La politique nationale du logement du Ghana fournit un cadre global pour répondre aux besoins de logement en reconnaissant le logement comme un droit et en établissant des politiques pour soutenir les initiatives en matière de logement. ¹⁸ Le déficit de logements et les coûts élevés du financement hypothécaire, le COVID-19, l’invasion de l’Ukraine par la Russie et la dette publique ont également réduit l’accessibilité. ¹⁹ En conséquence, le financement formel du logement a été mis hors de portée de la plupart des Ghanéens, comme le montre le ratio de l’encours de la dette hypothécaire par rapport au produit intérieur brut (PIB) de 0,78 %. ²⁰ Une baisse des niveaux d’inflation et une stabilisation du cedi pourraient être le signe d’une amélioration imminente des options de financement du logement pour les Ghanéens.²¹

La First National Bank (FNB) représente plus de la moitié de tous les financements hypothécaires proposés par 12 fournisseurs de prêts hypothécaires établis au Ghana^.22 Selon le dernier Global Findex de la Banque mondiale, cependant, seuls 7,5 % des Ghanéens ont emprunté auprès d’institutions financières formelles en 2021^.23 Avec plus de 80 % des travailleurs du secteur public gagnant moins de 3 000 GH¢ (196 USD⁾²⁴ par mois, la plupart des Ghanéens n’ont tout simplement pas les moyens d’emprunter aux taux d’intérêt actuels. Ainsi, environ 90 % de l’offre de logements est fournie progressivement, les Ghanéens construisant eux-mêmes en utilisant leurs prêts personnels et leurs économies. Les personnes à faibles et moyens revenus préfèrent également les clubs d’épargne informels appelés « susus », principalement en raison de leurs exigences financières modérées et de leurs conditions de remboursement avantageuses^.25

Douze des 23 banques proposent des prêts hypothécaires, complétés par plusieurs microfinances et coopératives de crédit^.26 Les taux moyens des prêts commerciaux ont augmenté, passant de 21,61 % en 2022 à 31,10 ^%27 en juin 2024. Les fournisseurs de prêts hypothécaires proposent généralement des formules libellées en cedi et en dollars, chacune assortie de conditions variables. La FNB indexe les offres de prêts immobiliers sur le taux de référence actuel du Ghana et ajoute une marge de +8 % pour les prêts hypothécaires libellés en cedi, ce qui se traduit par des taux d’intérêt compris entre 29,35 % et 37,35 %. Les prêts hypothécaires libellés en dollars sont assortis de marges plus faibles de 13,5 % à 14,5 % en juillet 2024^.28 Les banques proposent généralement des ratios prêt/valeur (LTV) allant jusqu’à 80 % pour leurs produits hypothécaires, mais les programmes soutenus par le gouvernement peuvent aller jusqu’à 95 %. ²⁹

Le pourcentage de prêts non performants en avril 2023 était de 18,04^{%30 ,} supérieur à la moyenne à long terme de 15,7 % et proche du pic de 18,2 % enregistré en 2018^.31 À moins d’un renversement de tendance, les institutions financières pourraient devenir de plus en plus réticentes à accorder des prêts aux propriétaires et investisseurs potentiels. Malgré l’existence de 334 banques rurales, institutions de microfinance, institutions de microcrédit et sociétés d’épargne et de crédit, seules cinq d’entre elles ont fourni une forme de financement du logement en complément des grandes banques au cours de la dernière décennie^.32

Le droit des femmes à la propriété a été inscrit dans la nouvelle loi^{foncière33 ,} qui établit les droits des époux en présumant la propriété conjointe de tous les biens acquis au cours d’un mariage et en limitant le transfert par l’un ou l’autre des époux. Cependant, de nombreuses femmes ne sont pas sûres de leurs droits fonciers, qui sont principalement détenus dans le cadre de régimes fonciers coutumiers. Avec plus de 80 % des femmes occupant des emplois vulnérables ou travaillant dans le secteur informel, seules quelques-unes peuvent prétendre à un prêt hypothécaire formel en raison des critères d’éligibilité restrictifs^.34 Certaines initiatives notables axées sur les femmes, telles que le programme d’épargne et de prêts Sinapi Aba et Momo Pay, ont amélioré l’accès au financement pour les femmes au Ghana.

