Financement du logement en Zambie
Vue d'ensemble
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La population jeune de la Zambie augmente à un taux de 2,9 % et 20 millions de personnes vivent dans le pays, dont 45 % vivent dans des zones métropolitaines. Les jeunes augmenteront de façon exponentielle la demande de logements abordables, et le système de livraison devra s’adapter pour s’adapter à la croissance.
Le PIB de la Zambie a augmenté de 4,6 % en 2021 et devrait augmenter de 3 % en 2022. Seuls deux chocs, la pandémie et la variabilité climatique, ont modifié la trajectoire de développement du pays. Le PIB par habitant du pays a diminué de 40 % depuis 2013, à 18 558 ZMW (1 120 $). Les efforts du gouvernement pour remettre les finances de la Zambie sur les rails se sont également concentrés sur l’important endettement du pays.
Selon les projections, le changement climatique coûte actuellement à l’économie zambienne 0,4 % de sa croissance annuelle et pourrait réduire son PIB de 228,6 milliards de ZMW (13,8 milliards de dollars). 2017 a vu l’introduction de la politique nationale sur le changement climatique de la Zambie. Cependant, ni le logement ni l’environnement bâti ne sont spécifiquement mentionnés dans la politique. Une stratégie nationale d’apprentissage sur le changement climatique a été introduite en 2021, intégrant le changement climatique dans des secteurs tels que le logement, l’énergie, l’eau et l’assainissement.
Le taux de chômage de la Zambie devrait être de 13 % en 2021, avec un peu plus de femmes (13,8 %) au chômage que d’hommes (12,3 %). Le taux de chômage des jeunes dans les zones urbaines est encore plus élevé, à 17,1 %. Environ 80 % de la population zambienne est considérée comme à faible revenu. Cela a un impact direct sur l’abordabilité du logement et l’accès au financement. Étant donné qu’un appartement d’une chambre dans le centre-ville de Lusaka coûte généralement 4 900 ZMW (296 USD), tandis qu’un appartement de trois chambres coûte jusqu’à 12 730 ZMW (768 USD), le logement devient inabordable pour les personnes du secteur informel avec des salaires variables. ainsi que ceux à faible revenu.
En décembre 2021, les prêteurs hypothécaires zambiens avaient 7 400 prêts hypothécaires en cours sur le marché, d’une valeur totale de 10 milliards de ZMW (603 millions de dollars). Les taux hypothécaires minimum et maximum offerts sont respectivement de 16 % et 34,5 %. Le ratio prêt-valeur maximal sur un prêt hypothécaire résidentiel est de 100 %, tandis que ZHL offre l’un des taux les plus bas à 50 %. La plupart des prêts hypothécaires en Zambie sont offerts pour une période allant jusqu’à 25 ans.
La demande de matériaux de construction va continuer à croître et la localisation de la production de matériaux de construction durables est une opportunité de relever directement le défi du logement et du changement climatique.
Pour en savoir plus sur le secteur du financement du logement en Zambie, y compris les principales parties prenantes, les politiques importantes et l’abordabilité du logement:
- Introduction
- Accès à la finance
- Abordabilité
- Offre de logements
- Marchés immobiliers
- Politique et législation
- Opportunités
- Données disponibles sur le financement du logement
- Applications vertes pour le logement abordable
- Sites Internet
Zambie
Introduction
La Zambie connaît une transition démographique avec une population jeune et qui connaît une croissance rapide de 2,9 %.[1] Avec une population d’environ 20 millions d’habitants,[2] une grande partie de celle-ci est urbaine (45 %).[3] Lusaka, Kitwe et Ndola sont parmi les villes du pays qui connaissent une croissance rapide. Ces tendances ont des répercussions variables sur la pauvreté urbaine et l’accès aux services publics et aux infrastructures.[4] Se loger en Zambie est un défi majeur pour les personnes à faibles revenus[5] et la proposition de logements devra particulièrement répondre à l’augmentation du nombre de nouveaux ménages, car les jeunes vont accroître de façon exponentielle la demande de logements abordables.
Divers bouleversements, dont la pandémie et la variabilité climatique, ont eu un impact sur la trajectoire de croissance du pays. Le Produit Intérieur Brut (PIB) était de 4,6 % en 2021,[6] et devrait passer à 3 % en 2022.[7] Le PIB par habitant de la Zambie, qui s’élève à 18 558 Z$ (1 120 US$), a diminué de 40 % depuis 2013.[8] Le nouveau gouvernement, élu en août 2021, a lancé un programme de relance économique axé sur la lutte contre la hausse de l’inflation, la création d’emplois et la mise en place d’un environnement favorable pour attirer les investissements internationaux. Le portefeuille de dette élevé de la Zambie a également été au centre des efforts du gouvernement pour rétablir la viabilité budgétaire. Les dépenses consacrées aux services publics ont diminué de 21 % entre 2019 et 2021, le pays s’appuyant sur le financement par la dette pour financer ses projets d’infrastructure.[9] En août 2022, le gouvernement zambien a obtenu du Fonds Monétaire International (FMI) un prêt de 21,5 milliards Z$ (1,3 milliard US$) sur trois ans pour restructurer sa dette.[10] À partir d’août 2022, la Banque de Zambie a laissé son taux d’intérêt de politique monétaire à 9 % pour soutenir la croissance et aider à relever les défis socio-économiques du pays.
