Financement du logement en Gambie
Vue d'ensemble
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La Gambie est l’un des pays les plus petits et les moins peuplés d’Afrique de l’Ouest. Il a une masse terrestre de 10 689 km2 et une population de 2,6 millions d’habitants. La migration croissante des personnes des régions rurales vers les régions urbaines exerce une pression sur la demande de logements. La pénurie de logements était estimée à 128 874 logements d’ici 2021.
Le Bureau gambien des statistiques a estimé la croissance du PIB réel à 4,3 % en 2021, contre 0,6 % en 2020. Cette croissance a soutenu une augmentation des activités liées à la pêche et à l’aquaculture, à la construction et une reprise modérée des services. La Banque centrale de Gambie prévoit une croissance économique réelle plus élevée de 4,7 % en 2022. Des risques considérables pèsent sur ces perspectives, notamment le conflit prolongé en Ukraine et l’impact de la COVID-19.
Le dalasi a chuté de 4,6 % par rapport au dollar américain en avril 2022, mais a augmenté de 3,9 % et de 1,8 % par rapport à l’euro et à la livre sterling, respectivement. Le taux d’inflation global est passé de 8,2 % en mars 2022 à 11,7 % en avril 2022. À moyen terme, l’inflation devrait rester élevée en raison de la hausse des coûts alimentaires et énergétiques mondiaux, ainsi que des problèmes structurels du port gambien. Cela aura un impact sur le coût de la vie et aura un impact négatif sur l’abordabilité du logement.
En raison du coût élevé des matériaux de construction (basalte, ciment, acier et bois), des terres et des emprunts auprès des institutions financières, la plupart des Gambiens de la classe moyenne diligents ne peuvent pas acheter une nouvelle maison agréable. Cette situation est exacerbée par un taux de chômage de 11,2 % à la fin de 2021, ainsi que 10,3 % des personnes vivant en dessous du seuil de pauvreté (à partir de 2021). Une propriété de deux chambres dans une ville coûte 2,66 millions de dinars (49 305 dollars), tandis qu’une maison de trois chambres (220 m2) coûte 5,11 millions de dinars (94 501 dollars).
Le gouvernement gambien s’est fixé des objectifs liés au changement climatique qu’il s’efforce d’atteindre avec l’aide de la communauté internationale. Le gouvernement gambien ne fournit pas de financement à faible coût pour la création de logements abordables. Cette rareté pousse les personnes à faible revenu à construire des bâtiments dans des zones inaccessibles pendant la saison des pluies ou impropres à l’occupation.
La Home Finance Company de Gambie a été volontairement liquidée le 3 novembre 2021, en raison d’un manque de rentabilité. À la fin de 2020, le montant total des prêts hypothécaires en cours était de 175 millions de dinars (3 238 870 dollars américains), avec plus de 7 000 emprunteurs comme clients. Avec la fermeture de cette institution, il est désormais très difficile d’obtenir un logement à long terme. prêts puisque les banques commerciales n’offrent pas ce service. Bien que les sociétés de microfinance ne soient pas encore autorisées à financer directement des projets de logement à long terme, elles présentent également des opportunités de financement du logement.