Au cours de la décennie qui a suivi la création de l’African Local Currency Bond Fund pour promouvoir les émissions d’obligations d’entreprises en monnaie locale, 21 % des fonds émis d’ici 2021 ont été consacrés au logement. Cependant, des recherches récentes montrent qu’aucune obligation verte souveraine ou d’entreprise n’a été émise au Ghana^.35 Une réorganisation devient de plus en plus urgente si le pays veut atteindre ses objectifs en matière de logement, tels qu’ils sont détaillés dans le Plan de développement national à long terme du Ghana (2018-2057)^.36

L’économie ghanéenne s’est considérablement améliorée dans le cadre du programme soutenu par le Fonds monétaire international (FMI). Malgré une inflation élevée et des déficits budgétaires l’année dernière, l’économie se stabilise progressivement et favorise une croissance inclusive.

La demande de logements continue d’augmenter chaque année, dépassant la capacité des secteurs public et privé à atteindre l’objectif de développement d’un minimum de 200 ⁰⁰⁰³⁷ nouvelles unités par an grâce à des partenariats public-privé. Le gouvernement a lancé la construction de plus de 10 720 ^maisons38 qui sont actuellement à divers stades de construction dans différentes communautés. Cela ne représente que 5 % de l’objectif annuel prévu de 200 000 logements. Une exonération fiscale de cinq ans a été introduite par le gouvernement pour encourager les promoteurs privés à fournir des logements abordables et de qualité aux ménages à revenus faibles ou moyens, mais elle n’est accessible qu’aux promoteurs certifiés de logements à bas^prix39.

Malgré l’importante pénurie de logements, les gens hésitent de plus en plus à acheter des maisons ou à investir dans l’immobilier, ce qui pourrait affecter la dynamique du marché du logement. Cela est dû en grande partie à une baisse des revenus disponibles – le revenu du PIB par habitant a chuté de 35 405,23 GH¢ (2 318,31 USD) en 2023 à 34 055,03 GH¢ (2 229,9 USD) en 2024^.40

L’indice du coût de la vie au Ghana est actuellement de 38,6, dépassant l’indice inférieur du Nigeria de 33,0 et se rapprochant de l’indice de la Côte d’Ivoire de 40,9^.41 Le revenu disponible plus élevé au Nigeria qu’au Ghana suggère que la demande d’investissement dans le logement est plus importante au Nigeria. L’augmentation du coût de la vie réduit rapidement les revenus modestes du Ghanéen moyen, ce qui rend difficile l’accès à un logement décent.

En 2015, l’emploi informel constituait 78,05 % de la main-d’œuvre totale, les femmes participant à la main-d’œuvre à hauteur de 65,03 %^.42 Le taux de chômage actuel de 14,7 ^%43 ajoute à l’inabordabilité. En outre, le ratio hypothèque/PIB est nettement inférieur à celui de pays comme l’Afrique du Sud, la Namibie et le Cabo Verde, où les ratios hypothèque/PIB se situent entre 3 et 10 %, ce qui souligne la nature embryonnaire du marché hypothécaire^ghanéen44.

Récemment, le Chartered Institute of Realtors et la Chamber of Real Estate ont formé une alliance pour faire progresser les programmes de logements publics et sociaux au Ghana, en impliquant les promoteurs immobiliers, les autorités coutumières et les membres des communautés locales^.45 L’initiative vise à créer un vaste système de logement au Ghana en utilisant les connaissances et les ressources collectives des partenaires pour répondre aux divers besoins en matière de logement.