Le même mois, le kwacha a pris de la valeur par rapport au dollar, et a été désigné comme la monnaie la plus forte au niveau mondial, par rapport au dollar.[11] Cette évolution fait suite à un regain d’optimisme à l’égard de la nouvelle administration zambienne.[12] Au cours du premier trimestre 2022, le crédit du secteur bancaire national a augmenté de 11,5 % par rapport à l’année précédente, principalement en raison de l’augmentation des prêts octroyés au secteur privé.[13] L’inflation est tombée à un seul chiffre, à 9,8 % en août 2022, contre 24,4 % l’année précédente[14], et devrait atteindre la fourchette cible de 6 à 8 % de la banque centrale d’ici la fin 2023.[15]
Ces dernières années, la Zambie a été fortement touchée par des sécheresses intenses, des pluies et des inondations sans précédent et des vents violents – réduisant à néant les gains économiques du secteur agricole zambien et endommageant les infrastructures du pays.[16] Dans tout le pays, on estime que 1,6 million de personnes avaient besoin de nourriture et d’un abri en février 2022.[17] Selon les projections, le changement climatique coûte actuellement à la Zambie 0,4 % de sa croissance économique annuelle,[18] et pourrait lui coûter 228,6 milliards Z$ (13,8 milliards US$) du PIB.[19] La Zambie a lancé sa Politique Nationale sur le Changement Climatique en 2017.[20] Cependant, cette politique ne met pas explicitement l’accent sur le logement ou l’environnement bâti. En 2021, une stratégie nationale en matière d’apprentissage des changements climatiques, qui intègre le changement climatique dans des secteurs tels que le logement, l’énergie, l’eau et l’assainissement, a été lancée.[21] Un Plan National d’Adaptation devrait être achevé d’ici 2023. [22]
[1] World Bank. Zambia. https://data.worldbank.org/country/zambia (Consulté le 20 septembre 2022).
[2] World Population Review (2022). Zambia population 2022 (Live). https://worldpopulationreview.com/countries/zambia-population (Consulté le 20 septembre 2022).
[3] World Bank (2022). Urban population (% of total population) – Zambia. https://data.worldbank.org/indicator/SP.URB.TOTL.IN.ZS?locations=ZM (Consulté le 20 septembre 2022).
[4] Mukoma, A. (2021). Housing deficit worries Zambia Homeless and Poor People’s Federation. 23 November 2021. Daily Nation. https://dailynationzambia.com/2021/11/housing-deficit-worries-zambia-homeless-and-poor-peoples-federation/ (Consulté le 26 septembre 2022).
[5] Chisanga, M. (2022). More rent-a-home opportunities. 22 January 2022. Daily Mail. http://www.daily-mail.co.zm/more-rent-a-home-opportunities/ (Consulté le 25 septembre 2022).
[6] National Assembly of Zambia. (2022). 2023 Budget address by honourable Dr. Situmbeko Musokotwane, MP, Minister of Finance and National Planning Delivered to the National Assembly, 30 September 2022. https://www.parliament.gov.zm/sites/default/files/documents/articles/2023%20Budget%20Speech.pdf (Consulté le 7 octobre 2022). Pg.4.
[7] Ibid. Footnote 6.
[8] World Bank. GDP per capita (current US$) – Zambia. https://data.worldbank.org/indicator/NY.GDP.PCAP.CD?locations=ZM (Consulté le 27 septembre 2022).
[9] Inman, P. (2022). Lenders urged to cancel Zambia debt as country faces economic collapse. 16 September 2022. The Guardian. https://www.theguardian.com/world/2022/sep/16/zambia-debt-lenders-urged-to-cancel (Consulté le 20 septembre 2022).
[10] Ibid. Footnote 8.
[11] Kimeria, C. (2022). Zambia’s kwacha is the world’s best performing currency against the dollar. 4 September 2022. Quart. https://qz.com/emails/africa-weekly-brief/1849489793/zambia-s-kwacha-is-the-world-s-best-performing-currency (Consulté le 26 septembre 2022).
[12] Mwai, T. (2022). Why real estate investors should pay attention to Africa currency shifts. 7 September 2022. Estate Intel. https://estateintel.com/insights/why-real-estate-investors-should-pay-attention-to-africa-currency-shifts (Consulté le 27 septembre 2022).
[13] Bank of Zambia. (2022). Monetary Policy Committee Statement, Q2 2022. https://www.boz.zm/MPC_Statement_Q2_2022.pdf (Consulté le 24 septembre 2022). Pg. 2.
[14]Mfula, C. (2022). Zambia expects economy to grow 4% in medium-term, president says. 9 September 2022. Reuters. https://www.reuters.com/world/africa/zambia-expects-economy-grow-4-medium-term-president-says-2022-09-09/ (Consulté le 20 septembre 2022).
[15]Ibid. Footnote 14. Pg. 1.
[16] Farmers Review Africa. (2022). Zambia budgets for climate change. 1 September 2022. https://farmersreviewafrica.com/zambia-budgets-for-climate-change/ (Consulté le 17 septembre 2022).
[17]Care International. (2022). Most vulnerable are paying the price for climate crisis after flooding and tropical storms ravage Zambia. 14 February 2022. Care International.https://www.care-international.org/news/most-vulnerable-are-paying-price-climate-crisis-after-flooding-and-tropical-storms-ravage (Consulté le 19 septembre 2022).
[18]Global Water Partnership. (2021). Climate change adaptation planning in Zambia. https://www.gwp.org/globalassets/documents/gwpsa/zambia-nap-policy-brief_digital.pdf (Consulté le 25 septembre 2022). Pg. 2.
[19] African Development Bank (2022). African Economic Outlook: Supporting climate resilience and a just energy transition in Africa.https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2022. (Consulté le 17 septembre 2022). Pg. 173.
[20] Policy Monitoring and Research Centre. (2018). The National Climate Change Policy. https://www.climateinvestmentfunds.org/sites/cif_enc/files/knowledge-documents/the_national_climate_change_policy_-_pmrc_infographic.pdf (Consulté le 17 septembre 2022).
[21] Republic of Zambia. (2021). National Climate Change Learning Strategy. https://www.uncclearn.org/wp-content/uploads/2021/04/FINAL-DraftNCCLS-3-National-Climate-Change-Learning-Final-Drafts9.pdf (Consulté le 18 septembre 2022).
[22]Ibid. Footnote 19. Pg.2.
