Le Niger, pays sahélien enclavé, couvre une superficie de 1 267 000 km2 et abrite une population croissante, passant de 17 millions d’habitants en 2012 à 27 millions en 2023^.2 Plus de 80% de cette population vit en milieu rural. Le taux de croissance de la population, l’un des plus élevés au monde, est estimé à 3,9 % par^{an3, ce} qui exerce une pression considérable sur les infrastructures et les services publics, notamment dans les domaines de l’éducation, de la santé et du logement. Cette forte croissance démographique se traduit par une population jeune, avec 29,4 % des Nigériens âgés de 15 à 34 ans, et une proportion légèrement plus élevée de femmes, qui représentent 50,2 % de la population^totale4.

Bien que la population urbaine du Niger reste faible, estimée à^17%5, le nombre de citadins augmente rapidement de 4,7% en 2023^.6 Le développement anarchique des villes est une conséquence des flux importants de populations rurales vers les centres urbains, couplé à l’incapacité des autorités locales à planifier le rythme de ces mobilités internes. Par ailleurs, le déficit de l’offre de logements, illustré par la construction publique de moins de 3 000 logements entre 1960 et^20117, puis de seulement 2 021 logements entre 2011 et^20228, pousse la population à l’autoconstruction et a augmenté les bidonvilles, où plus de 70 % de la population urbaine a élu^domicile9.

Le Niger est confronté à une crise sécuritaire dans les zones frontalières avec le Burkina Faso et le Mali, où des groupes armés continuent d’attaquer les forces de sécurité et les civils. Le pays est donc confronté à un afflux de réfugiés cherchant à échapper au conflit. En juin 2024, l’Agence des Nations Unies pour les réfugiés (UNHCR) dénombrait 362 686 réfugiés et près de 407 430 personnes déplacées au Niger^.10/sup>

Depuis le coup d’État du 26 juillet 2023, la junte militaire contrôle le pays malgré la pression internationale et les sanctions imposées par la Communauté économique des États de l’Afrique de l’Ouest (CEDEAO). La population nigérienne a subi les conséquences de ces sanctions, notamment l’inflation des coûts de consommation et les pénuries alimentaires. La fermeture des frontières avec les pays voisins, le Nigeria et le Bénin, a également freiné l’activité des producteurs et les exportations de produits agricoles vers ces pays^.11

Sept mois plus tard, en février 2024, la CEDEAO a décidé de lever certaines des sanctions les plus sévères lors d’un sommet tenu à Abuja, au Nigéria, en réponse aux pressions humanitaires croissantes et dans l’espoir d’améliorer les conditions de vie des populations^.12 Les sanctions levées comprennent la réouverture des frontières terrestres et aériennes, le dégel des avoirs de l’État nigérien et des entreprises publiques, ainsi que la reprise des transactions avec les institutions financières. Cette levée partielle des sanctions a été justifiée par des raisons humanitaires, notamment à l’approche du mois de Ramadan, une période où les besoins de la population augmentent.

Dans le même temps, le Nigeria voisin a également repris l’exportation d’électricité vers le Niger, ce qui marque une amélioration des relations régionales. La décision vise également à faciliter l’acheminement de nourriture, de médicaments et d’autres biens essentiels au Niger, tout en continuant à faire pression sur la junte pour qu’elle entame un processus de transition vers un gouvernement civil^.13 La Banque mondiale, qui avait également suspendu les décaissements pour toutes ses opérations au Niger, a annoncé le 17 mai 2024 la reprise de ses décaissements en faveur du Niger. Les projets concernés par cette reprise des financements comprennent des initiatives cruciales dans le domaine des^{infrastructures14.}

L’économie du Niger en 2023 a été marquée par un ralentissement de la croissance de seulement 2,5 %, principalement en raison des sanctions. L’inflation induite par les coûts a diminué à 3,7 % grâce à une saison agricole productive, mais le déficit budgétaire est resté élevé, atteignant 5 % du produit intérieur brut (PIB). Le déficit des comptes courants s’est légèrement réduit pour atteindre 12,8 %. Les perspectives pour 2024 et 2025 sont optimistes, avec une croissance prévue de 10,4 % en 2024, soutenue par une augmentation significative de la production de pétrole et une reprise du financement extérieur^.15