Environ 90 % de tous les logements sont fournis par des ménages individuels qui décident de devenir propriétaires et par les entrepreneurs qu’ils engagent pour construire. 46 La construction peut prendre de cinq à quinze ans, ce qui entraîne un décalage entre l’offre et la demande de logements^.47 Les données sur le mode d’occupation des logements révèlent une différence frappante entre les zones urbaines et les zones rurales : 65,1 % des ménages des zones rurales vivent dans des maisons occupées par leur propriétaire, contre seulement 37,6 % des ménages des zones urbaines. La proportion de ménages vivant dans des logements gratuits, un troisième type d’occupation courant dans la société ghanéenne, qui représentait environ un quart de l’occupation des ménages dans les zones urbaines et rurales, a considérablement diminué par rapport au précédent recensement du logement pour atteindre 14,8 % dans le recensement de 2021^.48

Les dernières données sur le logement indiquent un changement de tendance dans les typologies de logement, avec une prédominance des maisons individuelles (63,3 %⁾⁴⁹ par rapport aux types de logements collectifs enregistrés en 2010 (52,8 %)^.50 Le type de logement collectif (c’est-à-dire les maisons composées) devient de plus en plus impopulaire à travers le pays (20,9 %)^.51 Le changement de préférence pour les logements collectifs, qui conviennent à la structure de la famille élargie, est largement attribué à l’influence des cultures occidentales qui soutiennent la structure de la famille nucléaire^.52

Quatre-vingt-dix pour cent des matériaux de construction utilisés sont importés et l’utilisation locale répandue de blocs de béton de sable pour la construction résidentielle limite la fourniture de logements abordables en raison de l’augmentation du coût du ciment et des périodes plus longues nécessaires à la construction en béton de sable^.53 En 2021, les importations de matériaux de construction (marques de luxe et à bas prix) ont totalisé 6,87 milliards de GH¢ (450 millions de dollars US). Les importations de ciment s’élevaient à 2,9 milliards de GH¢ (190 millions de dollars US) en 2021. Le gouvernement a lancé des plans pour soutenir la production nationale de matériaux de construction^.54

Bien que la qualité du parc de logements dans les zones urbaines se soit améliorée en termes d’accès aux services de base au cours des deux dernières décennies, il reste nécessaire d’améliorer la qualité des logements et la fourniture d’infrastructures. Le Ghana est classé 119e sur 140 pays pour la qualité de ses^{infrastructures55}, l’électricité, les transports, l’eau et l’assainissement constituant les principaux besoins du pays en matière d’infrastructures. L’absence de fourniture d’infrastructures par le gouvernement a conduit de nombreux promoteurs immobiliers à assumer la responsabilité de l’intégration des infrastructures dans leurs projets. Un exemple classique est le développement d’Appolonia City, où le promoteur a élaboré un plan complet pour la fourniture d’infrastructures^.56

^Les différents projets de logements abordables dans le cadre du programme national révisé de logements abordables ont enregistré des progrès réguliers et le projet de 200 logements à Amrahia – un partenariat public-privé entre la State Housing Company et des promoteurs privés – a été achevé à 75 % en^2023/458.

Le Ghana a connu un afflux d’investissements de la part d’expatriés et de ressortissants étrangers, ainsi que d’acheteurs locaux, en particulier à Accra et à Kumasi. Les zones privilégiées d’Accra connaissent une forte augmentation de la demande de logements haut de gamme, d’appartements, de maisons de ville luxueuses, d’espaces commerciaux et de centres commerciaux. Dans ces zones, le prix d’une maison à trois chambres varie entre 5 650 GH¢ (370 000 USD) et 8 399 600 GH¢ (550 000 USD), tandis qu’une maison à quatre chambres peut coûter entre 8 857 760 GH¢ (580 000 USD) et 12 217 600 GH¢ (800 000 USD). Pour les locations dans la même zone, une propriété de 2 chambres à coucher peut varier entre GH¢15 272 (US$1 000) et GH¢27 490 (US$1 800) par mois, et une maison de 3 chambres à coucher peut demander un loyer mensuel entre GH¢23 126 (US$2 300) et GH¢48 870 (US$3 200). ⁵⁹