Accès à la finance
Le plan stratégique de la Banque de Zambie (2016-2019) met l’accent sur l’inclusion financière et l’égalité des sexes. Les efforts de la Banque de Zambie ont abouti à la première Stratégie Nationale d’Inclusion Financière de la Zambie (2017-2022), qui vise à porter l’inclusion financière formelle à 70 % d’ici 2022.[1] Des progrès ont été réalisés, l’inclusion financière passant à 69,4 % en 2020, contre 59,3 % en 2015.[2] Les produits financiers innovants et l’adoption de l’argent mobile sont un moteur essentiel de l’inclusion financière en Zambie.[3] Alors que 28,8 % des hommes étaient financièrement exclus, ce chiffre était plus élevé pour les femmes, qui représentent 32,1 % des exclus.
En 2021, le secteur bancaire zambien comptait 17 banques commerciales agréées, contre 18 en 2020. Cela fait suite à l’acquisition par l’Access Bank d’une participation de 100 % dans la Cavmont Bank Zambia.[4] Dix banques sont des filiales de banques étrangères (qui dominent le secteur en termes d’actifs, de prêts et de dépôts), quatre sont partiellement détenues par le gouvernement et trois sont détenues localement. La répartition sectorielle des crédits au sein du secteur privé montre que les ménages (prêts personnels) représentaient la plus grande part des prêts octroyés (16,3 %). Le secteur de la construction ne représentait que 1,8 % des prêts.[5] Les prêts personnels représentaient également une part importante (24,6 %) des prêts non productifs (PNP)[6], ce qui sous-entend que de nombreux ménages sont surendettés.
Sur les 17 banques que compte la Zambie, dix proposent des prêts hypothécaires résidentiels.[7] Cependant, d’autres institutions telles que les sociétés de construction et les entreprises de financement telles que Zambian Home Loans (ZHL) sont également des organismes prêteurs majeurs.[8] Il y avait 125 institutions financières non bancaires (NBFI) en 2021. Le secteur des NBFI comprend 29 institutions de microfinance, deux sociétés de construction et une institution d’épargne et de crédit.[9] L’Association of Microfinance Institutions of Zambia (Association des institutions de microfinance de Zambie) compte 16 institutions membres et a octroyé plus de 100 000 prêts de microfinance d’un montant moyen de 4 357 Z$ (263 US$).[10] Cependant, l’utilisation des produits et services de microfinance en Zambie reste faible,[11] y compris pour le logement.
En décembre 2021, la Banque de Zambie faisait état de 7 400 prêts immobiliers en cours sur le marché, pour une valeur totale de 10 milliards Z$ (603 millions US$).[12] Parmi les organismes prêteurs, les taux hypothécaires (minimum et maximum) offerts sont respectivement de 16 %[13] et 34,5 %.[14] Le ratio prêt/valeur maximal d’un prêt immobilier est de 100 % et est proposé par des banques telles que Standard Chartered, tandis que ZHL propose l’un des taux prêt/valeur les plus bas, soit 50 %. Les prêts immobiliers accordés peuvent aller de 50 000 Z$ (3 182 US$) (cas de la ZHL) à 5,5 millions Z$ (350 096 US$) (cas de la Stanchart).[15] La plupart des prêts immobiliers en Zambie sont offerts pour une période allant jusqu’à 25 ans. En décembre 2021, l’encours des prêts immobiliers de ZHL était évalué à 72 022 411 Z$ (4,3 millions US$).[16] ZHL est considérée comme l’une des sociétés de financement dans l’immobilier à la croissance la plus rapide en Zambie. Outre les prêts immobiliers, ZHL propose des financements pour la construction et l’achat des terrains. ZHL a construit plus de 700 logements depuis sa création en 2014 et continue de contribuer rapidement à la réduction du déficit de logements. La Zambia National Building Society (ZNBS) avait un total de 1 089 prêts immobiliers (14,7 % du total des prêts immobilier) d’une valeur de 297 millions Z$ (17,5 millions US$). Les produits proposés comprennent des prêts immobiliers pour l’achat de biens immobiliers, le financement de terrains non bâtis, des prêts immobiliers pour la construction, des prêts hypothécaires avec hypothèque rechargeable pour la libération de fonds propres et des prêts pour l’achat de matériaux de construction afin de permettre le financement de logements supplémentaires. La ZNBS a récemment reçu le prix du meilleur fournisseur de prêts immobiliers 2022, décerné par Capital Finance International (CFI).[17]
[1] Republic of Zambia. National Financial Inclusion Strategy 2017-2022. https://www.boz.zm/National-Financial-Inclusion-Strategy-2017-2022.pdf (Consulté le 25 septembre 2022). Pg. xi.
[2] Chimfwembe, J. (2022). A review of financial inclusion trends in Zambia. https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=4121165 (Consulté le 25 septembre 2022).
[3] Ibid.
[4] Bank of Zambia (2020). Annual Report 2021. https://www.boz.zm/2021_Bank_of_Zambia_ANNUAL_REPORT.pdf (Consulté le 25 septembre 2022). Pg. 40.
[5] Ibid. p. 44.
[6] Ibid. p. 48.
[7] Bizbwana. Mortgages businesses in Zambia. https://bizbwana.com/directory/personal-services/finances/mortgages (Consulté le 26 septembre 2022).
[8]Mdala, H. (2022). Zambia: Real estate comparative guide. 25 May 2022. https://www.mondaq.com/real-estate-and-construction/1124028/real-estate-comparative-guide (Consulté le 26 septembre 2022).
[9]Bank of Zambia (2020). Annual Report 2021. https://www.boz.zm/2021_Bank_of_Zambia_ANNUAL_REPORT.pdf (Consulté le 25 septembre 2022). Pg. 47.
[10] Association of Microfinance Institutions of Zambia. http://amiz.co.zm/ (Consulté le 26 septembre 2022).
[11] Chimfwembe, J. (2022). A review of financial inclusion trends in Zambia. https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=4121165 (Consulté le 25 septembre 2022).