L’extrême pauvreté au Niger aurait diminué de 6,4 % entre 2021 et 2022, entraînant une baisse du nombre de personnes catégorisées comme « pauvres » de 13,5 millions à 12,3 millions de personnes. Cette baisse s’explique par la forte reprise agricole rendue possible par une pluviométrie abondante. Cependant, en 2023, le taux d’extrême pauvreté est estimé à 52%, touchant environ 14,1 millions de personnes, en raison de la croissance négative du revenu par habitant et de l’inflation galopante^.16

En 2024, les catastrophes climatiques ont aggravé les problèmes de logement et d’infrastructures au Niger. En effet, suite aux inondations pluviales (juillet et août), le Ministère de l’Action Humanitaire et de la Gestion des Catastrophes (MAH/GC) a enregistré 137 156 victimes, soit 17 632 ménages, la destruction de 14 045 habitations et 37 salles de classe fortement endommagées^.17

Le Niger compte 20 établissements de crédit, dont 14 banques et 6 établissements financiers. ¹⁸ En 2023, quatre banques concentrent les deux tiers des dépôts et 61 % du total des crédits^.19 Le nombre d’institutions de microfinance (IMF) est de 37, sans compter les caisses affiliées aux réseaux^{.20 L} ‘inclusion financière reste faible : seuls 13,04 % de la population adulte (plus de 15 ans) détiennent un compte de dépôt ou de crédit dans les banques, les postes, les caisses d’épargne, le trésor public ou dans les services financiers décentralisés en 2021. Seuls 6,73 % de la population adulte possédaient un compte bancaire et 4,64 % un compte dans une institution de microfinance.

En 2022, le Niger enregistre le taux de pénétration démographique des services financiers le plus faible de l’Union économique et monétaire ouest-africaine (UEMOA), avec seulement 63 points de services pour 10 000 adultes en 2022. Le taux de bancarisation strict était également faible, à 8,7 %, et le taux de bancarisation élargi s’élevait à 16,1 %, reflétant une faible utilisation des services bancaires et de microfinance. L’inclusion financière globale est restée limitée, avec un taux d’utilisation des services financiers de seulement 16,7 %, le plus bas de la région. Cette situation est principalement due à la faible adoption de la monnaie électronique et à la stagnation d’autres secteurs de services^financiers21.

Le taux moyen des prêts est passé de 8,15 % en 2020 à 6,34 % en 2022^.22 La Banque de l’Habitat du Niger (BHN) et la Société Nigérienne de Banque (SONIBANK) ont offert le taux d’intérêt le plus bas sur les prêts immobiliers, soit 6 %, sur une durée de 30 ^ans23 et 15 ans^{respectivement24.} Le crédit immobilier dans le pays est passé de 16,2 milliards de francs CFA (26,5 millions de dollars US) en 2019 à 22,1 milliards de francs CFA (36,2 millions de dollars US) en 2022, avec un pic de 45,6 milliards de francs CFA en 2020 (74,7 millions de dollars US)^25.

Orabank Niger soutient les projets immobiliers de ses clients pour un montant allant de 3 millions CFA (4 915 USD) à 100 millions CFA (166 865 USD) sur 15 ans, avec un taux d’intérêt de 7,75 %. La part maximale du salaire qui peut être affectée par un client pour assurer les remboursements périodiques d’un prêt est de 60 %, tous engagements confondus. Un client devient éligible s’il dispose d’une garantie hypothécaire, s’il souscrit une assurance, s’il domicilie son salaire ou ses revenus crédibles pendant la période de remboursement, s’il est titulaire d’un contrat, s’il prend une inscription hypothécaire, s’il produit un plan d’architecte et s’il présente un devis et un descriptif des travaux^.26 La Bank of Africa – Niger (BOA Niger) propose des prêts hypothécaires à moyen et long terme (20 ans). Le montant du prêt est déterminé en fonction de la quotité cessible du client et peut atteindre 80% à 100% de la valeur du bien. Pour être éligible, le client doit être majeur et âgé au maximum de 60 ans à la fin du prêt. Il doit également disposer d’un salaire régulier, domicilier irrévocablement son salaire à la banque et supporter le coût de l’assurance obligatoire^.27