Pendant ce temps, les prix moyens des maisons dans les banlieues comme Tema Community 22, 25, et Damfa sont plus abordables. Les maisons à trois chambres coûtent entre 700 000 GH¢ (45 836 USD) et 750 000 GH¢ (49 109 USD), et les maisons à deux chambres entre 550 000 GH¢ (36 014 USD) et 650 000 GH¢ (42 562 USD).⁶⁰ Les loyers des maisons de trois chambres sont compris entre 3 000 GH¢ (196 USD) et 4 000 GH¢ (262 USD) par mois, et ceux des maisons de deux chambres entre 2 200 GH¢ (144 USD) et 3 000 GH¢ (196 USD) par mois.

En 2023, le secteur immobilier ghanéen a progressé de 4,8 %, ce qui représente un revirement considérable par rapport à la contraction de 4,6 % enregistrée en 2022^.61 La reprise du marché a été principalement tirée par le segment résidentiel. Celui-ci reste confronté à l’augmentation des coûts du logement et des prix des loyers, qui restent inabordables pour de nombreux individus à revenus faibles ou moyens. Pourtant, malgré une pénurie importante d’unités de logement, le taux d’inoccupation des logements est de 12,⁷ %62^. Cela met en évidence la complexité du marché du logement et le besoin urgent de solutions pour combler le fossé entre la disponibilité et l’accessibilité des logements.

Le système foncier du Ghana combine des structures traditionnelles et légales : 20 % des terres appartiennent à l’État, 2 % sont la copropriété de l’État et des autorités coutumières, et 78 % sont la propriété d’entités locales ou de familles, ce qui complique la ^régulation du marché foncier64. Dans les quartiers huppés comme North Ridge, Labone, Airport Residential et Cantonments, les prix des terrains se situent en moyenne entre 6 534 GH¢/m2 (427,87 USD) et 8 160 GH¢/m2 (534,30 USD). Dans les zones de classe moyenne, le coût des terrains est plus abordable, avec des prix compris entre 1 656 GH¢/m2 (108,46 USD) et 3 798 GH¢ (248,68 USD)^.65 Outre le coût élevé de l’enregistrement des titres de propriété et les procédures bureaucratiques qui entravent l’expansion du marché immobilier, l’obtention d’un financement accessible et abordable reste un obstacle important pour le secteur. Les fonds d’investissement immobilier (REIT) ont le potentiel d’améliorer la transparence du marché et d’attirer des fonds à un coût inférieur à celui de la dette traditionnelle^.66

Le gouvernement vise à développer « un ensemble de mesures incitatives pour attirer les promoteurs du secteur privé dans l’industrie du logement » afin de combler le déficit de logements au Ghana en créant un environnement propice à une plus grande participation du secteur privé dans la fourniture de logements abordables. ⁶⁷ Par exemple, dans le cadre de l’édition révisée du Programme national de logement abordable, le gouvernement cherche à fournir des terrains, des infrastructures sur site et des subventions hypothécaires pour réduire le coût global du développement et, par conséquent, les prix des maisons livrées. ⁶⁸ Le Cabinet a approuvé une voie vers l’achèvement du projet de logement de Saglemi, longtemps bloqué, en tirant parti de l’expertise et de la participation du secteur privé. ⁶⁹ Cinq entreprises privées se sont portées candidates à l’achèvement du projet Saglemi.⁷⁰