Pour en savoir plus sur le secteur du financement du logement en Gambie, y compris les principales parties prenantes, les politiques importantes et l’abordabilité du logement:
- Introduction
- Accès au financement
- Abordabilité
- Offre de logements
- Marchés immobiliers
- Politique et législation
- Opportunités
- Disponibilité des données sur le financement du logement
- Applications vertes pour le logement abordable
- Sites web
Gambie
Introduction
La Gambie est l’un des pays les plus petits et les moins peuplés d’Afrique de l’Ouest. Il est bordé par l’océan Atlantique et la République du Sénégal, avec une superficie de 10 689 km2 et une population de 2,6 millions d’habitants.[1] La Gambie est densément peuplée, 63 % de la population vivant dans son principal centre urbain, la région du Grand Banjul.[2] L’augmentation persistante de la migration des zones rurales vers les zones urbaines exerce une pression sur la demande de logements, ce qui a entraîné la construction de logements informels et inadéquats dans la région du Grand Banjul. En 2021, le déficit de logements s’élevait à plus de 128 874 logements. [3]
Le gouvernement gambien n’investit pas directement dans le développement et le financement du logement, mais le facilite par le biais d’institutions telles que la Social Security and Housing Finance Corporation (SSHFC) et le secteur privé. Le gouvernement facilite la participation du secteur privé en assouplissant les conditions de création des entreprises immobilières et en supprimant les obstacles à la propriété et au développement de terrains à usage domestique et commercial. La SSHFC n’a pas développé de logements importants ces dernières années et le seul prêteur hypothécaire privé, Home Finance Company of The Gambia Limited, a été mis en liquidation volontaire en novembre 2021, en raison de l’absence de rentabilité soutenue de la société pendant une bonne partie de son activité. [4]
La Gambie renforce son processus démocratique en organisant avec succès des élections libres, équitables, pacifiques et transparentes. En décembre 2021, le président Adama Barrow a été réélu pour un second mandat de cinq ans. Son Parti national du peuple (NPP) et ses partenaires de coalition détiennent la moitié des sièges parlementaires à l’issue des élections d’avril 2022. [5]
L’économie continue de se remettre du ralentissement provoqué par la pandémie en 2020. Les données du Bureau des statistiques de la Gambie (GBoS) ont estimé la croissance du PIB réel à 4,3 % en 2021, contre 0,6 % en 2020.[6]
Cette croissance a soutenu une augmentation des activités économiques liées à la pêche et à l’aquaculture, à la construction, et une reprise modérée des services. La Central Bank of The Gambia (CBG) prévoit une croissance plus élevée du PIB réel de 4,7 % en 2022 et prévoit de fortes activités budgétaires liées aux projets d’infrastructures publiques en cours et une reprise continue du tourisme et de la construction privée. Des risques considérables pèsent sur ces perspectives, notamment le conflit prolongé en Ukraine, l’impact de la COVID-19 et l’impact des conditions météorologiques sur l’agriculture. En outre, les incertitudes économiques mondiales et les effets persistants de la pandémie ont quelque peu affecté la confiance des entreprises, comme le montre la dernière enquête de la Banque centrale sur le climat des affaires. [7]
En avril 2022, le dalasi s’est déprécié de 4,6 % par rapport au dollar américain, mais a pris de la valeur par rapport à l’euro et à la livre sterling de respectivement 3,9 % et 1,8 %. L’inflation a perduré, l’inflation globale passant de 8,2 % en mars 2022 à 11,7 % en avril 2022. Cette hausse significative de l’inflation est principalement due à l’augmentation de l’inflation alimentaire, qui s’est accélérée, passant de 9,2 % en mars 2022 à 11,6 % en avril 2022. L’inflation devrait rester élevée à court terme en raison de la hausse des prix mondiaux des denrées alimentaires et de l’énergie, et des problèmes structurels du port de la Gambie, tels que la congestion, les retards, etc. qui augmentent le coût global du dédouanement des marchandises. [8]
Selon la CBG, le secteur financier reste stable et solide, avec des ratios de liquidité et d’adéquation des fonds propres solides. Les prêts non performants (PNP) représentaient 4,6 % des prêts bruts en mars 2022, contre 7,7 % en décembre 2021. Les banques ont continué à constituer des provisions appropriées pour les PNP. En outre, la Banque centrale continue de maintenir les taux d’intérêt à PMC plus 5 % (15 %)[9] depuis l’année dernière jusqu’en mai 2022, ce qui a rendu les emprunts beaucoup moins coûteux pour tous les clients, y compris les sociétés immobilières. Cela renforce leur capacité à emprunter les fonds nécessaires au développement de logements abordables.