Le recours à la Caisse régionale de refinancement hypothécaire (CRRH) de l’UEMOA permet de mobiliser des ressources financières à long terme pour l’habitat. En effet, les ressources à long terme disponibles dans le système bancaire sont sous forme de fonds propres et de dépôts à^terme28.

Le niveau de l’encours des prêts accordés par les IMF au Niger est passé de4 19,4 milliards de CFA (31,7 millions de dollars US) à la fin mars 2022 à 13,5 milliards de CFA (22,1 millions de dollars US) à la fin mars 2023, soit une baisse de 30,5 %. Le montant des créances impayées a diminué, passant de 8,13 milliards de francs CFA (13,3 millions de dollars US) en 2022 à 1,28 milliard de francs CFA (2 millions de dollars US) en 2023^.29

La population du Niger croît rapidement, ce qui entraîne une augmentation annuelle de la demande de logements. Selon l’Institut national de la statistique (INS), cette demande s’élèvera en 2023 à 40 000 pour l’ensemble du pays, dont 5 000 pour la ville principale, Niamey^.30

L’Etat du Niger s’efforce de fournir à la population des logements à moindre coût. En effet, la BHN a été mise en place avec le Fonds National de l’Habitat (FNH) pour le financement de logements abordables. Cependant, on constate un manque de construction de logements abordables par le gouvernement (en raison du faible niveau de financement pour ce type de logement) ainsi qu’une augmentation des bidonvilles.

Le secteur informel représentait 57,0% du PIB en 2022^.31 En 2019, plus des trois quarts (76%) des emplois étaient vulnérables, ou constitués de travailleurs indépendants et familiaux^.32 Le crédit reste donc inaccessible pour une grande partie de la population. Par ailleurs, le salaire net moyen après impôts d’un fonctionnaire est d’environ 177 098 CFA (290,2 USD) par^mois33.

Pour accéder à un logement par le biais d’un prêt hypothécaire, Ecobank propose un ratio de la mensualité sur le revenu du ménage de 50% et Orabank Niger propose un ratio allant jusqu’à 60%. L’utilisation de la garantie reste nécessaire pour les ménages afin d’accéder aux prêts bancaires pour financer des logements abordables. Le projet de construction de logements sociaux du gouvernement est donc important. Dans le cadre de la révision (2019-2023) de la Stratégie nationale de finance inclusive (SNFI) et de son plan d’action, le Fonds de développement de l’inclusion financière (FDIF) a été créé en 2020. En juillet 2021, les partenaires au développement et le gouvernement du Niger se sont engagés à verser plus de 90,2 milliards de francs CFA (147,8 millions de dollars américains) pour soutenir la mise en œuvre de la stratégie SNFI et la structuration de la^{microfinance34.}

Entre 2011 et 2020, le gouvernement a favorisé la mise à disposition de terrains pour faciliter l’accès aux logements sociaux. Ainsi, 2 021 logements sociaux ont été construits au profit des militaires et autres agents de l’Etat par la Société nationale de promotion immobilière (SONUCI) et quelques promoteurs immobiliers privés. Au total, 15 789 parcelles ont été libérées et viabilisées pour répondre à la demande de logements. En outre, un projet a été élaboré en 2020 pour mettre à disposition 15 000 parcelles supplémentaires, viabilisées et clôturées dans la commune rurale de Karma, au profit des employés à faibles revenus^.35 Parmi ces parcelles, 4 000 seront destinées aux employés des secteurs public, parapublic et privé ayant un revenu d’environ 57 000 CFA (93,4 USD)^.36

En 2012, les zones urbaines représentaient 17,9 % du parc de logements. Dans la ville, les constructions essentiellement traditionnelles (en banco) constituaient 54,7 % des types de logements, tandis que 34 % des constructions étaient modernes (villas, immeubles, habitations individuelles) et 11 % des constructions étaient traditionnelles et^précaires37.

