Financement du logement : Sénégal
Vue d'ensemble
Pour télécharger une version PDF du profil complet du Sénégal 2022, cliquez ici.
Dakar, la capitale, a une population de près de quatre millions d’habitants. Le Sénégal tente de remédier à la pénurie de logements par une urbanisation rapide et une expansion démographique. Au Sénégal, 25% des espaces urbains et 30% des zones habitées de Dakar sont considérés comme “informels”. Une partie importante de la population vit dans des logements non conformes aux normes et n’a pas accès à la terre.
L’économie sénégalaise s’est améliorée au quatrième trimestre de 2020. La consommation et les investissements du gouvernement ont fait grimper la croissance de 2021 à 6,1 %. Le PIB est passé de 1,3 % à 3,2 % en 2021. Un secteur informel important et un financement public limité entravent la reprise. Pour favoriser la reprise économique, le gouvernement a mis en place le Programme de résilience économique et sociale.L’inflation devrait atteindre 5,5 % en 2022. Les contraintes budgétaires et l’importance du secteur informel entravent la reprise. Pour favoriser la reprise économique, le gouvernement a mis en place un programme de résilience économique et sociale, et la banque centrale a réémis des obligations de relance et des obligations de soutien et de résilience.
Le Sénégal est sujet à la sécheresse, aux invasions de criquets et à l’érosion du littoral due au changement climatique. Cette susceptibilité va sans doute s’accroître, affectant l’économie et les ménages du pays. La stratégie climatique du Sénégal réduit sa susceptibilité au changement climatique. L’année 2011 a vu l’élaboration d’un cadre national pour la prévention et la réduction des catastrophes.
Même si le secteur de la microfinance est l’un des plus actifs de l’UEMOA en termes de nombre de structures, de prêts accordés et de personnes qui en bénéficient, il n’a pas un grand impact sur la façon dont les gens paient leur logement.Le nombre de Sociétés Financières Décentralisées est passé de 294 en 2020 à 295 en 2021.Les encours de prêts et de dépôts sont respectivement de 500 milliards de CFA (793,5 millions de dollars) et de 654 millions de dollars. En juillet 2021, la CRRH a signé un accord de refinancement et de prêt au logement avec COFINA Sénégal pour les familles à faible revenu et/ou en situation irrégulière. COFINA est la première institution de microfinance à bénéficier d’un refinancement de la CRRH dans la zone UEMOA.
Foncier et Rénovation Urbaine a signé un accord avec la Société Financière Internationale (SFI) pour la création de 20 000 logements au Sénégal. L’opération de location-vente, signée le 24 mars 2022, consiste à obtenir des logements d’excellente qualité auprès de promoteurs et à les rendre accessibles aux personnes à faibles revenus via un système de location avec possibilité d’achat.
Pour en savoir plus sur le secteur du financement du logement au Sénégal, y compris les principales parties prenantes, les politiques importantes et l’abordabilité du logement:
- Introduction
- Accès à la finance
- Abordabilité
- Offre de logements
- Marchés immobiliers
- Politique et législation
- Opportunités
- Disponibilité des données sur le financement du logement
- Applications vertes pour le logement abordable
- Sites internet
Sénégal
Introduction
L’économie sénégalaise a connu une reprise progressive au cours du dernier trimestre de 2020 et la croissance s’est accélérée en 2021 pour atteindre 6.1% grâce à la hausse de la consommation et aux investissements du gouvernement.[1] Toutefois, la durabilité de cette croissance semble être compromise par de nombreux facteurs. La rapide hausse des prix du pétrole brut et des denrées alimentaires, provoqué parmi d’autres facteurs par la guerre en Ukraine et, dans une moindre mesure le gel des échanges commerciaux avec le Mali lié aux sanctions adoptées par la Communauté Economique des Etats de l’Afrique de l’Ouest (CEDEAO)[2], impactent sur les principaux indicateurs macroéconomiques.
Pour soutenir la reprise de l’activité économique, la banque centrale a décidé de reconduire en 2022 ses initiatives relatives aux Obligations de Relance (Odr) et aux « Bons de soutien et de Résilience »[3] et d’arrêter au taux minimum de 2% servant à satisfaire les demandes de refinancement des banques de l’Union Monétaire Ouest Africaine (UMOA).
Ces différentes initiatives sont menées pour atténuer une exacerbation de l’inflation qui devrait atteindre 5.5% en 2022 contre 2.2%[4] un an plus tôt. La croissance du PIB est passée de 1.3% en 2020 à 3.2%[5] en 2021. Cependant, cette croissance élevée des dernières années, exceptée les années Covid, n’a pas occasionné une réduction significative de la pauvreté et des inégalités. L’incidence de la pauvreté (selon le seuil de pauvreté national) est passée de 43% en 2011 à 37.8% en 2018.[6]
Aux côtés du taux d’urbanisation de 49%[7] en 2021, le Sénégal affiche également un taux de croissance démographique élevé de 2.7%[8].
Avec une offre insuffisante de logements abordables, entretenue par une urbanisation rapide, combinée à la disponibilité limitée de terrains viabilisés et de produits financiers pertinents pour les promoteurs et les acheteurs et les couts de construction, le Sénégal tente de juguler la crise du logement et de résorber les quartiers irréguliers et insalubres qui représentent 25% des espaces urbains au Sénégal et 30% des zones habitées à Dakar[9]. Une partie importante de la population vie dans des maisons inadéquates, insalubres et sans sécurité foncière. Cette propension prégnante à la concentration urbaine demande une production massive de logements. Dans ce contexte, il faut tenir compte des critères sociaux et économiques, mais aussi écologiques. Le Sénégal est particulièrement vulnérable[10] aux effets du changement climatique ; une vulnérabilité qui risque de s’accroitre, ce qui affecterait les perspectives économiques et les moyens de subsistance du pays. Les habitants des quartiers précaires sont particulièrement exposés au changement climatique et aux risques naturels, car ils sont contraints à vivre dans les zones qui sont les plus vulnérables.