[12] Bank of Zambia. (2022). Credit market monitoring report, Q4, 2021. https://www.boz.zm/credit-market-monitoring-reports.htm (Consulté le 7 octobre 2022).
[13] CEIC Data (2022). Zambia bank lending rate. https://www.ceicdata.com/en/indicator/zambia/bank-lending-rate#:~:text=Zambia%20Bank%20Lending%20Rate%20was,Jun%202022%2C%20with%20198%20observations. (Consulté le 25 septembre 2022).
[14]bid. Footnote 37.
[15] Standard chartered Zambia. Mortgages. https://www.sc.com/zm/mortgages/ (Consulté le 26 septembre 2022).
[16] E-mail Correspondence with Nfwama Mfula, Chief Executive Officer, Zambia Home Loans, 26.
[17] E-mail correspondence with Fortune Mukuka, Zambia National Building Society, 6 October 2022
Abordabilité
Environ 90% de la population zambienne travaille soit de manière informelle ou est employée dans le secteur informel.[1] Cela a un impact direct sur l’accessibilité au logement et l’accès au financement.
Dans le même temps, le taux de chômage était de 13 % en 2021,[2] avec un peu plus de femmes (13,8 %) au chômage que d’hommes (12,3 %). Le taux de chômage des jeunes dans les zones urbaines est encore plus élevé, estimé à 17,1 %.[3]
Les salaires en Zambie vont d’une moyenne élevée de 26 800 Z$ (1 617 Z$) à une moyenne basse de 1 520 Z$ (91,7 US$).[4] Un Zambien moyen peut donc gagner 6 000 Z$ (362 US$) par mois. Le salaire minimum obligatoire est plus bas et, selon le type d’emploi et le grade, il varie entre 1 699 Z$ (102,5 US$) et 3 159 Z$ (190,6 US$).[5] Ce salaire comprend le logement, le transport et d’autres indemnités. Environ 80 % de la population zambienne est considérée comme ayant un faible revenu.[6] Le financement et le logement sur le marché formel seraient relativement inabordables pour les personnes ayant un faible revenu en raison des dépenses annexes des ménages. La plupart des fonctionnaires, par exemple, résident dans des logements locatifs et consacrent jusqu’à la moitié de leurs revenus dans le loyer. Cela empêche les individus d’accéder à la propriété ou à des prêts immobiliers formels à des taux d’intérêt inaccessibles. [7]
L’offre de ZHL pour le financement de la construction et des terrains exige que les demandeurs gagnent plus de 6 600 Z$ (398 US$) par mois, possèdent une échoppe avec un titre de propriété et justifient d’un revenu mensuel régulier.[8] Pour un montant minimum de prêt de 50 000 Z$ (3 000 US$), sur une période de 20 ans, la mensualité estimative pour un prêt à la construction serait de 1 135 Z$ (68,5 US$). Pour Absa Zambia, le prix minimum d’achat d’une maison est de 80 000 Z$ (4 828 US$), avec un apport de 20 % et un taux d’intérêt de 19 % sur 20 ans. La mensualité du prêt immobilier s’élève à 1 037 Z$ (62,5 US$).
[1] International Labour Organization. (2018). Informality and poverty in Zambia. https://www.ilo.org/wcmsp5/groups/public/—africa/—ro-abidjan/—ilo-lusaka/documents/publication/wcms_697953.pdf (Consulté le 26 septembre 2022).
[2] World Bank (2022). Unemployment, total (% of total labour force) (modelled ILO estimate) – Zambia. https://data.worldbank.org/indicator/SL.UEM.TOTL.ZS?locations=ZM (Consulté le 19 septembre 2022)
[3] Republic of Zambia. (2022). Eighth National Development Plan (8NDP) 0 2022-2026. https://www.sh.gov.zm/wp-content/uploads/2022/09/EIGHTH-NATIONAL-DEVELOPMENT-PLAN-2022-2026-05-07-2022.pdf (Consulté le 26 septembre 2022). Pg.11.
[4] Salary Explorer. Average salary in Zambia 2022. http://www.salaryexplorer.com/salary-survey.php?loc=242&loctype=1 (Consulté le 27 septembre 2022).
[5] Wage indicator. Minimum wage – Zambia. https://wageindicator.org/salary/minimum-wage/zambia (Consulté le 25 septembre 2022).
[6]Habitat for Humanity. (2021). Zambia capacity overview https://www.habitat.org/sites/default/files/documents/Zambia_Capacity_Statement_GFOI-22.pdf#:~:text=The%202020%20national%20housing%20policy%20indicates%20that%20194%2C600%20hectares%20of,of%203.3%20million%20housing%20units. (Consulté le 27 septembre 2022). Pg.2..
[7] Chisanga, M. (2022). More rent-a-home opportunities. 22 January 2022. Daily Mail. http://www.daily-mail.co.zm/more-rent-a-home-opportunities/ (Consulté le 25 septembre 2022).
[8] Zambia Home loans. https://www.zambianhomeloans.com/ (Consulté le 25 septembre 2022).