Une quatrième vague de la pandémie de la COVID-19 a frappé le pays entre fin 2021 et début 2022. Cependant, en février 2022, les nouveaux cas d’infection étaient tombés à presque zéro. Le taux de vaccination est actuellement d’environ 21 % de la population adulte. [10]
Avec des précipitations supérieures à la moyenne, des inondations soudaines, des tempêtes de vent et des températures encore plus élevées, les effets du changement climatique se font sentir dans la majeure partie de la région du Grand Banjul. Comme les trois quarts de la population dépendent de l’agriculture (principalement le riz et les arachides) pour leur subsistance, l’évolution du régime des pluies pourrait avoir un impact considérable.
La déforestation (due à l’urbanisation et à la croissance démographique) a contribué à réduire les précipitations, et les tempêtes et les crues soudaines emportant la couche arable fertile, tous ces phénomènes ont entraîné une désertification accrue du pays.[11] L’érosion côtière limite les perspectives d’exploitation du sable, ce qui entraîne une hausse du coût du sable et a un impact sur le coût de la construction. Les récentes inondations de juillet/août 2022 ont touché les ménages de la région du Grand Banjul, entraînant des déplacements et des dommages au niveau des biens privés et des infrastructures publiques, notamment les routes et les ponts.[12] Le gouvernement gambien a dû démolir de force certaines maisons pour permettre à l’eau de se retirer. En réponse à ces événements, le gouvernement a fixé certains objectifs liés au changement climatique, qu’il s’efforce d’atteindre avec l’aide de la communauté internationale.
[1] International Monetary Fund (2022). The Gambia and the IMF (Consulté le 9 Septembre 2022).
[2] The World Bank Group (2022). Gambia, The | Data. (Consulté le 9 Septembre 2022).
[3] The World Bank Group, Africa Finance Corporation (November 2021). Introducing the Adequate Housing Index (AHI) – A New Approach to Estimate the Adequate Housing Deficit Within and Across Emerging Economies (Consulté le 9 Septembre 2022). Pg. 65.
[4] Interview avec l’ancien manager de the Home Finance Company of The Gambia, 15 Août 2022. Gambie.
[5] International Monetary Fund – The Gambia (2022) IMF Country Report No. 22/195 (Consulté le 9 Septembre 2022). Pg. 4.
[6] Central Bank of The Gambia (2022). 31 May 2022 Monetary Policy Report. Monetary Policy Committee – Central Bank of The Gambia (cbg.gm) (Consulté le 9 Septembre 2022). Pg. 2.
[7] Ibid. Pgs. 2-3.
[8] Ibid. p. 5.
[9] Voir note de bas de page 6. Pg. 8.
[10] Voir note de bas de page 5. Pg. 10.
[11] UNEP (undated). Weathering the uncertainties of Climate Change in the Gambia. https://www.un.org/africarenewal/news/weathering-uncertainties-climate-change-gambia (Consulté le 11 Octobre 2022).
[12] OCHA (2022). Reliefweb. Gambia Floods, July 2022. https://bit.ly/3CSaLOo (Consulté le 10 Octobre 2022).
Accès au financement
L’inclusion financière dans le pays est de 31% de la population adulte, avec respectivement 35% et 25% dans les zones urbaines et rurales.[1] La population adulte féminine ayant accès à des financements est de 34% contre 26% pour les hommes, ce qui est principalement dû à l’approche informelle d’accès au financement appelée “Osusu”. Cependant, 23% des hommes et 15% des femmes ont respectivement accès au financement formel (bancaire et non bancaire). [2] Néanmoins, il n’y a pas de corrélation entre ces pourcentages et l’investissement des femmes dans le financement de logements abordables. Afin d’accroître l’inclusion et la pénétration financières, les grandes banques continuent de s’appuyer sur la technologie pour atteindre les régions les plus reculées du pays, par le biais de plateformes de paiement, de transferts d’argent par téléphone portable et d’organisations de transfert d’argent.[3]
Le pays compte actuellement 12 banques commerciales, dont une banque islamique, ainsi que 62 institutions financières non bancaires. Les quatre principales banques du pays continuent de dominer le secteur des services financiers, fournissant les financements nécessaires au développement du logement, même s’ils ne sont pas appelés hypothèques. L’impact des organismes de microfinance dans le secteur des services financiers est significatif, grâce à leur offre de financement pour le développement progressif du logement dans tout le pays, mais principalement dans la région du Grand Banjul. Sur les 62 institutions financières non bancaires du pays, 6 sont des sociétés de financement (microfinance), 54 des coopératives de crédit et 2 des opérateurs d’argent mobile.