Le Sénégal a déployé des efforts importants pour réduire sa vulnérabilité face au changement climatique avec l’élaboration et la mise en œuvre d’un véritable plan climat. Entre autres, une plateforme nationale pour la prévention et la réduction des risques majeurs de catastrophes[11], s’ajoute en 2011, d’un programme national de réduction des risques et de gestion des catastrophes. Le Sénégal a lancé en 2012, avec le financement de la Banque Mondiale, un projet de gestion des risques et catastrophe et d’Adaptation au Changement climatique (GRR-ACC)[12]. Ces actions facilitent la mise en place d’infrastructures résilientes au climat et garantir leur accessibilité à tous, en particulier aux personnes vulnérables dans la tranche des faibles revenus.
[1] Banque Mondiale. (Avril 2022). Poverty and Equity Brief, Senegal. https://databank.worldbank.org/data/download/poverty/987B9C90-CB9F-4D93-AE8C-750588BF00QA/current/Global_POVEQ_SEN.pdf Consulté le 2 Aout 2022).
[2] Fonds Monétaire International. (Juin 2022). Communiqué de presse N°22/221. https://www.imf.org/en/News/Articles/2022/06/22/pr22221-senegal (Consulté le 2 Aout 2022).
[3] BCEAO. (Juin 2022). Rapport sur la politique monétaire dans l’UMOA. https://www.bceao.int/fr/publications/rapport-sur-la-politique-monetaire-juin-2022 (Consulté le 2 Aout 2022). Pg 13
[4] BCEAO. (Juin 2022). Rapport sur l’évolution des prix à la consommation dans l’UEMOA en 2021 et perspectives. https://www.bceao.int/sites/default/files/2022-06/Rapport%20sur%20l%27%C3%A9volution%20des%20prix%20%C3%A0%20la%20consommation%20dans%20l%27UEMOA%20en%202021%20et%20perspectives.pdf (Consulté le 2 Aout 2022). Pg 7
[5] Banque Mondiale. (2021). Plateforme de données. https://data.worldbank.org/indicator/%20NY.GDP.PCAP.KD.ZG%20?locations=SN (Consulté le 2 Aout 2022).
[6] Banque Mondiale. (Avril 2022). Poverty and Equity Brief, Senegal. https://databankfiles.worldbank.org/data/download/poverty/987B9C90-CB9F-4D93-AE8C-750588BF00QA/current/Global_POVEQ_SEN.pdf
[7] Banque mondiale. (2021). Plateforme de données. https://data.worldbank.org/indicator/%20SP.URB.TOTL.IN.ZS%20?locations=SN (Consulté le 2 Aout 2022).
[8] Banque mondiale. (2021). Base de données. https://data.worldbank.org/indicator/%20SP.POP.GROW%20?locations=SN (Consulté le 2 Aout 2022).
[9] World Bank. (Janvier 2021). Affordable Housing Program in Senegal. Project Information Document (PID). (Consulté le 2 septembre 2022). Pg 3
[10] Selon le cabinet britannique Maplecroft, repris par Jeune Afrique, le Sénégal fait partie des 10 pays africains les plus vulnérables au changement climatique. https://www.jeuneafrique.com/167534/politique/changement-climatique-la-liste-des-10-pays-africains-les-plus-vuln-rables/
[11] République du Sénégal. (2008). Journal officiel. http://www.jo.gouv.sn/spip.php?article6784 (Consulté le 2 Septembre 2022).
[12] Ministère de l’intérieur. Projet de Gestion des Risques et catastrophes et d’Adaptation au Changement Climatique. https://interieur.sec.gouv.sn/programmes-et-projets/projet-de-gestion-des-risques-et-catastrophes-et-dadaptation-au-changement-climatique-grc-acc (Consulté le 2 Aout 2022).
Accès à la finance
Au Sénégal, l’accès à un financement adéquat est l’un des principaux problèmes auxquels sont confrontés les citoyens, en particulier les populations marginalisées et à faible revenu, notamment les femmes et les jeunes. Le taux d’inclusion financière, est relativement bas. La proportion des adultes ayant un compte auprès d’une institution financière est de 28%[1] au Sénégal alors que la moyenne en Afrique subsaharienne est de 40%. Ce taux est de 32% pour les hommes contre 24% pour les femmes. De plus, la proportion des adultes âgés de plus de 25 ans ayant emprunté auprès d’une institution financière est de 12%. La moyenne en Afrique subsaharienne est de 9%. Elle est de 11% chez les femmes contre 9% chez les hommes.[2]
Culturellement, la propriété est une affaire des hommes au Sénégal. De nombreuses femmes ne peuvent accéder aux ressources que par l’intermédiaire de leur partenaire ou de leur mari. Avec un score moyen de 66.9[3] sur 100 en dessous du score moyen mondial de 76.5 et derrière des pays comme la Cote d’Ivoire (83.1), le Burkina Faso (82.5), le Togo (81.9) et le Bénin (80.6), le Sénégal a encore des efforts à faire en matière de différences juridiques entre les hommes et les femmes sur 8 indicateurs (actifs et retraite, rémunération, entreprenariat, mariage, parentalité, lieu de travail, mobilité). Les lois au Sénégal n’autorisent aucune discrimination en matière de propriété et de succession. Toutefois, la discrimination se produit dans la pratique entretenue par les croyances religieuses et les mœurs sociales.