Offre de logements
La National Housing Authority (NHA) a pour mission principale de développer l’offre de logements sociaux abordables en Zambie. La politique nationale du logement prévoit d’allouer 15 % du budget national de la Zambie au logement, mais en 2020, seuls 3,3 % ont été effectivement alloués.[1] Le déficit de logements du pays en 2021 était de 1 539 000 millions d’unités.[2] Ce chiffre devrait passer à 3,3 millions d’unités d’ici 2030, si aucune solution adéquate n’est trouvée.[3] Certaines estimations indiquent que 110 000 unités sont nécessaires chaque année pour combler le déficit de logements au cours de la prochaine décennie.[4] Le gouvernement a prévu de réduire ce déficit à 1 378 000 unités au cours des quatre prochaines années.[5]
Bien que diverses initiatives continuent d’avoir pour objectif le développement de logements abordables, l’insuffisance des financements et des allocations budgétaires a creusé l’important déficit en logements abordables[6] – favorisant la croissance des habitats informels.[7] On estimait que plus de la moitié (55 %) des citadins zambiens vivaient dans des logements insalubres en 2018.[8]
Le gouvernement zambien s’appuie sur des modèles de partenariat public-privé pour réduire le déficit en logements. Grâce au soutien financier et technique du Ministère des Infrastructures, du Logement et du Développement Urbain (MIHUD), les coopératives de logement du district de Chadiza sont formées à la fabrication de briques de terre compressée, une technique économique permettant de construire des logements de qualité à faible coût. L’objectif est d’étendre l’utilisation de cette technique de construction à différentes régions du pays.[9] À Chongwe, dans la province de Lusaka, 36 unités de logement abordables avec des plans de paiement flexibles ont été construites par Emerald Hill Housing et livrées au MIHUD. Le MIHUD s’est également associé à Horizon Properties et à Habitat for Humanity Zambia pour fournir des logements à bas prix aux ménages résidant dans des quartiers informels. Les logements construits par Horizon Properties seront respectueux de l’environnement, tandis qu’Habitat for Humanity redouble d’efforts pour fournir un logement adéquat aux groupes les plus vulnérables de la société.[10]
Une initiative du gouvernement dans la Zone Économique Multifonctionnelle (MFEZ) a également permis l’attribution de terrains pour la construction de logements pour le personnel dans le sud de Lusaka.[11] Le National Housing Empowerment Fund (NHEF) en est à la deuxième phase du projet de développement de logements abordables, lequel vise à fournir 130 000 logements abordables dans la capitale, Lusaka.[12] Dans ses différents projets, le NHEF est également en train de vendre des parcelles avec des titres de propriété. Dans le cadre d’un partenariat entre la Stanbic Bank Zambia, la Zambia Homeless and Poor Peoples Federation (ZHPPF) et le People’s Process on Housing in Poverty in Zambia (PPHPZ) et avec le soutien du MIHUD, 67 maisons à bas prix ont été construites à Kasupe, Lusaka.[13] Le 23 août 2022, le PPHPZ a également signé un protocole d’accord avec l’Institut des Architectes de Zambie pour concevoir des logements à bas prix qui renforcent la capacité d’adaptation au climat au niveau communautaire.[14]
Les modèles de location avec option d’achat apparaissent comme une possibilité pour les ménages de devenir propriétaires à un prix plus abordable. Un protocole d’accord entre la Zambia Union of Government and Allied Workers (UG) et Collins Mutual a été signé pour fournir 40 000 logements abordables au cours de la prochaine décennie, pour un investissement total de 23 milliards Z$ (1,4 milliard US$).[15]
Cela permettra aux fonctionnaires (aux revenus faibles à modérés) qui ne peuvent pas se permettre de se loger aux prix actuels du marché de posséder une maison sans avoir à acheter un terrain ou à obtenir un prêt immobilier. Un terrain de 400m² à Lusaka peut coûter 72 000 Z$ (4 345 US$). Grâce à ce programme de location-accession à la propriété, les loyers mensuels seront répartis sur une période définie et serviront à l’accession à la propriété. Le projet permettra également de créer des milliers d’emplois dans le secteur de la construction de logements.[16] En Zambie, les logements urbains sont fortement tributaires des blocs de béton et des plaques de fer. Le ciment est donc un intrant clé dans la construction de logements.[17] Un sac de 50kg de ciment coûte entre 165 Z$ (9,9 US$) et 180 Z$ (10,8 US$).[18] En raison du coût des matériaux, les normes de construction ne sont pas suffisamment respectées et sont souvent de qualité inférieure.[19] Le MIHUD a imploré les promoteurs locaux de respecter les normes de construction et le Conseil National de la Construction (NCC) de faire respecter les normes conformément à la loi.[20]
[1] Ibid. Footnote 51.
[2] Ibid. Footnote 47.Pg.58..
[3] Ibid. Footnote 47.
[4]Sichali, M., Muya, M. and Mwiya. B. (2020). A cross sectional study of utilization of green building rating tools by selected professionals in the Zambian Building Industry. Journal of Building Construction and Planning Research. https://www.scirp.org/journal/paperinformation.aspx?paperid=103091 (Consulté le 25 septembre 2022).
[5] Republic of Zambia. (2022). Eighth National Development Plan (8NDP) 0 2022-2026. https://www.sh.gov.zm/wp-content/uploads/2022/09/EIGHTH-NATIONAL-DEVELOPMENT-PLAN-2022-2026-05-07-2022.pdf (Consulté le 26 septembre 2022). Pg.58.
[6] Ibid. Footnote 56.
[7] World Bank. Population living in slums (% of urban population) – Zambia. https://data.worldbank.org/indicator/EN.POP.SLUM.UR.ZS?locations=ZM (Consulté le 20 septembre 2022).
[8] Ibid.
[9] Ministry of Infrastructure, Housing and Urban Development. Facebook page. https://www.facebook.com/MIHUD.Zambia/ (Consulté le 25 septembre 2022).
[10] Ibid..
[11]Kaumba, M. (2022). Govt allocates land for police post, houses I Lusaka South MFEZ. 28 September 2022. ZNBC. https://www.znbc.co.zm/news/govt-allocates-land-for-police-posthouses-in-lusaka-south-mfez/.
[12] National Housing Empowerment Fund. Facebook page. https://www.facebook.com/nhef.co.zm/ (Consulté le 27 septembre 2022).
[13]Zambanks. https://zambanks.com/2349-2/ (Consulté le 26 septembre 2022).
[14] People’s Process on Housing and Poverty in Zambia. https://bit.ly/3fvHgci (Consulté le 26 août 2022)
[15] Chisanga, M. (2022). More rent-a-home opportunities. 22 January 2022. Daily Mail. http://www.daily-mail.co.zm/more-rent-a-home-opportunities/ (Consulté le 25 septembre 2022).