Leurs actifs combinés à la fin juin 2022 s’élevaient à D 5 558 330 (US$ 102 873). Les actifs totaux des sociétés de financement s’élevaient à D 2 896 210 (US$ 53 603), dont 26 % de prêts bruts, avec des prêts non productifs (PNP) de 7 %.[4]
Il n’y a pas de données conservées qui montrent les efforts délibérés des banques pour cibler les femmes en ce qui concerne les produits de financement du logement. Les femmes ne sont en aucune façon limitées dans leur capacité à emprunter, que ce soit par le cadre juridique ou par les coutumes. Cependant, si elles souhaitent utiliser les propriétés familiales comme garantie, le consentement des membres de la famille concernés est requis.[5]
Le seul établissement privé de crédit immobilier du pays, Home Finance Company of The Gambia, a été volontairement liquidé le 3 novembre 2021 pour cause de non-rentabilité.[6] La durée des prêts immobiliers était comprise entre 4 et 15 ans, avec un apport minimum d’environ 20 %, en fonction de l’emplacement de la propriété. Le montant total de ses prêts immobiliers en cours à la fin de l’année 2020 s’élevait à D 175 millions (US$ 3 238 870), avec plus de 7 000 emprunteurs comme clients. Le niveau des créances irrécouvrables est d’environ 20% du portefeuille d’hypothèques en cours.[7] Avec la fermeture de cet établissement, il est désormais très difficile d’obtenir des prêts immobiliers à long terme, car les banques commerciales n’offrent pas ce service.
La SSHFC est la seule institution gouvernementale mandatée pour fournir des logements abordables aux personnes à revenus moyens. Cependant, la SSHFC ne s’est pas lancée dans de nouveaux développements de logements depuis 2019, ce qui a eu un impact négatif sur le stock de logements abordables dans le pays. [8]
Enfin, il existe un bureau national d’évaluation du crédit à la CBG, bureau que les banques sont tenues de contacter avant d’accorder un crédit à un client. Cependant, cette facilité n’est pas encore disponible pour les institutions financières non bancaires.[9]
[1] UN Capital Development Fund, FinScope Gambia 2019, Topline Results presentation (2019) (Consulté le 9 Septembre 2022). Pg. 24.
[2] Ibid. p. 27.
[3] Interview avec le Directeur à la Central Bank of The Gambia, 25 Août 2022, Central Bank of The Gambia.
[4] Ibid.
[5] Ibid.
[6] Voir note de bas de page 4.
[7] Interview avec le Directeur de la Social Security and Housing Finance Corporation, 26 Août 2022. Gambie.
[8] Ibid.
[9] Voir note de bas de page 15.