Dans le cadre du Forum mondial sur les réfugiés (FMR), le Niger s’est engagé à assurer un accès légal à la terre pour le logement de 40 000 réfugiés à travers des parcelles sociales. Fin 2022, 32 000 réfugiés avaient bénéficié de cet engagement dans les régions de Tillabéry et Diffa, grâce à la viabilisation de 7 922 parcelles sociales et à la construction de 5 703 logements sociaux^.38

De 2014 à 2019, la construction de grands ouvrages hydrauliques a touché plus de 667 270 personnes en milieu urbain^.39 En 2020, 49% de la population urbaine disposait d’un service d’eau potable optimal, contre 2% pour les populations rurales^.40 Près des deux tiers (65,9%) de la population urbaine avait accès à l’électricité^.41 Malgré les efforts d’investissement, l’accès aux infrastructures de base reste encore très insuffisant et inégalitaire. L’accès à l’assainissement est encore très faible au Niger, avec de grandes disparités entre les zones urbaines et rurales, et entre les régions. Seulement 13% de la population avait accès aux services d’assainissement de base^.42

En outre, le prix moyen de la tonne de ciment gris était de 90 107 CFA (147,6 USD) en février 2024, soit une baisse de 13 % par rapport à la même période de l’année précédente^.43 La tôle d’acier profilée utilisée pour la toiture des maisons coûtait, en 2023, 2 600 CFA (4,26 USD) par m2, et le prix du mètre carré de carreaux de grès cérame (5 cm x 5 cm) était de 6 700 CFA (10,9 USD)^.44

Malgré la loi n° 2018-25 du 27 avril 2018 relative au principe fondamental de la construction et de l’habitation, qui autorise les sociétés immobilières privées à accompagner l’État, la question du logement continue de préoccuper les habitants des centres urbains, notamment ceux de^Niamey45. En 2020, le Niger a apporté des modifications à cette loi en vue d’améliorer le climat des affaires dans le domaine de la construction et de l’habitation.

Le régime foncier se divise en deux grands types de systèmes : le système formel du droit écrit, établi par l’Etat, et les systèmes coutumiers. Selon l’ordonnance n° 93-015 du 2 mars 1993 portant principes directeurs du code rural en matière foncière, tous les Nigériens peuvent accéder à la terre, sans discrimination de sexe ou d’origine sociale^.46 En revanche, selon l’Enquête Harmonisée sur les Conditions de Vie des Ménages (EHCVM) du Niger, seuls 4,5% de la population nigérienne disposaient de documents légalement authentifiés pour leurs terres agricoles, dont 1,2% de titres fonciers, 2,3% de contrats de vente, 0,1% de permis d’exploitation, et 0,6% de procès-verbaux. Cependant, 72,3% des Nigériens étaient reconnus propriétaires de leurs terres sans avoir à détenir un titre ou un acte de propriété^.47 En milieu urbain, seuls 43,2% des ménages étaient propriétaires de leur logement, plus de 30% étaient locataires et 10,9% occupaient des logements familiaux. Près de 8,7% étaient logés gratuitement et près de 2% des ménages occupaient des logements de fonction^.48

Le prix médian d’un terrain non viabilisé mais résidentiel à Niamey était de 22 500 CFA/m2 (36 USD/m2), avec des disparités^.49 Le loyer d’un appartement de trois pièces au centre ville variait de 150 000 CFA (245,7 USD) à 800 000 CFA (1 310,9 USD), avec une moyenne de 412 500 CFA (676 USD). Ces logements restent inaccessibles pour un fonctionnaire moyen^.50 Les promoteurs informels et la SONUCI restent les principaux fournisseurs de logements locatifs.