Le secteur financier sénégalais continue son expansion et démontre un dynamisme soutenu. Cela se manifeste par une constante évolution de son réseau bancaire, le plus développé de la sous-région, qui compte 27 banques et 4 établissements financiers en 2022[4].
Le secteur de la microfinance, bien que parmi les plus dynamiques de l’UEMOA, en termes de nombre de structures, de crédits octroyés et de bénéficiaires, intervient timidement dans le financement de l’habitat. Ainsi, le nombre de Sociétés Financières Décentralisées (SFD) est passé de 294 en 2020 à 295 en 2021[5]. Les encours de crédit et de dépôt sont respectivement de 500 milliards CFA (793.5 millions $US) et 412 milliards CFA (654 millions $US), suite à des hausses respectives de 2% et 6% comparativement à 2020[6]. La microfinance de l’habitat consiste en des prêts aux personnes à faible revenu à des fins de rénovation ou d’agrandissement d’un logement existant, de construction d’un nouveau logement, d’acquisition de terrains et d’infrastructures de base La vulnérabilité de ses clients principalement les femmes et les personnes défavorisées, fait que le secteur de la microfinance est moins résilient à la survenance de crises telles que la pandémie COVID-19.
La faible disponibilité des prêts hypothécaires (banques et institutions de microfinance) constitue l’une des contraintes majeures pour le développement de l’immobilier et des services. Sur la période de 2012 à 2017, la part du crédit immobilier dans les financements bancaires s’élevait à 3.2% sur les 48 milliards CFA (76 millions $US) par an de crédits bancaires distribués au Sénégal[7]. Néanmoins, une analyse comparative entre les pays de l’UEMOA montre que Dakar est la ville la plus dynamique en matière de crédits à l’habitat. Le pays propose les taux les plus bas de la région. Il varie entre 5.5% et 9% pour les particuliers au niveau de la Banque de l’Habitat du Sénégal (BHS). La BHS constitue l’épine dorsale du financement de l’immobilier au Sénégal. En 2020, sur les 5 247 milliards CFA (9.484 milliards $US) constituant l’encours de crédit du système bancaire sénégalais, la part de la BHS dans ce volume était de 365 milliards CFA[8] (579 millions $US).
La pénurie de financements à long terme demeure un obstacle majeur pour le développement du marché du logement. Cependant, l’intervention de la Caisse Régionale de Refinancement Hypothécaire (CRRH), bien que limitée, joue un rôle crucial dans l’octroi de ressources additionnelles à ses banques actionnaires. La BHS a bénéficié de 5 refinancements de cette structure d’un montant global de 26 milliards CFA (41.4 millions $US) dont 12.5 milliards CFA (19.8 millions $US) sur ressources du marché et 13.6 milliards CFA (21.5 millions $US) sur ressources concessionnelles. En garantie de ce concours, elle a mobilisé 6 093 contrats de prêts hypothécaires en nantissement dont 4 286 pour le refinancement de marché et 1 807 pour le refinancement concessionnel. [9]
Quant aux structures de microfinance, la CRRH a signé avec COFINA-Sénégal le 02 juillet 2021[10], une convention de refinancement et de prêts à l’habitat en faveur des ménages à revenu modestes et/ou irrégulier. COFINA est le premier SFD à bénéficier du refinancement de la CRRH dans la zone UEMOA.
L’opérationnalisation des mécanismes de financement liés au gouvernement, à travers le Fonds pour l’Habitat Social (FHS), le Fonds de Garantie des Investissements Prioritaires (FONGIP), le Fonds Souverain d’Investissements Stratégiques (FONSIS) va contribuer à servir les ménages à faible revenu dans le cadre du programme gouvernemental des 100 000 logements.
[1] World Bank. (2021). The Global Findex Database 2021. (Consulté le 2 Aout 2022).
[2] World Bank. (2021). The Global Findex Database 2021. (Consulté le 2 Aout 2022).
[3] World Bank Group. (2022). Women, Business, and the Law 2022. https://wbl.worldbank.org/en/reports (Consulté le 12 Aout 2022). Pg 114
[4] BCEAO. (Juin 2022). Paysage bancaire de l’UMOA. https://www.bceao.int/fr/content/paysage-bancaire (Consulté le 12 Aout 2022).
[5] Ministère des Finances et du budget. Direction Réglementation et Supervision des SFD. (2022). Rapport annuel 2021. https://drs-sfd.gouv.sn/sitedrs/index.php/2022/06/13/rapport-annuel-2021/ (Consulté le 2 Aout 2022). Pg 22
[6] Ministère des Finances et du Budget. Direction Réglementation et Supervision des SFD. (2022). Rapport annuel 2021. https://drs-sfd.gouv.sn/sitedrs/index.php/2022/06/13/rapport-annuel-2021/ (Consulté le 12 Aout 2022). Pg 23
[7] OnPoint Africa Group. (Avril 2020). Etude du secteur immobilier à Dakar. (Consulté le 12 Aout 2022).
[8] CAHF. (2021). Annuaire sur le financement du logement abordable en Afrique. Profil du Sénégal.