[16] Collins Mutual limited. Facebook page. https://www.facebook.com/collinsmutualltd/ (Consulté le 28 septembre 2022).
[17] Zimbabwe Mail. (2022). Why cement from Zambia is cheaper. 23 July 2022. Zimbabwe Mail. https://www.thezimbabwemail.com/parliament-parliament/why-cement-from-zambia-is-cheaper/ (Consulté le 20 septembre 2022).
[18] Zambia Price (2022). Current price of cement in Zambia today (2022). 8 February 2022. https://www.zambiaprice.com/current-price-of-cement-in-zambia-today/ (Consulté le 25 septembre 2022).
[19]Sichali, M., Muya, M. and Mwiya. B. (2020). A cross sectional study of utilization of green building rating tools by selected professionals in the Zambian Building Industry. Journal of Building Construction and Planning Research. https://www.scirp.org/journal/paperinformation.aspx?paperid=103091 (Consulté le 25 septembre 2022).
[20]Ministry of Infrastructure, Housing and Urban Development. Facebook page. https://www.facebook.com/MIHUD.Zambia/ (Consulté le 25 septembre 2022).
Marchés immobiliers
Le secteur de la construction en Zambie devrait connaître un taux de croissance annuel moyen de 2 % entre 2023 et 2026. Le marché de la construction pour l’habitat domine l’activité de construction et est largement soutenu par les efforts de développement des logements sociaux.[1] Les catégories de logement à coût moyen et faible sont restés actives (en partie en raison du retour des expatriés dans le pays), tout comme la demande de petits lots et de lotissements.[2] Les prix des logements et des loyers se sont également stabilisés, après une baisse pendant la période de pandémie de 2020/21. Un appartement d’une chambre dans le centre-ville de Lusaka coûte généralement 4 900 Z$ (296 US$), tandis qu’un appartement de trois chambres coûte jusqu’à 12 730 Z$ (768 US$).[3] En dehors de la ville, un appartement d’une et de trois chambres coûte respectivement 3 580 Z$ (216 US$) et 8 200 Z$ (495 US$).
Environ 93 % des terres en Zambie relèvent de la propriété coutumière.[4] Les droits de propriété sont bien réglementés en principe, mais le pays est confronté à des difficultés de mise en œuvre.[5] Pour combler le déficit de logements, il faudra disposer de 194 600 hectares de terres entre 2015 et 2030.[6]
Le processus d’acquisition et d’enregistrement des terres a été identifié comme un obstacle pour les investisseurs.[7] Celui concernant l’enregistrement des terres (allant de l’enregistrement traditionnel ou la parcellisation jusqu’à l’obtention d’un titre de propriété) prend en moyenne jusqu’à un an. Le processus commence au conseil municipal, lequel étudie le terrain et le présente à une réunion plénière du conseil – ces deux démarches peuvent prendre des mois. Le cadastre se rend également sur les terrains, ce qui prend également des mois en raison des méthodes manuelles employées.[8] Le ministère zambien des ressources foncières et naturelles s’est lancé dans un processus de numérisation des propriétés, avec plus de 300 000 propriétés numérisées à ce jour. En 2021, la loi nommée « Land Survey Amendment Act » a prévu la numérisation des dossiers papier et la réception des documents par voie électronique, ce qui devrait accélérer le processus de délivrance des titres de propriété.[9]
[1] Global Data. (2022). Zambia Construction Market Size, Trends and Forecasts by Sector – Commercial, Industrial, Infrastructure, Energy and Utilities, Institutional and Residential Market Analysis, 2022-2026. https://www.globaldata.com/store/report/zambia-construction-market-analysis/ (Consulté le 27 septembre 2022).
[2] Meintjes, G. (2022). Zambia property market outlook stablises. 27 June 2022. Seef.https://www.seeff.com/news/zambia-property-market-outlook-stabilises/ (Consulté le 25 septembre 2022).
[3] Expat Arrivals. Cost of Living in Zambia. https://www.expatarrivals.com/africa/zambia/cost-living-zambia (Consulté le 30 septembre 2022).
[4] Mdala, H. (2022). Zambia: Real estate comparative guide. 25 May 2022. https://www.mondaq.com/real-estate-and-construction/1124028/real-estate-comparative-guide (Consulté le 26 septembre 2022).
[5] Heritage Foundation. 2022 Index of Economic Freedom: Zambia. https://www.heritage.org/index/pdf/2022/countries/2022_IndexofEconomicFreedom-Zambia.pdf (Consulté le 15 septembre 2022). Pg. 443.
[6] Ibid.Pg.2.
[7]U.S Department of State (2022). 2022 Climate investment statements: Zambia. https://www.state.gov/reports/2022-investment-climate-statements/zambia/ (Consulté le 26 septembre 2022). Pg.4.
[8]E-mail correspondence with Mildred Mutesa, Zambia National Building Society, 5 October.
[9] Lusaka Times. (2022). Over 300 ooo properties stored on digital – Surveyor General. 21 March 2022. Lusaka Times. https://www.lusakatimes.com/2022/03/21/over-300-thousand-properties-stored-on-digital-surveyor-general/ (Consulté le 27 septembre 2022).
Politique et législation
Le système de développement urbain de la Zambie est largement centralisé, le ministère des collectivités locales étant au centre de l’élaboration et de la mise en œuvre des principaux projets de développement urbain.[1] En vertu de la Loi sur l’Autorité Nationale du Logement, la NHA est chargée de prendre de meilleures dispositions pour le développement des logements sociaux en Zambie.[2] La politique nationale du logement 2020 et son plan de mise en œuvre, lesquels ont abrogé la politique du logement de 1996, sont considérés comme des conditions préalables pour combler le déficit de logements et seront mis en œuvre jusqu’en 2024.[3] La Zambie a notamment lancé son huitième plan de développement national (8NDP) en 2022. Ce dernier donne les orientations du développement urbain en Zambie.[4]
En 2021, le gouvernement zambien a modifié la Loi n° 39 de 2021 sur les Terres et le Registre des Actes afin de prévoir des signatures électroniques et numériques pour l’enregistrement des terres, ainsi qu’un titre de propriété sous format électronique.[5] Cela devrait rationaliser les processus d’enregistrement foncier.