Le programme national d’aide à la location (NRAS) a été mis en place en février 2023 afin d’alléger le fardeau des avances de loyer versées par les candidats à la location. Le programme paie l’avance de loyer aux propriétaires, tandis que les bénéficiaires paient un loyer mensuel au programme. Des versements à 1 105 personnes pour un coût total de 13,7 millions de GH¢ (897 000 USD) ont été effectués dans les six régions pilotes de février 2023 à octobre ²⁰²³⁷¹ et un total de 2 074 personnes ont bénéficié du dispositif pour le premier semestre 2024. ⁷² Cependant, les locataires sont toujours confrontés à l’exploitation de la part des propriétaires en raison de la non-application de diverses lois relatives au logement. ⁷³ Pour faire face aux problèmes du secteur du logement, il faudra « examiner de près les modèles historiques régressifs des investissements urbains et les préjugés persistants de l’élite dans les institutions qui gèrent la terre, les finances et le logement ».74 Le gouvernement a l’intention d’étendre la couverture de la loi sur le logement à l’ensemble du pays. ⁷⁴ Le gouvernement a l’intention d’étendre la couverture du Fonds national pour l’accession à la propriété (NHF) afin d’offrir plus de possibilités de financement ^{hypothécaire75} et plus de maisons pour les travailleurs du secteur public par le biais d’un programme de logement de district dans les zones périurbaines utilisant des matériaux de construction locaux. ⁷⁶

Une loi sur les loyers a été présentée au parlement le 7 juillet 2023 pour stimuler l’investissement dans le logement locatif par le secteur privé et protéger les personnes à revenus faibles et moyens contre les actions arbitraires^.77 Elle donne un soutien juridique à la NRAS en vertu de la section 12. Le gouvernement a également l’intention d’optimiser l’utilisation des terrains urbains en s’associant avec des promoteurs privés et des banques pour livrer des immeubles de grande hauteur à Accra et à Kumasi à des prix raisonnables^.78 En outre, la loi de 2023 sur le droit de timbre (amendement) (loi 1109) a modifié la loi de 2005 sur le droit de timbre (loi 689) pour augmenter le taux du droit de timbre^.79 Le coût du timbre pour les documents tels que les hypothèques et l’enregistrement des documents fonciers augmentera, ce qui aggravera l’accessibilité au logement^.80

Des efforts importants ont été déployés pour améliorer l’administration et la gestion des terres au Ghana avec la promulgation de la loi sur les terres de 2020 (loi 1036). La Commission foncière a entamé une collaboration stratégique avec PDB Limited pour « mener un projet de 85 millions de dollars US axé sur la révolution de l’administration foncière du Ghana en développant des cartes numériques et en consolidant la numérisation des registres fonciers »^.81 Des mesures ont été prises pour améliorer l’exhaustivité et l’ouverture des données^foncières82.

Alors que le pays adopte le concept de durabilité et de bâtiments verts comme mesure de la qualité, le code de la construction du Ghana comporte des exigences détaillées, notamment en matière d’efficacité de l’eau, de l’éclairage et de l’énergie électrique, ainsi que de gestion des eaux usées, afin de soutenir les bâtiments verts au Ghana^.83

L’urbanisation rapide du Ghana et la demande croissante de logements locatifs abordables présentent des opportunités prometteuses pour les investisseurs. Les initiatives gouvernementales de logement en location-vente^,84 le NRAS^,85 et la création du Real EstateAgency Council (REAC⁾⁸⁶ visent toutes à résoudre certains des problèmes^.87 Parallèlement, l’adoption de la construction modulaire est sur le point de changer la donne dans le secteur du logement au Ghana, en permettant une livraison rapide de logements tout en garantissant l’accessibilité financière, l’efficacité et la durabilité^.88 Cependant, l’installation d’usines de préfabrication et l’acquisition de technologies nécessitent un capital initial élevé, et le gouvernement doit donner la priorité aux prêts de financement de la construction à faible taux d’intérêt, aux exonérations fiscales, aux incitations et aux partenariats public-privé pour les promoteurs dans le domaine de la construction modulaire.