[9] Centre d’Excellence de l’Habitat UEMOA. (Juillet 2022). Pré-rapport du Sénégal.
[10] CRRH-UEMOA. (Juillet 2022). Communiqué de presse. http://crrhuemoa.org/communique-de-presse-ceca-crrhuemoa/ (Consulté le 2 Aout 2022).
Abordabilité
Un écart important et croissant de la demande et l’offre en logement abordable persiste au Sénégal. Il existe un déficit officiel de 370 000 unités de logements pour l’ensemble du pays et de 160 000 pour Dakar[1].
Deux composantes importantes de l’accessibilité au logement sont le revenu des ménages et le coût du logement. Selon l’Agence Nationale de la Statistique et de la Démographie (ANSD) un salarié gagne en moyenne 112 423 CFA (178 $US) par mois[2]. . Le salaire minimum est de 58 900 CFA (93 $US) par mois, en 2021. Les hommes gagnent en moyenne 124 454 CFA (197 $US) par mois contre 86 480 CFA (137 $US) pour les femmes, soit une différence absolue de 37 974 CFA (60 $US). Selon la catégorie socioprofessionnelle, un homme cadre gagne en moyenne 374 000 CFA (593 $US) soit 1.3 fois plus que le salaire d’une femme cadre.
Les revenus gagnés dans l’économie informelle, qui emploie 96.4% de la population active, entrent également dans cette considération[3]. 45% des activités de l’économie informelle sont occupées par des femmes. La place importante de l’économie informelle dans les occupations des ménages rend difficile de rendre compte du taux de chômage ; en 2018, il était de 11.6%[4].
Les dépenses de logement constituent le deuxième poste de dépense le plus important des ménages sénégalais, derrière l’alimentation.[5] A Dakar, le logement représenterait 37% des dépenses non alimentaires des ménages consacrées à la réfection ou la location de leur logement [6]. Le coût du logement dans le budget du ménage dépasserait 50% pour les 47% des ménages les plus pauvres de Dakar[7].
Peu de ménages sont en mesure d’épargner pour investir dans leur logement, dû à la faiblesse des revenus et les coûts de vie élevés. De plus, 70%[8] des citoyens n’ont aucun type de compte bancaire ou ne se trouvent pas en capacités de répondre aux exigences formelles de prêt pour obtenir un financement pour leur logement.
Une analyse du salaire minimum et de ce que gagne un salarié employé dans le secteur formel montre des inégalités de revenus forte entre les catégories sociales. Cela renseigne sur l’inéligibilité de la grande majorité des ménages sénégalais aux logements sociaux (dédies aux primo-accédants à revenu modeste) du gouvernement.
Le logement le moins cher produit par le promoteur public SN HLM est de 12 millions CFA (19 046 $US). Avec un prêt d’une durée de 25 ans, un taux d’intérêt à 8% et un dépôt de 20% du prix total, ce logement reviendrait à 184 987 CFA/mois (293 $US), et 61 538 CFA (97 $US) sur la durée. Ce produit est abordable pour 80% de la population urbaine.[9] A Dakar, cette offre de logement se situe en dessous du prix moyen d’acquisition d’un logement de type F4 économique, actuellement évalué à 16,3 millions[10] CFA (25 870 $US).
Les terrains bien aménagés et équipés ne sont pas accessibles à la plupart des foyers. Leurs prix sont élevés et résultent de la loi du marché. L’absence de soutien et d’investissement de la part des pouvoirs publics fait qu’une grande partie du parc de logements existants est d’une qualité médiocre. Les maisons des ménages pauvres sont construites avec un accès insuffisant à l’assainissement et aux services de base et par l’exposition aux risques (notamment les inondations et la montée des eaux). La suroccupation des logements et l’insécurité foncière liée au statut d’occupation des ménages et à l’absence de garanties foncières sont prégnantes et impactent plus sur les femmes.
[1] Société Financière Internationale. (Mars 2022). Communiqué de presse. https://pressroom.ifc.org/all/pages/PressDetail.aspx?ID=26890 (Consulté le 2 Aout 2022)
[2] ANSD. (Septembre 2021). Enquête Harmonisée sur les Conditions de Vie des Ménages (EHCVM) au Sénégal. (Consulté le 12 Aout 2022). Pg 80
[3] Ministère de l’artisanat et de la transformation du secteur informel. (2022). Stratégie nationale intégrée de formalisation de l’économie informelle (SNIFEI) et plan d’actions opérationnel de transformation du secteur informel (PAOTSI) 2022-2026. Pg 12
[4] ANSD. (Septembre 2021). Enquête Harmonisée sur les Conditions de Vie des Ménages (EHCVM) au Sénégal. (Consulté le 12 Aout 2022). Pg 6
[5] ANSD. (Septembre 2021). Enquête Harmonisée sur les Conditions de Vie des Ménages (EHCVM) au Sénégal. (Consulté le 12 Aout 2022). Pg 35
[6] Ministère de l’urbanisme, du logement et de l’hygiène public. (Mars 2020). Direction Générale de la construction et de l’habitat. Appui-conseil à l’opération d’aménagement de Daga kholpa (Sénégal). (Consulté le 12 Aout 2022). Pg 38
[7] Ministère de l’Urbanisme, du Logement et de l’Hygiène Publique. (2020). Appui Conseil à l’opération d’aménagement de Daga Kholpa. Diagnostic et Plan d’actions. (Consulté le 12 Aout 2022). Pg 38
[8] Banque mondiale. (2022). The Global Findex Database 2021. (Consulté le 12 Aout 2022)
[9] Centre pour le Financement du Logement Abordable (CAHF). Tableau de bord 2021. Calcul de l’abordabilité des prêts hypothécaires et du logement en Afrique. https://housingfinanceafrica.org/documents/calculating-mortgage-and-housing-affordability-in-africa/ (Consulté le 12 Aout 2022).