Le Ministère de l’Économie Verte et de l’Environnement a été créé en 2021,[6] avec un département dédié à l’économie verte et au changement climatique. Il est chargé d’introduire et de réviser les politiques et la législation en vue de promouvoir le développement durable et les investissements dans les activités à faible émission de carbone.[7]
Le gouvernement est également en train de définir le cadre réglementaire afin de favoriser la construction verte. Le Conseil National de la Construction (NCC) est un organisme statutaire régi par la loi NCC n°10 de 2020 dont l’objectif est de promouvoir et de renforcer les capacités du secteur de la construction afin d’encourager le développement d’infrastructures durables, y compris pour les technologies de construction écologique. [8]
[1] Chigudu, A. (2021). The changing institutional and legislative planning framework of Zambia and Zimbabwe: Nuances for urban development. https://www.researchgate.net/publication/343213616_The_Changing_Institutional_and_Legislative_Planning_Framework_of_Zambia_and_Zimbabwe_Nuances_for_Urban_Development (Consulté le 26 septembre 2022).
[2] Lusaka Times. (2022). Over 300 ooo properties stored on digital – Surveyor General. 21 March 2022. Lusaka Times. https://www.lusakatimes.com/2022/03/21/over-300-thousand-properties-stored-on-digital-surveyor-general/ (Consulté le 27 septembre 2022).
[3] Kasama, H. (2020). Housing policy launched. 2 September 2020. ZNBC.https://www.znbc.co.zm/news/housing-policy-launched/ (Consulté le 26 septembre 2022).
[4] Republic of Zambia. (2022). Eighth National Development Plan (8NDP) 0 2022-2026. https://www.sh.gov.zm/wp-content/uploads/2022/09/EIGHTH-NATIONAL-DEVELOPMENT-PLAN-2022-2026-05-07-2022.pdf (Consulté le 26 septembre 2022). Pg.1.
[5] National Assembly of Zambia. The Lands and Deeds Registry (Amendment) Bill, 2021. https://www.parliament.gov.zm/node/8946 (Consulté le 20 septembre 2022).
[6] Times of Zambia. (2022). Zambia: ‘New dawn’ green economy drive timely. 4 October 2021. Times of Zambia. https://allafrica.com/stories/202110040727.html (Consulté le 26 septembre 2022).
[7] Ministry of Green Economy and Environment. Department of Green Economy and Climate Change. https://www.mgee.gov.zm/?page_id=1358# (Consulté le 25 septembre 2022).
[8]National Council for Construction. (2020). 2020 Annual Report. https://www.ncc.org.zm/wp-content/uploads/2021/11/National-Council-for-Council-2020-Annual-Report-3-Nov-2021.pdf (Consulté le 26 septembre 2022). Pg.13
Opportunités
La promotion ciblée de modèles d’investissement public-privé par le gouvernement, dans tous les domaines du développement des infrastructures,[1] est une opportunité pour les promoteurs et investisseurs privés de venir puiser dans le secteur de l’immobilier et de la construction en Zambie et ainsi réduire le manque de financement. Grâce à un certain nombre d’initiatives, telles que l’amélioration de l’accès et de la gestion des données sur le logement, ainsi que la révision des normes en matière de développement du logement et des infrastructures, le gouvernement zambien soutient activement le secteur immobilier.[2]
La demande de matériaux de construction va continuer à croître et la localisation de la production de matériaux de construction durables est une occasion de relever directement le défi du logement et du changement climatique.[3] L’expansion du Fonds de Développement des circonscriptions de Zambie dans le budget 2022 permet de répondre aux besoins sociaux du pays[4] et de mieux intégrer les moyens de subsistance durables et le changement climatique au niveau local.[5]
Le recensement 2022 de la population et du logement devrait se dérouler d’août 2022 à septembre 2022[6] et les résultats de ce dernier donneront des informations plus précises sur les besoins du pays en matière de prestation de services et d’allocations budgétaires pour le logement et les infrastructures.[7]
En outre, la Banque de Zambie et d’autres organismes de réglementation sont en train d’introduire des directives et des modèles de rapports de données pour assurer la collecte systématique de données financières ventilées par sexe.[8]
[1] Zambia Invest.
[2] Ministry of Infrastructure, Housing and Urban Development. Facebook page. https://www.facebook.com/MIHUD.Zambia/ (Consulté le 25 septembre 2022).
[3] Maritz, J. (2022). Zambia: Investor highlights promising business opportunities. 20 January 2022. How we made it in Africa. https://www.howwemadeitinafrica.com/zambia-investor-highlights-promising-business-opportunities/138041/ (Consulté le 26 septembre 2022).
[4] Casey, K., Rodriguez, A., Sacchetto, C. and Wani, S. (2021). Zambia’s Constituency Development Fund: Policy Considerations. GCC Policy Paper. https://www.theigc.org/wp-content/uploads/2022/01/Casey-et-al-Policy-paper-December-2021_web.pdf (Consulté le 27 septembre 2022). Pg. 2.
[5] People’s Process on Housing and Poverty in Zambia. https://www.facebook.com/PeoplesProcessZambia/ – (Consulté le 26 août 2022).
[6] Xinhua. (2022). Zambia kicks off electronic population census. 19 August 2022. Xinhua Net.https://english.news.cn/20220819/59ea6ba148ee4f28902ed0b39cb98f87/c.html (Consulté le 26 septembre 2022).
[7] Daily Mail. (2022). Help Zambia conduct population census. 8 June 2022. Daily Mail. http://www.daily-mail.co.zm/help-zambia-conduct-population-census/ (Consulté le 26 septembre 2022).
