépréciation, ce qui rend trompeuse la comparabilité des prêts non performants.

Il n’existe pas d’institution gouvernementale ou d’association chargée de rassembler et de mettre à disposition des données abordables sur le financement du logement. Au contraire, les données sont disponibles à partir de nombreuses sources différentes, ce qui a une incidence sur la fiabilité et l’actualité, et donc sur l’utilité de l’information pour la prise de décisions en matière de financement du logement. Il n’existe actuellement aucune donnée sur le nombre de maisons nouvellement construites dans le pays ou dans les grandes métropoles.

La première phase de numérisation des titres de propriété au Registre des titres de propriété s’est achevée en 2020, la deuxième phase n’a pas encore commencé. Le Registre des actes n’a pas encore obtenu le financement nécessaire pour les 5 millions D (97 804US$) nécessaires pour mener à bien le processus.

Informalité urbaine

La proportion de la population du pays dans le centre urbain est importante, puisqu’elle est passée de 57% en 2019 à 62.58% en 2021. Cela met beaucoup de pression sur les ressources existantes, en particulier les logements à loyer modique, qui ont fait augmenter le prix des maisons à l’achat et au loyer.

Le gouvernement, par l’intermédiaire de ses partenaires de développement, se lance dans de grands projets de développement des infrastructures en construisant et en réhabilitant de grandes routes/ponts, en étendant les réseaux d’électricité et d’eau dans tout le pays, en permettant aux sociétés immobilières privées de fournir des terrains et des logements abordables en assouplissant les réglementations, en réduisant les bureaucraties et en encourageant la SSHFC à fournir des logements dans les zones rurales, ce qui n’est pas attrayant pour les sociétés immobilières privées, entre autres. Cependant, le rythme de développement est très lent et les coûts de la plupart des produits de base et des matériaux de construction sont très élevés.

La personne moyenne a vraiment du mal à joindre les deux bouts compte tenu du coût de la vie très élevé et soutenu. Ces coûts élevés de la vie poussent les masses à vivre dans des logements très inconfortables et dans des zones inhabitables pendant la saison des pluies. La plupart des maisons de ces zones vulnérables sont inondées chaque année.

L’eau potable est accessible dans la plupart des agglomérations urbaines; cependant, les pénuries quotidiennes (de temps en temps) sont très inconfortables et inquiétantes.

Sites web

Fonds Monétaire International https://www.imf.org/external/index.htm

Banque Mondiale https://www.worldbank.org/

Bureau gambien des statistiques https://www.gbosdata.org/about-us

Banque centrale de la Gambie https://www.cbg.gm/

Ministère des finances et des affaires économiques de la Gambie https://mofea.gm/directorates/budget

Ministère de la Santé de la Gambie http://www.moh.gov.gm/covid-19-report/

Société de financement de la sécurité sociale et du logement https://www.sshfc.gm/housingfinance-fund

Ministère des gouvernements locaux et des terres Gambie http://www.molgl.gov.gm/

AllAfrica https://allafrica.com/stories/201406031295.htm