Abordabilité
Le coût élevé des matériaux de construction (basalte, ciment, acier, bois), des terrains et des emprunts auprès des institutions financières a rendu inabordable l’achat auprès de promoteurs ou la construction d’une nouvelle maison dite confortable pour la plupart des Gambiens de la classe moyenne et qui travaillent dur.[1] À cela s’ajoute un taux de chômage de 11,2 % à la fin de l’année 2021, sans compter 10,3 % de la population vivant sous le seuil de pauvreté (en 2021).[2] Les fournisseurs de prêts immobiliers et les promoteurs exigent normalement un apport de 20 à 35 %.[3] L’un des principaux promoteurs immobiliers, Global Properties Gambia, a indiqué que le mètre carré coûterait environ D 9 990 (US$ 185) pour acheter une nouvelle maison de deux ou trois chambres dans les zones urbaines, ce qui revient respectivement à environ D 2,41 millions (US$ 44 636) et D 4,34 millions (US$ 79 271).[4] Selon les prix proposés par la SSHFC, une maison de deux chambres à coucher en zone urbaine coûte D 2,66 millions (US$ 49 305), tandis qu’une maison de trois chambres à coucher (220m2 ) coûte environ D5,11 millions (US$ 94 501). [5]
Il n’existe aucune source de données centralisées pour suivre et rendre compte des prix des locations et d’achat des maisons dans les zones urbaines et rurales. Ceux-ci sont généralement publiés sur les sites web des promoteurs individuels et des agents immobiliers, ce qui ne facilite pas les comparaisons de prix. Le secteur de l’immobilier étant largement non réglementé, les agents facturent également des frais pour aucun service supplémentaire. En outre, le gouvernement central et les gouvernements régionaux ne fournissent aucune aide financière significative pour l’acquisition de terrains ou la construction sur des terrains existants. Il n’y a pas de fonds publics alloués à cette fin, ce qui fait que le financement est largement laissé au secteur privé. Il faut compter entre D 5 550 (US$ 103) et D 7 770 (US$ 144) par mois pour louer un appartement d’une ou trois chambres dans les zones urbaines de la Gambie. Le coût élevé des loyers dans la région du Grand Banjul est dû à la forte densité de population, la demande de logements dépassant largement l’offre. [6]
[1] Interview avec le Manager de Global Properties Gambia, 26 Août 2022. Gambie.
[2] The World Bank Group (2022). Gambia, The | Data (worldbank.org) (Consulté le 9 Septembre 2022).
[3] Voir note de bas de page 22.
[4] Ibid.
[5] Voir note de bas de page 19.
[6] Voir note de bas de page 3.
Offre de logements
Le gouvernement gambien ne fournit aucun financement à faible coût pour le développement de logements abordables, et les promoteurs privés manquent souvent de ressources pour construire suffisamment de maisons à faible coût. Cela crée une pénurie sur le marché et fait grimper le coût des maisons, même les plus simples. Cette pénurie oblige les ménages à faible revenu à construire des maisons dans des endroits inaccessibles pendant la saison des pluies ou qui ne sont pas adaptées pour une habitation permanente. Cette situation est aggravée par le coût élevé des matériaux de construction, pour la plupart importés, tels que le ciment, le basalte, les barres de fer, le bois, la peinture, etc. Outre la médiocrité des infrastructures, les promoteurs doivent faire face à l’absence de subventions, de financement direct et d’accès à des terrains à bas prix dans des emplacements de choix. [1]
Il n’existe actuellement aucun cadre d’urbanisme global pour encadrer et guider le développement des principales agglomérations. Le gouvernement et les trois principales municipalités sont défaillants en ce qui concerne la réservation de terrains pour le développement futur de l’habitat.
Par ailleurs, le nombre croissant de promoteurs immobiliers pose des problèmes d’accès aux terrains, et lorsque des terrains sont disponibles, ils sont très chers et sujets à des problèmes juridiques.[2]
Compte tenu de la mauvaise qualité du système de transport dans le pays, la congestion routière est importante et ne favorise pas le développement durable du logement. Les transports publics sont largement dominés par le secteur privé qui fournit des bus, des fourgonnettes et des taxis locaux.[3]
Le système de gestion des déchets dans le pays est très déficient, en raison du nombre limité et du manque de fiabilité des entreprises qui collectent et évacuent les déchets solides dans les zones urbaines. Les déchets solides sont généralement déversés dans des zones densément peuplées, ce qui affecte la qualité de vie des habitants dans ces zones. On observe actuellement une prolifération des charrettes tirées par des ânes qui transportent les déchets solides dans la municipalité de Kanifing, la principale municipalité du pays. En conséquence, ces zones ne sont plus attractives pour les promoteurs et les habitants vivent dans des conditions difficiles et dans la crainte constante d’être relogés par les autorités.[4]
Il n’existe pas d’organismes dans le pays qui réglemente les promoteurs et les entrepreneurs du bâtiment. Les inspections des bâtiments sont effectuées par le département de l’aménagement du territoire du ministère des Terres qui gère les ressources foncières et qui délivre également les permis de construire.[5] Les secteurs du logement abordable ne manquent pas de main d’œuvre, même si les salaires sont largement non réglementés et que le paiement des travailleurs dans ce secteur n’est pas normalisé.[6] Il faut en moyenne 173 jours pour obtenir un permis et lancer un projet de construction.[7] Actuellement, les femmes promoteurs/propriétaires sont peu ou pas présentes dans le secteur de l’immobilier, mais elles occupent des postes à responsabilité dans de nombreuses entreprises d’autres secteurs.[8]
[1] Voir note de bas de page 22.