[10] OnPoint Africa Group. (Avril 2020). Etude du secteur immobilier à Dakar.
Offre de logements
Les données sur le parc de logements existants sont très rares. Malgré leur contribution forte au développement du logement à Dakar et à l’intérieur du pays par le passé, la Société Nationale des Habitations à Loyer Modéré (SN HLM) et la Société Immobilière du Cap Vert, (SICAP) connaissent une production en berne depuis quelques années. Cela exerce une pression sur l’offre de logements destinés aux ménages à faible revenu. Toutefois, l’appui renouvelé de l’Etat à ces deux structures, fourni dans le cadre du programme 100 000 logements, vise à contribuer à massifier la construction de logement. L’Etat s’est engagé à affecter et muter au nom de la SICAP, 430 ha nécessaires pour la réalisation de 13 952 unités d’habitations[1]. La SN HLM a signé un contrat en 2021 avec l’Etat du Sénégal pour la construction de 15 000 logements, inscrits dans le cadre du projet 100 000 logements. En 2021, la SN HLM a produit 155 logements dont 93 logements à Dakar et 62 à l’intérieur du pays.[2] Sur les 958 unités d’habitations qu’avaient prévu de réaliser la SICAP à la même année, il n’a été enregistré que 154 comprenant des terrains viabilisés, de villas et d’appartements.
La production annuelle de logement dépasse rarement 5 000 unités et même ce nombre n’est pas toujours atteint, comme cela est le cas pour l’année 2021. Sur une cible de 15 000 unités d’habitations, seules 2 458 unités (économiques, appartements, villas duplex) ont été livrées[3]. Les promoteurs privés immobiliers exerçant à Dakar ont une capacité de production annuelle de 2 000 logements. Ils s’adressent exclusivement aux classes moyennes et aisées solvables. Les 3 000 logements restants seraient produits par l’auto-construction (sur des terrains non viabilisés le plus souvent) et des coopératives d’habitat. Le prix du logement commercialisé varie actuellement entre 15 et 80 millions CFA (23 807 et 126 974 $US). Ces prix vous offrent des maisons individuelles économiques (F3 et F4) et demeurent largement plébiscités sur 150 à 200m² à hauteur de 90%.[4] En outre, 62,1% de l’offre se positionne dans l’intervalle 20 à 60 millions CFA (31 743 à 95 230 $US) et 15,7% de l’offre dépasse 60 millions CFA (95 230 $US). Quant aux locataires, elles représentent à Dakar 41% des ménages urbains et paient un loyer médian de près de 79 000 CFA[5] (125 $US).
Les couts des matériaux de construction, en constante hausse, contribuent à renchérir le prix de l’immobilier et à l’inaccessibilité du logement au grand nombre. Le poids des matériaux importés, composés essentiellement du second œuvre (plomberie, peinture, carreaux, menuiserie, étanchéité), joue un rôle déterminant et constitue 50% des coûts de construction d’un logement.[6] Le phénomène demeure accentué par les effets de la pandémie Covid 19 et se trouve exacerbé par les évènements géopolitiques mondiaux. Cependant, l’existence de trois unités de production de ciment (SOCOCIM Industries – Ciments du Sahel et Dangote) permet de répondre à la demande intérieure.
[1] SICAP SA. (2019). Note technique. Contrat de performance entre l’Etat du Sénégal et la SICAP SA. Pg 2
[2] Ministère de l’Urbanisme, du Logement et de l’Hygiène publique. (Juin 2022). Revue sectorielle 2022. (Consulté le 12 Aout 2022). Pg 14
[3] Ministère de l’Urbanisme, du Logement et de l’Hygiène Publique. (Juin 2022). Revue sectorielle. (Consulté le 24 Aout 2022). Pg 15
[4] Espélia. (Juin 2020). Ètude de marché. Analyse de la demande dans le pole urbain de Daga kholpa. (Consulté le 24 Aout 2022)
[5] OnPoint Africa Group. (Avril 2020). Etude du secteur immobilier à Dakar.
[6] Centre d’Excellence de l’Habitat UEMOA. (Juillet 2022). Pré-rapport Sénégal.
Marchés immobiliers
L’immobilier résidentiel connait une poussée de développement provoquée par d’importants programmes d’appartements grand public en cours ou réalisés à Dakar. Le marché résidentiel connait toutefois un rendement annuel de 6%[1]. Ce rendement est plus faible que celui du bureau, de l’industrie et du marché avec respectivement 9,5%, 13% et 9,5%. Cette augmentation du volume des développements résidentiels est plus importante dans le département de Rufisque qui totalise plus de 60%[2] de l’offre actuelle. Bambilor et Diamniadio accueillent les développeurs immobiliers privés et publics les plus actifs sur le marché, et les toutes nouvelles constructions s’y effectuent. A titre d’exemple, en 2021, SENEGINDIA, CDC et ADOHHA, trois des promoteurs privés, ont respectivement livrer 264, 206 et 216 villas, adressées quasiment aux couches aisées et solvables.