[8]Alliance for Financial Inclusion (AFI). (2022). Zambia: Enabling women’s financial inclusion through data. 10 February 2022. AFI. https://www.afi-global.org/newsroom/blogs/zambia-enabling-womens-financial-inclusion-through-data/ (Consulté le 25 septembre 2022).
Données disponibles sur le financement du logement
La Banque de Zambie héberge des données macroéconomiques et financières, y compris les taux de prêt dans le système bancaire et financier. Cependant, la plupart des données formelles sur le financement du logement ne sont pas accessibles au public ou bien des informations spécifiques agrégées ne peuvent être obtenues directement auprès des principaux prêteurs tels que la ZHL. Les données provenant de l’écosystème manquent d’informations sur l’offre, qui permettraient de déterminer quels types de logements construire et où les construire. La Banque de Zambie a joué un rôle central dans la mesure de l’inclusion financière, répartie par sexe. L’Agence des Statistiques de Zambie est responsable du recensement de la population et du logement, le dernier recensement devant être achevé en 2022. Les informations relatives aux politiques et à la législation, ainsi qu’aux projets et programmes publics en cours, sont disponibles sur les sites web des ministères concernés. Le Policy and Monitoring Research Centre fournit des analyses utiles sur le changement climatique, les terres et le développement des infrastructures en Zambie. Les données relatives au changement climatique sont largement disponibles sur les portails de données internationaux.
Applications vertes pour le logement abordable
Le gouvernement a déterminé des lignes directrices sur le logement durable en 2016 pour “soutenir le développement de logements qui répondent aux priorités mondiales en matière de changement climatique et de développement durable local.”[1]
La Zambia Green Building Association (ZGB) a été créée pour soutenir le développement des technologies en matière de construction durable et superviser les questions relatives à la gouvernance et à l’éducation en matière de construction écologique[2] dans le secteur de l’immobilier et de la construction en Zambie.[3] Les pratiques de construction verte sont considérées comme du luxe.
Peu de constructions ont été classées vertes en Zambie et la plupart des projets de logement sont développés sans aucune étude ou contrôle.[4] Le premier bâtiment certifié EDGE en Zambie est un immeuble de bureaux de la Standard Chartered, qui a réduit sa consommation d’énergie de 50 %, d’eau de 55 % et d’énergie incorporée dans les matériaux de 34 %.[5] Cela démontre la possibilité de construire des bâtiments durables. Dans les centres urbains, seuls 50 % de la population ont accès à l’eau potable[6] et 32 % ont accès à des services d’assainissement de base.[7] Environ 44,5 % de la population zambienne a accès à l’électricité.[8] Les projets d’énergie solaire ont permis de rendre les ménages autonomes en énergie en Zambie.[9] Les partenaires du développement cherchent à étendre et à accélérer de manière significative le déploiement des énergies renouvelables en Zambie, par le biais d’une initiative de financement de 256,8 millions Z$ (15,5 millions US$). [10]
[1] Republic of Zambia. (2016) Sustainable housing guidelines. https://www.scirp.org/journal/paperinformation.aspx?paperid=103091 (Consulté le 26 septembre 2022). Pg.1.
[2] Sichali, M., Muya, M. and Mwiya. B. (2020). A cross sectional study of utilization of green building rating tools by selected professionals in the Zambian Building Industry. Journal of Building Construction and Planning Research. https://www.scirp.org/journal/paperinformation.aspx?paperid=103091 (Consulté le 25 septembre 2022).
[3] International Labour Organization. (2015). Government officials trained in green building practices and technologies. http://www.oit.org/africa/countries-covered/zambia/WCMS_373198/lang–en/index.htm (Consulté le 26 septembre 2022).
[4] Ibid. Footnote 94.
[5] Engineering news. (2022). Novare builds Zambia’s first EDGE certified office building. 22 April 2022. Engineering News. https://www.engineeringnews.co.za/article/novare-builds-zambias-first-edge-certified-office-building-2022-04-22 (Consulté le 25 septembre 2022).
[6] World Bank. People using safely managed drinking water services, urban (% of urban population) – Zambia. https://data.worldbank.org/indicator/SH.H2O.SMDW.UR.ZS?locations=ZM (Consulté le 26 septembre 2022).
[7] Ibid.
[8] World Bank. Zambia. https://data.worldbank.org/country/zambia (Consulté le 20 septembre 2022).
[9] Inman, P. (2022). Lenders urged to cancel Zambia debt as country faces economic collapse. 16 September 2022. The Guardian. https://www.theguardian.com/world/2022/sep/16/zambia-debt-lenders-urged-to-cancel (Consulté le 25 septembre 2022).
[10] Smith, T. (2022). $15.5m investment into Zambia’s first renewable energy buyer. 4 May 2022. ESI Africa. https://www.esi-africa.com/renewable-energy/15-5m-investment-into-zambias-first-renewable-energy-buyer/ (Consulté le 25 septembre 2022).
Sites Internet
Association des institutions de microfinance de Zambie http://amiz.co.zm/
Banque de Zambie https://www.boz.zm/
Horizon Properties https://thehorizonproperties.com/
Ministère des finances et de la planification nationale https://www.mofnp.gov.zm/
Ministère de l’économie verte et de l’environnement https://www.mgee.gov.zm/
Ministère des infrastructures, du logement et du développement urbain https://www.mhid.gov.zm/
Office national du logement https://real-estate-zambia.beforward.jp/
National Housing Empowerment Fund https://www.nhef.co.zm/
National Pensions Scheme Authority https://www.napsa.co.zm/
Policy Monitoring and Research Centre Zambia https://www.pmrczambia.com
Zambia National Building Society https://www.znbs.co.zm/
Agence zambienne de statistiques https://www.zamstats.gov.zm/
Zambia Home Loans https://www.zambianhomeloans.com/