La base de la politique nationale du logement est la loi n° 98-54 du 29 décembre 1998^.52 Afin d’améliorer les conditions de vie de la population, une stratégie nationale de développement urbain a été élaborée et adoptée en 2004. Un Plan de développement économique et social (PDES) a été mis en œuvre pour la période 2017-2021. Le décret n° 2022-488/PRN/MP du 10 juin 2022 a permis d’adopter le PDES pour la période 2022-2026. Ce dernier décret constitue la deuxième mise en œuvre quinquennale de la Stratégie de développement durable et de croissance inclusive Niger 2035 (SDDCIN 2035)^.52

La loi n° 2001-32 du 31 décembre 2001 a pour objet de fixer le cadre juridique de toutes les interventions de l’Etat et des autres acteurs ayant pour effet de structurer, d’occuper et d’utiliser le territoire national et ses ressources. La loi n° 2008-03 du 30 avril 2008 portant loi-cadre sur l’urbanisme et l’aménagement du territoire fixe les règles et procédures de base de la planification urbaine et de l’urbanisme opérationnel ainsi que le contrôle de l’utilisation des sols urbains au^Niger53.

Comme déjà mentionné, la BHN a démarré ses activités en 2018 dans le but d’apporter une solution au problème du financement du logement au Niger. Pour permettre à la BHN d’accomplir sa mission, un Fonds national du logement a été créé grâce au décret n° 2017-933/PRN/MDH du 5 décembre²⁰¹⁷⁵⁴.

Des réformes réglementaires et juridiques ont été adoptées pour encadrer l’expansion des villes dans un contexte d’urbanisation accélérée. La loi n° 2017-20 du 12 avril 2020 fixe les principes fondamentaux de l’urbanisme et de l’aménagement ; et la loi n° 2018-25 du 17 avril 2018 fixe les principes fondamentaux de la construction et de l’habitat. Suite à la production de matériaux adéquats, le cadastre est mis à jour. Avec la création et la numérisation de 60 000 titres fonciers, les titres de propriété ont augmenté entre 2011 et²⁰²⁰⁵⁵.

L’ordonnance n° 93-015 du 2 mars 1993 portant principes directeurs du code rural met l’accent sur l’égalité sans discrimination dans l’accès à la terre. La politique foncière rurale nationale (PFRN), adoptée en 2021, réaffirme le principe de l’égalité des sexes en matière de sécurité foncière. Elle introduit également la possibilité pour les époux de demander un acte de possession ou de propriété de la terre s’ils ont acquis la terre en commun. Selon la coutume, les femmes accèdent généralement à la terre en prêtant sur les terres familiales. L’autre mode coutumier d’accès à la terre est l’héritage. Les hommes administrent le patrimoine foncier de la famille ou du lignage^.56

Le Niger dispose d’un avantage naturel du fait de sa position stratégique. Le pays offre des opportunités intéressantes pour le financement de logements abordables, notamment grâce à l’engagement d’institutions financières spécialisées. Par exemple, la Banque de l’Habitat du Niger représente un pilier central de la stratégie nationale de promotion du logement abordable. La BHN se concentre sur deux domaines principaux : la collecte d’épargne pour les ménages à faibles revenus et l’octroi de prêts à long terme pour faciliter l’accès à la propriété.

Parallèlement, le rôle de la microfinance dans le secteur du logement est également crucial. Au Niger, la microfinance permet aux ménages à faibles revenus d’accéder à des fonds pour la construction, l’amélioration ou l’extension de leur logement. Cependant, les taux d’intérêt élevés et les échéances courtes posent des problèmes majeurs aux bénéficiaires.