Le programme des 100 000 logements est dans une phase active, notamment dans l’opérationnalisation des services institutionnels et techniques dédiés. Entre autres, la mise en place d’une plateforme de suivi des 270 422 demandeurs enregistrés pour le projet, s’ajoutent la mise en place d’une commission de sélection des promoteurs, des acquéreurs et des coopératives d’habitat, la signature de 13 conventions pour la construction de 63 817 logements sur trois ans avec les promoteurs privés, la construction en cours de 1 000 logements par les coopératives.[3] En ce qui concerne la réalisation de logements pour ce programme, seules 178 unités sont réalisées par la société immobilière S2I (153) et SN HLM (25)[4]. La multiplication des Zones d’Aménagement Concertés (ZAC), des pôles urbains et autres aménagements fonciers de grande envergure, va renforcer le dynamisme de l’accession à la propriété.
A Dakar, 45.8%[5] sont des propriétaires de leurs logements avec titres de propriété et 42.8% sont des locataires. Au niveau national, 39.9% sont des propriétaires avec titres de propriété et 31.8% sont propriétaires sans titre. Le statut de propriétaire du logement par sexe indique que 11.7% des hommes sont propriétaires d’un logement, seul (légalement enregistré à leur nom ou qui ne peut être vendue sans leur signature) contre 0.9% pour les femmes.[6]
Le marché immobilier au Sénégal et particulièrement à Dakar représente un grand poids financier pour le budget des ménages. Plus de la moitié des revenus des Dakarois est désormais absorbé par le loyer.[7] En effet, la moyenne d’un loyer mensuel dans un appartement nouvellement construit est de 131 441 CFA (208 $US).[8] Cette somme est la moyenne des cinq premiers mois de 2022 et reflète une hausse de 5.8% par rapport à la même période en 2021.
Au Sénégal, le prix des terrains nus et des terrains bâtis, applicable en matière de loyer et utilisé pour le calcul de l’indemnité d’expropriation pour cause d’utilité publique, obéit à un barème fixé par décret n°-2010-439 du 6 Avril 2010. Cependant, les prix de vente des terrains et des logements évoluent selon une dynamique de marché qui s’établie sur des bases spéculatives, selon l’offre et la demande. A titre illustratif, la valeur du m² de terrain nu à Dakar Plateau est fixée à 300 000 CFA (476 $US) par ce décret, alors que les transactions du marché libre s’y font à 1 000 000 CFA (1 587 $US) en moyenne.
La complexité du processus d’attribution des titres et la cohabitation de plusieurs systèmes (en termes de classification des terres, acteurs intervenant dans les attributions, nature des titres, etc.) conduisent au défaut de maitrise du foncier, influencent la valeur des terrains et des logements et affectent son caractère abordable. Toutefois, la saisie informatisée des données foncières à travers les Bureaux de Conservation Foncière, le lancement en 2021 par la Direction Générale des Impôts et des Domaines (DGID) d’un vaste programme national de recensement des biens immobiliers, et la mise en œuvre du Projet d’Amélioration du Cadastre et des Régimes fonciers (PROCASEF), constituent un début de réponse à la mauvaise gouvernance foncière et des systèmes de gestion peu performants.
L’opérationnalisation de ces services explique qu’en 2020 le Sénégal occupait une position relativement performante en matière d’enregistrement d’un bien foncier avec 41 jours[9] (se positionnant ainsi en dessous de la moyenne de 51.6 jours en Afrique subsaharienne).
[1] Knight Frank. (2022). The Africa report 2022-2023. https://content.knightfrank.com/resources/knightfrank.com/reports/africareport/the-africa-report-2022.pdf (Consulté le 17 Aout 2022). Pg 30
[2] OnPoint Africa Group. (Avril 2020). Étude du secteur immobilier à Dakar.
[3] Ministère de l’Urbanisme, du Logement et de l’Hygiène Publique. (Juin 2022). Revue Sectorielle. (Consulté le 24 Aout 2022).
[4] Ministère de l’Urbanisme, du Logement et de l’Hygiène Publique. (Juin 2022). Revue sectorielle. (Consulté le 24 Aout 2022). Pg 12
[5] ANSD. (Septembre 2021). Enquête Harmonisée sur les Conditions de Vie des Ménages (EHCVM). https://satisfaction.ansd.sn/ressources/rapports/Rapport-final-EHCVM-11092021%20vf-Senegal%20004.pdf (Consulté le 17 Aout 2022). Pg 94
[6] Banque Mondiale. (2019). Portail de données sur le genre. https://genderdata.worldbank.org/countries/senegal/ (Consulté le 17 Aout 2022)
[7] Le Monde. (Septembre 2021). Les loyers explosent à Dakar. https://www.lemonde.fr/afrique/article/2021/09/03/senegal-les-loyers-explosent-a-dakar_6093324_3212.html (Consulté le 17 Aout 2022)
[8] ANSD. (Mai 2022). Bulletin mensuel des statistiques économiques et financières de mai 2022. https://satisfaction.ansd.sn/ressources/publications/BULLETIN_MAI_2022_imp.pdf (Consulté le 17 Aout 2022). Pg 56
[9] Banque Mondiale. (2020). Rapport Doing Business. Profil du Sénégal. https://archive.doingbusiness.org/en/data/exploreeconomies/senegal (Consulté le 17 Aout 2022).
Politique et législation
Le gouvernement sénégalais joue un rôle de régulateur et facilitateur du secteur du logement. Il intervient dans l’apport d’infrastructures primaires (routes principales, électricité, eau, assainissement) mais également dans l’octroi de terrains et la mise en œuvre d’outils financiers pour des projets de logements sociaux. Il arrive néanmoins que l’Etat dépasse son rôle de régulateur en initiant la production de terrains viabilisés ou de logements. C’est le cas avec les programmes ZAC ou de projets répondant à des besoins d’urgence.