[2] Ibid.
[3] Ibid.
[4] Ibid.
[5] Ibid.
[6] Interview with Director at Blue Oceans Properties Limited, 26 Août 2022. Gambie.
[7] The World Bank Group, Doing Business 2020, Gambie. Pg. 4.
[8] Voir note de bas de page 22.
Marchés immobiliers
Après la période de pandémie de la COVID-19, le marché immobilier a connu un certain essor. Cependant, les grandes banques et certaines sociétés de microfinance restent prudentes quant à l’octroi de prêts au secteur, en particulier pour les nouvelles demandes.[1]
Associé à des problèmes macroéconomiques, cette prudence a grandement affecté l’offre sur le marché immobilier, et conduit finalement à une augmentation des prix des maisons. La hausse des prix a rendu le marché immobilier plus attractif pour les étrangers et les Gambiens de la diaspora.[2]
Le pays dispose d’un registre des actes au ministère de la justice à Banjul. La première phase de la numérisation du registre des actes a été achevée il y a deux ans, mais des fonds supplémentaires sont nécessaires pour achever la deuxième phase. Par conséquent, il est très difficile de connaître le nombre réel de propriétés résidentielles qui sont hypothéquées. Cependant, les titres de propriété sont délivrés au nom du propriétaire, qu’il soit un homme ou une femme. [3]
La propriété foncière dans le pays est principalement communale, surtout dans les zones rurales, ce qui rend le régime foncier problématique. Ce problème est aggravé par le nombre de procédures et le temps qu’il faut pour enregistrer une propriété (au moins trois ans pour obtenir un titre de propriété) sans compter les coûts qui y sont associés : D 4 440 (US$ 82) de droits de transfert à la municipalité et D 44 440 (US$ 822) d’impôt sur les plus-values par transaction.[4] Ces coûts ont été largement maintenus par le gouvernement. [5]
Il n’existe actuellement aucune donnée précise sur le nombre de ménages possédant et louant des propriétés dans le pays, que ce soit par le gouvernement, les municipalités ou les agents immobiliers. Cette situation est exacerbée par le fait que le marché immobilier en Gambie est très peu réglementé et compte de nombreux acteurs, tant formels qu’informels. Néanmoins, les propriétés sont librement transférables si toutes les diverses obligations fiscales sont payées à l’État et aux municipalités, que les parties soient locales ou étrangères.[6]
[1] Voir note de bas de page 15.
[2] Voir note de bas de page 33.
[3] Interview avec le Registrar General, Bureau des Titres, Ministère de la Justice de Gambie, 18 Août 2022. Gambie.
[4] Voir note de bas de page 22.
[5] Voir note de bas de page 39.
[6] Voir note de bas de page 33.