Au niveau institutionnel, des partenariats tels que ceux entre le Ministère de l’Urbanisme et de l’Habitat et le Fonds de Solidarité Africain (FSA) témoignent d’un engagement à long terme pour soutenir la construction de logements abordables. Ces collaborations visent à lever des fonds pour des projets immobiliers de grande envergure, offrant ainsi des solutions de financement à des prix compétitifs. En effet, à travers la signature d’un accord de partenariat en mai 2024, le FSA s’engage à soutenir les efforts du gouvernement nigérien en mobilisant des fonds pour stimuler les investissements immobiliers, avec un engagement financier de 140 milliards de francs CFA (229,4 millions de dollars américains)^{57 ,} et à assurer un accès élargi à un logement décent pour les citoyens.

L’Institut National de la Statistique (INS) produit régulièrement des données sur la situation démographique et les conditions de vie des ménages. Depuis 2022, l’INS s’est attelé à la réalisation de deux importantes opérations de collecte de données : le cinquième Recensement Général de la Population et de l’Habitat (RGPH) et la phase complémentaire du Recensement Général des Entreprises (RGE). Le Niger a adopté le Système général de diffusion des données amélioré (SGDD-a), pour faciliter l’accès aux données en temps réel et aussi pour accroître la transparence des données^.58 L’Enquête harmonisée sur les conditions de vie des ménages (EHCVM-II) et le RGPH en cours de préparation par l’INS pourront présenter des informations sur l’habitat, mais pas sur son financement. Les rapports de l’INS sont généralement disponibles en ligne. La BCEAO fournit des informations sur les conditions de financement bancaire de l’habitat. Le rapport biennal d’actualisation du Niger fournit des informations sur le changement climatique^.59

Les données sur le logement et le marché du financement du logement (qui serviraient de base à la formulation de politiques bien fondées) devraient être collectées régulièrement. Le manque de données fiables, détaillées et actualisées sur le marché du logement est une contrainte pour le financement du logement. Néanmoins, le ministère de l’Urbanisme et du Logement travaille à l’élaboration régulière d’un annuaire statistique, une source qui pourrait également fournir des données sur l’évolution du secteur au fil des ans.

Un projet de construction de logements sociaux est en cours à Bangoula, juste à l’extérieur de Niamey. Ce projet est une initiative phare du gouvernement nigérien qui vise à améliorer les conditions de vie des travailleurs en leur permettant d’accéder à la propriété à un prix abordable et en toute sécurité. Il est prévu de créer 15 000 parcelles viabilisées destinées à accueillir des logements pour les travailleurs de diverses catégories socioprofessionnelles.

Dans le cadre de ce projet, plus de 1 000 murs de clôture sont actuellement en cours de^{construction60,} dont 110 ont été achevés et réceptionnés, tandis que 250 autres sont en cours de finalisation. Le projet a déjà permis à 134 travailleurs de mobiliser leur crédit et d’obtenir des attributions permanentes. Il s’agit d’un projet ambitieux qui s’inscrit dans le cadre plus large des mesures prises par l’Etat pour répondre aux besoins croissants en matière de logement, notamment dans les grandes villes où la pression foncière est forte.

Ce projet s’inscrit également dans une perspective de développement durable. En plus de répondre à la demande de logements, il contribue à la structuration urbaine et à l’aménagement du territoire de la région de Niamey. Les infrastructures prévues, notamment les systèmes d’assainissement et les réseaux d’électricité et d’eau potable, sont conçues pour offrir un cadre de vie moderne et agréable aux futurs habitants de Bangoula. Par ailleurs, ce projet de logements sociaux a un impact significatif sur l’économie locale. L’implication des entreprises locales dans la fourniture des matériaux de construction et dans l’exécution des travaux favorise également le développement d’une économie circulaire à l’échelle régionale.

INS : https://www.stat-niger.org
SONIBANK : https://www.sonibank.com/
HN : https://www.bhn.ne/
Orabank Niger : https://www.orabank.net/fr/filiale/niger/
BOA Niger : https://www.boaniger.com/

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2. Voir note de bas de page 1, p. 6.
3. Voir note de bas de page 1, p. 20.
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