Sur un budget global de près de 2 500 milliards CFA (3 milliards $US) du projet 100 000 logements, l’Etat du Sénégal devrait supporter 600 milliards CFA (952.3 millions $US) correspondant aux coûts des travaux d’aménagement et de viabilisation des sites.[1]
En revanche, l’Etat n’intervient pas dans la construction qui est prise en charge par les ménages (autopromotion), les promoteurs immobiliers publics et privés et les coopératives d’habitat.
Au Sénégal, les populations sont les propres artisans de leur logement (auto-construction). Ce mode de production traduit une utilisation ingénieuse que fait une communauté des ressources et opportunités à sa disposition. Traditionnellement, les matériaux utilisés pour la plupart sont de types organiques et végétaux (bois, bambou, pailles et feuilles) qui sont disponibles sur le terroir et le milieu de vie des populations.
L’appui de la puissance publique aux ménages dans leur volonté d’accéder au logement se perçoit également dans l’octroi de crédits sans intérêt appelés « prêts DMC » (d’autres sources de financement en faveur des ménages existent tels le FSH, FONGIP, etc). Ces prêts destinés aux fonctionnaires et autres agents dont les salaires sont exécutés par la Direction de la Solde, viennent en appui à l’acquisition de logeme nts et/ou terrains auprès des développeurs immobiliers. Sur la période 2014 à 2021, les mises à disposition de « prêts DMC » ont porté sur un volume de 52.5 milliards CFA (83.3 millions $US) pour 21 525 bénéficiaires.[2]
Au titre des reformes réalisées en matière de logement, la plus en vue est la mise en place d’un guichet unique pour les procédures domaniales et foncières. Cet instrument permet au demandeur ou bénéficiaire de logement social, de profiter d’un service de qualité et de sécurité pour effectuer la transaction commerciale d’achat du bien immobilier. Aussi, dans le but de promouvoir l’urbanisme, le logement, la construction et le cadre de vie, une nouvelle Lettre de Politique Sectorielle de Développement (LPSD 2021 – 2025) a été adoptée[3]. A cela s’ajoute, la création de 15 nouveaux services départementaux de l’urbanisme et de l’habitat.
En vue d’implémenter le développement de modes de construction respectueux de l’environnement et du climat, la révision en cours du code de l’urbanisme et du code de la construction travaille à impulser l’efficacité énergétique avec une priorité accordée aux matériaux de constructions verts et moins couteux que le béton (BTC, typha).
[1] Ministère de l’Urbanisme, du Logement et de l’hygiène publique. (2022). Présentation du Ministre Abdoulaye Sow lors de la signature d’une convention avec la Banque mondiale concernant le projet de soutien au programme 100 000 logements.
[2] Ministère des Finances et du Budget. (Novembre 2021). Signature de la convention-cadre avec l’Association Professionnelle des Banques et Etablissements Financiers du Sénégal (APBEFS).
[3] Ministère de l’Urbanisme, du Logement et de l’Hygiène Publique. (Juin 2022). Revue Sectorielle 2022. (Consulté le 17 Aout 2022). Pg 2
Opportunités
Eu égard du déficit persistant de logements, entretenue par le rythme soutenu de la croissance démographique et de son urbanisation, il est appelé à plus d’efficacité et de productivité dans l’exécution des programmes de logements sociaux. Cela sous-entend une offre soutenue de terrains titrés, viabilisés et équipés.
Pour parer aux constructions inadéquates et faire face aux effets du changement climatique, il est important de formuler une stratégie pour l’intégration des pratiques de construction écologique. Le projet des 100 000 logements, compte tenu de la production et de l’accompagnement des pouvoirs publics, offre un bon cadre pour favoriser l’adaptation du secteur aux enjeux écologiques. A cet effet, le projet de logement abordable en soutien au projet 100 000 logements, financé par la Banque Mondiale à hauteur de 100 millions[1] $US (63 milliards CFA), a des objectifs stratégiques allant dans ce sens. Parmi les indicateurs de performance du projet figure le nombre d’unités de logements abordables construites par des promoteurs du secteur privé dont certifiées « vertes ».
Il s’agit également pour le gouvernement de poursuivre son appui aux instruments publics existants, SICAP et SN HLM, dans leurs opérations par la mise à leurs dispositions de grandes assiettes foncières pour des opérations de location-vente. La collaboration entre le Fonds Souverain d’Investissements Stratégiques (FONSIS) et la Société Financière Internationale (SFI) pour le développement de 20 000 logements au Sénégal dans les prochaines années s’inscrit dans cette dynamique. Cette convention signée le 24 mars 2022[2], est un véhicule de location-achat qui consiste à acquérir des logements de qualité auprès des promoteurs et les mettre à la disposition des personnes à faible revenu par le biais d’un programme de location avec option d’achat.
Pour permettre une intervention efficace des outils institutionnels gouvernementaux, il est important de concilier ces différents instruments. Cela passe par des conventions et des protocoles d’accord entre le FONGIP, le FONSIS, les banques, les instituts de microfinance, le Fonds pour l’Habitat Social (FHS) et la Société d’Aménagement Foncier et de Rénovation Urbaine (SAFRU).
Aussi, conviendrait-il d’élargir le champ couvert par les ressources du Fonds pour l’Habitat Social (FHS) et du FONGIP aux promoteurs sociaux à but non lucratif comme les initiatives citoyennes pour l’amélioration de l’habitat et des quartiers précaires.