Politique et législation
Le service du cadastre, qui dépend du ministère des terres et du gouvernement régional, délivre les titres de propriété, qui sont dûment enregistrés. Les droits de propriété et les intérêts garantis dans la propriété sont protégés par la Constitution. Les intérêts sur les biens mobiliers et immobiliers sont reconnus et appliqués. [1]Le concept d’hypothèque existe, comme le prévoit la loi sur les hypothèques de 1992 (Cap 97:02),[2] bien que le marché hypothécaire soit encore très restreint. Il existe cependant un système reconnu et fiable d’enregistrement des sûretés.[3]
Le système juridique protège les droits de propriété et facilite l’acquisition et la cession de terres, de bâtiments et d’hypothèques. Cependant, la plupart des terres sont détenues par le biais du régime coutumier ou contrôlées par les agriculteurs et les chefs traditionnels. Ces terres peuvent toutefois être facilement expropriées par le gouvernement ou déclarées terres réservées pour être utilisées à l’avenir pour des équipements et aménagements collectifs et sociaux.[4]
Les lois et politiques existantes qui régissent le secteur du logement ont été élaborées dans les années 1980 et 1990, la loi la plus récente étant la loi sur les loyers de 2014. L’administration actuelle n’a pas introduit de nouvelles législations/réglementations spécifiques au logement ni conçu de politiques permettant d’apporter des améliorations au processus d’urbanisation. [5]
Au lieu de jouer un rôle direct dans le développement du logement par le biais de la politique et de la législation, le gouvernement facilite plutôt le processus de développement du logement en rendant l’acquisition et le développement de terrains plus faciles pour les promoteurs privés et les particuliers. La seule implication directe du gouvernement dans le secteur de l’immobilier se fait par le biais de la SSHFC, qui n’a pas fait évoluer l’habitat de manière substantielle au cours de la dernière décennie. Il n’existe actuellement aucune législation régissant le secteur immobilier.[6]
La Banque centrale a procédé à quelques changements de politique par l’intermédiaire de son Comité de politique monétaire (CPM) en assouplissant certaines politiques prudentielles afin de permettre aux institutions financières de détenir davantage de liquidités et de prêter au public.[7] Cependant, le taux de prêt est fixé à 15 % depuis le 17 décembre 2020 et n’a pas été révisé, même si l’inflation a augmenté de manière significative au cours de cette période.[8]
[1] Voir note de bas de page 38.
[2] Voir note de bas de page 4.
[3] Voir note de bas de page 15.
[4] Voir note de bas de page 22.
[5] Ibid.
[6] Ibid.
[7] Voir note de bas de page 6. Pg. 8.
[8] Interview avec le Directeur Général, Megabank Gambia Limited, 25 Août 2022, Gambie.
Opportunités
Le déficit actuel en matière de logement est estimé à plus de 128 874 unités de logement au total.[1] Ce déficit associé aux politiques macroéconomiques libérales (taux d’intérêt plus bas, taux d’imposition réduits et niveaux de bureaucratie réduits) représente une opportunité pour les investisseurs potentiels du secteur de combler le manque de logements. Cela encouragera les banques et autres prêteurs à soutenir le financement du logement.
La plupart des promoteurs achètent et mettent en réserve des terrains en vue d’un développement futur en raison de la difficulté d’acquérir des terrains à faible coût pour la construction de logements abordables dans des emplacements de choix. Par exemple, la SSHFC a réservé 25 sites dans toutes les régions du pays.
Global Properties Gambia a également réservé et recherché des terrains entre Gunjur et Tujereng, régions dans lesquelles des terrains sont disponibles pour un développement futur.
Bien que les sociétés de microfinance ne soient pas encore autorisées à financer directement des projets de logement à long terme, l’augmentation du nombre de sociétés de microfinance (62 à la fin juin 2022) et la taille des principales institutions de microfinance existantes offrent des possibilités de financement du logement pour soutenir le secteur informel et les maisons en auto-construction.[2]
Le nombre d’agents immobiliers et le renforcement de leur Association signifient que la plupart des membres ont désormais régularisé leur statut juridique et financier.[3] Cela améliorera l’accès au financement et renforcera également leur pouvoir de lobbying auprès du gouvernement en termes d’accès à une alimentation électrique abordable et fiable, aux réseaux routiers, à l’eau, aux égouts, aux financements à faible coût et aux terrains à des fin de développement commercial. [4]
Enfin, le fait que les investisseurs potentiels n’aient pas toujours confiance dans le secteur immobilier est un problème majeur. Cela freine la demande, notamment celle de la diaspora. En 2020, la Gambia Competition and Consumer Protection Commission (GCCPC) a dû lancer une enquête sur le secteur après avoir reçu 13 plaintes de clients alléguant une fraude.[5]
[1] Voir note de bas de page 3. Pg. 65.