Suite à l’explosion d’Appiatse le 20 janvier 2022 et aux inondations le long du lac Volta après le déversement du barrage d’Akosombo le 15 octobre 2023, le gouvernement a entamé des efforts de reconstruction89 et de réinstallation^.90 La première phase a vu la fourniture de 124 maisons avec des infrastructures auxiliaires, y compris des écoles, des marchés, des espaces verts et des systèmes de drainage pour 870 personnes^.91 Notamment, des entités privées telles que Cititv (maintenant channel one tv) et Citifm^,92 ainsi que First Sky ^Group93 ont largement mené la charge en construisant des maisons pour les victimes déplacées des inondations. Le gouvernement a prévu un budget de 220 millions GH¢ (14,4 millions USD) et a demandé un financement à la Banque mondiale pour réinstaller les victimes des inondations, rétablir les moyens de subsistance et reconstruire les infrastructures dans les communautés touchées^.94 Les travaux de construction de 100 maisons de réinstallation et un exercice de validation des données par le gouvernement ont commencé^.95

La construction du chemin de fer^{Tema-Mpakadan96}, ainsi que la réhabilitation et le dédoublement des routes principales à travers le ^pays97 devraient améliorer l’accessibilité et ouvrir davantage de zones, en particulier les zones périurbaines, à des logements abordables, étant donné que les prix des terrains dans ces zones sont relativement bon marché. ⁹⁸ Conformément au programme soutenu par le FMI, le Ghana doit encore achever la restructuration de sa dette commerciale extérieure et reste donc un pays en situation de désendettement. ⁹⁹ La réussite ou non du programme du FMI a une incidence profonde sur l’achèvement des grands projets d’infrastructure et leur effet d’entraînement sur les développements. ¹⁰⁰ Les principales tendances à surveiller sont les engagements du Ghana avec le FMI sur sa Facilité de crédit^élargie101, les grands projets d’infrastructure entrepris ou devant commencer dans le pays, les manifestes 2024 des principaux partis politiques et les élections générales de décembre 2024.

La phase III du projet de logement du service de sécurité a été mise en service le 23 juillet 2024 et représente une initiative importante dans le cadre du programme de logement social, dirigé et financé par le gouvernement par l’intermédiaire du ministère des travaux publics et du logement. Ce projet répond aux besoins de logement du personnel de sécurité de la nation. La phase III du récent projet est située à l’école de formation de la police nationale à Tesano, un quartier recherché d’Accra, et comprend 20 blocs. Ceux-ci comprennent 320 appartements – 112 appartements de deux chambres et 208 appartements de trois chambres. Le projet comprend également un mess pour les officiers, un centre social, deux terrains de jeu polyvalents et un jardin d’enfants. Une fois achevés, les appartements seront loués à des officiers supérieurs de la police ghanéenne, avec un loyer calculé en proportion de leurs salaires. Entre 2014 et 2018, le ministère des travaux publics et du logement a achevé et distribué 536 unités de logement dans le cadre des première et deuxième phases du programme de logement.

Les données sur les tendances en matière de logement et de population sont principalement fournies par le Service statistique du Ghana par le biais de publications telles que le recensement de la population et du logement, qui a lieu tous les dix ans, l’enquête sur le niveau de vie au Ghana et les rapports mensuels sur l’indice des prix à la consommation. La banque centrale du Ghana, la Bank of Ghana, fournit des rapports trimestriels sur les données financières et économiques ainsi que des rapports annuels qui comprennent des indicateurs économiques, des données sur les institutions de microfinance, les banques et autres institutions financières, et les taux d’intérêt. Les autres sources de données comprennent les rapports annuels des institutions de prêt hypothécaire, les déclarations budgétaires du ministère des finances et de la planification économique, le National Rent Assistance Scheme, le National Homeownership Fund, le ministère des travaux publics et du logement et le ministère des terres et des ressources naturelles. Les incohérences dans la publication des données et la difficulté de vérifier les données restent des difficultés majeures.

Banque du Ghana : https://www.bog.gov.gh/
Service statistique du Ghana (Ghana Statistical Service) : https://statsghana.gov.gh/
Ministère des finances et de la planification économique (MoFEP) : https://mofep.gov.gh/
Ministère des travaux et du logement : https://www.mwh.gov.gh/
First National Bank : https://www.firstnationalbank.com.gh/
Social Security and National InsuranceTrust (SSNIT) : https://www.ssnit.org.gh/
State Housing Company Limited (SHC) : https://statehousing.gov.gh/
National Homeownership Fund (NHF) : https://www.nhf.gov.gh/

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