[1] World Bank. (January 2021). Project Information Document (PID). Affordable Housing Program in Senegal. (Consulté le 17 Aout 2022). Pg 4
[2] International Finance Corporation. (Mars 2022). Communiqué de presse. https://pressroom.ifc.org/all/pages/PressDetail.aspx?ID=26890 (Consulté le 18 Aout 2022)
Disponibilité des données sur le financement du logement
Au Sénégal, la production de données statistiques sur le logement est assurée par l’Agence nationale de la Statistique et de la Démographie, notamment à travers des enquêtes auprès des ménages, des recensements et des études. Parallèlement, elle publie également des enquêtes et des études spécifiques liées au genre.
Bien que la Banque de l’Habitat du Sénégal, collecte des données auprès des promoteurs et des clients, elles ne sont pas rendues publiques. Les données des structures de l’urbanisme, de l’habitat et de la construction sont inscrites dans cet ordre.
La BCEAO intervient dans la diffusion et la production de statistiques sur le financement bancaire en général, mais à un degré moindre sur celui de l’habitat. En l’absence de données cohérentes et fiables, il est difficile de déterminer des données sur les enjeux des dérèglements climatiques en matière de logements abordables.
La création récente du Bureau d’Information sur le Crédit BIC) au Sénégal serait d’une grande utilité. Le BIC collecte auprès des organismes financiers, des sources publiques et des grands facturiers des données disponibles de crédit ou de paiement d’un emprunteur. Le Centre d’Excellence de l’Habitat (CEH) de l’UEMOA, pourrait contribuer à la production de données statistiques sur le financement du logement dans les 8 pays de l’UEMOA, à travers sa plateforme de collecte de données opérant un suivi statistique d’indicateurs sur le foncier urbain, le logement et son financement.
Applications vertes pour le logement abordable
Actuellement au Sénégal, la plupart des logements sont loin de correspondre aux caractéristiques d’une construction écologique. En 2021, seuls 22 bâtiments sont classés verts[1]. Les personnes qui cherchent à acheter un bien immobilier au Sénégal ne tiennent pas non plus compte du critère écologique.[2]
Il est possible néanmoins de constater aujourd’hui les prémices de la constitution d’un véritable écosystème de la construction écologique. On assiste grâce à l’initiative d’acteurs privés et institutionnels au développement de programmes d’habitat avec des ambitions environnementales. Le projet de soutien de la Banque mondiale au projet 100 000 logements intègrent pleinement dans son programme le concept de « bâtiments verts », sans pour autant le définir clairement. Le développement d’un quartier durable de 150 unités de logements, de services et d’infrastructures de proximité par la Fédération Sénégalaise des Habitants, organisée en Coopérative d’habitat et soutenue par l’ONG UrbaSEN[3] , constitue un exemple d’une démarche visant à réduire les impacts environnementaux de l’habitat et de promouvoir un modèle d’accès au logement abordable.
L’analyse du principal mode d’éclairage révèle que l’électricité est le plus répandu au niveau national. Il est utilisé par 63.8% des ménages dont 59.4% sont branchés au réseau électrique et 4.4% à un générateur.[4] La quasi-totalité des ménages urbains (97%)[5] ont accès à une source d’approvisionnement améliorée en eau de boisson contre 81% pour les ménages du milieu rural. Les trois quarts des ménages (75%) utilisent des toilettes améliorées. L’utilisation de ces dernières est plus fréquente en milieu urbain que rural (94% contre 56%).
[1] Knight Frank. (2022). The Africa report 2022/23. (Consulté le 17 Aout 2022). Pg 30
[2] Keur City. (2022). Construction écologique au Sénégal : où en sommes-nous ? https://keurcity.com/construction-ecologique-senegal/ (Consulté le 17 Aout 2022).
[3] UrbaMonde. (Décembre 2021). Le logement abordable. Stratégies coopératives de production de logement abordable à travers l’exemple de la Fédération Sénégalaise des Habitants. (Consulté le 17 Aout 2022). Pg 25
[4] ANSD. (Septembre 2021). Enquête Harmonisée sur les Conditions de Vie des Ménages (EHCVM) au Sénégal. (Consulté le 17 Aout 2022). Pg 100
[5] ANSD et ICF. (2022). Enquête sur les indicateurs du paludisme (EIPS). Rapport final. (Consulté le 17 Aout 2022). Pg 11
Sites internet
Agence Nationale de la Statistique et de la Démographie (ANSD) www.ansd.sn
Banque Centrale des Etats de l’Afrique de l’Ouest (BCEAO) www.bceao.int
Banque de l’Habitat du Sénégal (BHS) www.bhs.sn
Centre d’Excellence de l’Habitat www.ceh-uemoa.org
Direction de la Réglementation et de la Supervision des Systèmes Financiers Décentralisés (DRS-SFD) www.drs.sfd.gouv.sn
Direction de la Prévision et des Etudes Economiques www.dpee.sn
Fonds de Garantie des Investissements Prioritaires www.fongip.sn
Fonds Souverain d’Investissements Stratégiques http://www.fonsis.org/fr
Société d’Aménagement Foncier et de Rénovation Urbaine www.safru.sn
Société Immobilière du Cap Vert (SICAP SA) www.sicap.sn
Société Nationale des Habitations à Loyer Modéré (SN HLM) www.snhlm.sn
Une famille un toit www.unefamilleuntoit.gouv.sn