[2] Voir note de bas de page 15.
[3] Voir note de bas de page 33.
[4] Voir note de bas de page 22.
[5] Gambia Competition and Consumer Protection Commission, Study on the State of Consumer Welfare in the Real Estate Industry (2020). Pg. 2.
Disponibilité des données sur le financement du logement
En Gambie, il n’existe pas d’institution ou d’association gouvernementale spécifiquement chargée de collecter, rassembler et publier des données sur le financement du logement. Les données sont disponibles à partir d’une variété de sources différentes, ce qui a un impact sur la fiabilité et l’exactitude des données en termes d’actualisation. Il n’existe actuellement aucune donnée sur le nombre de maisons nouvellement construites dans le pays ou dans les grandes métropoles.
Il est long et très difficile de recueillir des informations pertinentes et fiables ou de demander des éclaircissements à certaines entités gouvernementales, car les fonctionnaires ne sont pas disponibles, coopératifs ou ne sont en mesure de fournir que des informations limitées.
Les principaux prêteurs hypothécaires ne publient pas d’informations sur le nombre, la valeur et la part non performante des prêts immobiliers de leur portefeuille, ce qui rend l’analyse des tendances très difficile. Le cadre d’information financière des grandes sociétés de microfinance a changé en 2019, passant des principes comptables généralement reconnus (PCGR) locaux au cadre international d’information financière (IFRS). Les IFRS ont des directives très différentes en matière de provisionnement/dépréciation, ce qui rend la comparabilité des prêts non performants trompeuse.
La première phase de la numérisation des titres de propriété au Registre des actes a été achevée en 2020, la deuxième phase n’a pas encore commencé car le financement n’est pas encore assuré.
Les données disponibles sur le changement climatique ne sont généralement pas actualisées et, lorsqu’elles existent, elles concernent principalement l’agriculture, l’érosion et les inondations. De même, pour les questions relatives au genre, les données ne sont pas largement disponibles. Certaines données sont séparées en fonction du sexe, mais l’accent est rarement mis sur l’analyse du genre, notamment en ce qui concerne le logement abordable.
Applications vertes pour le logement abordable
Le secteur de l’immobilier est encore non réglementé et largement informel. Les questions écologiques ne sont pas encore intégrées dans les activités des secteurs du logement et de l’immobilier.
Le gouvernement, les banques et les sociétés de microfinance ne fournissent pas d’incitations pour financer des projets de logements écologiques, et les banques et les sociétés de microfinance ne proposent pas de produits financiers écologiques.
Les données sur ces questions sont également rares. Il n’existe actuellement aucune donnée conservée sur les entreprises vertes, que ce soit au niveau des États ou des municipalités.
La principale source d’énergie du pays est actuellement l’électricité (91%), suivie par l’énergie solaire (9%). Au niveau national, 63 % de la population adulte a accès au réseau électrique national, géré par la National Water and Electricity Company (NAWEC). En outre, 88% et 95% de la population adulte ont respectivement accès à l’eau et à l’assainissement.
Sites web
The Gambia Bureau of Statistics https://www.gbosdata.org/about-us
Central Bank of The Gambia https://www.cbg.gm/
Ministry of Finance and Economic Affairs of The Gambia https://mofea.gm/directorates/budget
Ministry of Health of The Gambia http://www.moh.gov.gm/covid-19-report/
Social Security and Housing Finance Corporation https://www.sshfc.gm/housingfinance-fund
Ministry of Local Government and Lands The Gambia http://www.molgl.gov.gm/
AllAfrica https://allafrica.com/stories/201406031295.htm
Ministère des gouvernements locaux et des terres Gambie http://www.molgl.gov.gm/
AllAfrica https://allafrica.com/stories/201406031295.htm
