La République démocratique de São Tomé et Príncipe est un archipel (un groupe d’îles) situé à 350 kilomètres de la côte ouest de l’Afrique, dans le golfe de Guinée. São Tomé et Príncipe est le plus petit pays d’Afrique subsaharienne par sa superficie (964 km2) et le deuxième par sa population avec 231 856 habitants^.6 Avec un taux d’urbanisation de 2,8 %, la population urbaine du pays représentera 76 % de la population totale en 2023^.7 La croissance anarchique des villes de São Tomé et Príncipe est, en partie, la conséquence d’une politique d’urbanisation inadaptée. En conséquence, l’accès à un logement décent est limité, et l’on estime que 86 % de la population urbaine vit dans des logements^insalubres8.

Le programme de développement 2030 de São Tomé et Príncipe vise à transformer le pays en une  » nation émergente axée sur la croissance durable et la création d’emplois, par la mise en œuvre d’une réforme des finances publiques, la diversification économique et la modernisation des infrastructures sociales et économiques « .⁹ Alors que les stratégies de développement à moyen et long terme du pays mettent à plusieurs reprises l’accent sur la réalisation des Objectifs de développement durable, le secteur du logement ne fait pas l’objet d’une attention explicite. L’absence de politique du logement entrave la capacité du gouvernement à développer un effort coordonné pour augmenter l’offre de logements abordables et faciliter efficacement l’accès au financement du logement.

Selon les Nations unies, l’économie de São Tomé e Príncipe reste « structurellement petite, insuffisamment diversifiée et très vulnérable aux chocs ».¹⁰ L’économie repose fortement sur l’agriculture, le tourisme et la pêche et dépend des importations de denrées alimentaires et de produits pétroliers. Le secteur du tourisme, qui représente 43,7 % des investissements directs étrangers (IDE), se rétablit lentement à la suite du COVID-19. Le conflit entre la Russie et l’Ukraine a eu un impact négatif sur les prix mondiaux des carburants et des denrées alimentaires, ce qui a contribué à faire culminer le taux d’inflation annuel du pays à 21,3 % à la fin de 2023^.11 En 2024, le taux d’inflation annuel était en baisse et s’élevait à 14,2 %^.12

En raison de sources de revenus limitées, le budget du pays dépend largement des financements extérieurs. On estime que les donateurs étrangers et d’autres partenaires bilatéraux financent environ 90 % ou plus du budget d’investissement public du pays^.13 Les efforts du gouvernement de São Tomé e Príncipe pour mettre en œuvre des réformes fiscales et du secteur de l’énergie devraient améliorer la dette publique du pays^.14 En décembre 2023, la Banque africaine de développement (BAD) a approuvé 398,4 millions de db (17,4 millions de dollars) de subventions pour soutenir les réformes des finances publiques et du secteur de l’énergie^.15

Les perspectives macroéconomiques du pays dépendent des chocs commerciaux et climatiques mondiaux, avec un taux de croissance négatif du PIB de -0,5 % signalé en 2023^.16 En août 2023, la Banque mondiale a soutenu les efforts du gouvernement pour mettre en œuvre des réformes structurelles avec une opération de politique de développement de 343,5 millions de Db (15 millions de dollars US)^.17 En mars 2024, São Tomé et Príncipe est devenu un membre à part entière de la Facilité africaine de soutien juridique hébergée par la Banque africaine de développement^.18 Ces initiatives devraient garantir qu’un soutien financier, technique et juridique est fourni pour aider à diversifier et à transformer structurellement l’économie de São Tomé.

Une enquête de 2017 sur l’inclusion financière montre que plus des deux tiers (76%) de la population sao toméenne âgée de plus de 18 ans étaient exclus du système financier.Les niveaux d’exclusion financière sont plus aigus pour les femmes – parmi les personnes exclues financièrement, 57% étaient des femmes. L’enquête a également révélé que 60 % des habitants de São Tomé n’avaient pas accès aux banques et que seules 15 % des femmes possédaient un compte bancaire. ¹⁹ Bien qu’il n’y ait pas de restrictions légales empêchant les femmes d’accéder au crédit ou d’acheter une propriété, il est évident qu’il y a un manque de produits financiers formels répondant aux besoins des populations à faible revenu^.20

La stratégie nationale d’inclusion financière (2021-2025) vise à ce que 70 % de la population adulte de São Tomé e Príncipe soit incluse dans le secteur financier formel d’ici 2025. À cette fin, plusieurs initiatives sont actuellement en cours pour améliorer les systèmes bancaires et de paiement du pays^.21 Le Groupe de la Banque africaine de développement et le gouvernement de São Toméen ont signé un accord de prêt de 72 millions de db (3,1 millions de dollars américains) en 2023 pour moderniser le système de paiement National Switch du pays. En avril 2024, la banque centrale a annoncé la sélection de startups Fintech innovantes qui participeront à son premier bac à sable^{réglementaire22.}

Le Banco Central São Tomé e Príncipe (BCSTP), la banque centrale du pays, est le superviseur du système financier du pays. Le BCSTP prévoit d’aligner le cadre juridique de la surveillance bancaire, mis à jour pour la dernière fois en 1992, sur les normes internationales et les bonnes^pratiques23. La BCSTP a achevé la liquidation de trois banques à la suite d’une évaluation de leurs liquidités et d’autres tests de résistance. Le système bancaire est donc devenu plus concentré, la part du BCSTP dans le total des actifs bancaires passant de 53 % en 2016 à 63 % en²⁰²²²⁴.

La banque centrale continue de maintenir sa politique monétaire restrictive pour freiner l’inflation, le taux d’intérêt de référence restant à 10 % en 2024^.25 Le secteur bancaire du pays a enregistré une augmentation des prêts non productifs (PNP) à l’échelle du système, passant de 28,6 % au dernier trimestre 2021 à 30,5 % au premier trimestre 2022^.26 Le taux élevé de PNP au sein du secteur bancaire contribue au coût élevé du crédit et limite la disponibilité du crédit pour les investissements du secteur privé. Cependant, le FMI s’attend à ce que le taux de NPL s’améliore grâce aux deux règlements sur la classification des actifs et les provisions, et sur l’adéquation des fonds propres, qui sont entrés en vigueur en avril 2022^.27

En 2019, São Tomé et Príncipe avait un taux de couverture du registre public des crédits de 21,5^{%28 ,} la banque centrale tenant un registre de tous les prêts en cours^.29 Les prêts accordés à la construction et au logement représentaient la plus grande proportion pour la période allant de 2014 à 2020^{.30, 31} La BCSTP est le seul fournisseur de prêts hypothécaires offrant des produits financiers pour les nouvelles constructions, les améliorations et l’acquisition de terrains. Les dépôts sont la principale source de financement des prêts hypothécaires. Le prêt a une durée maximale de 20 ans et un rapport prêt/valeur compris entre 50 % et 100 %. Le taux d’intérêt hypothécaire actuel est de 8 % et peut descendre jusqu’à 5 % par an lorsque des garanties supplémentaires sont incluses^,32 mais la banque exige un revenu salarié pour approuver un prêt hypothécaire^.33 La banque centrale ne collecte aucune donnée sur les prêts hypothécaires et ne publie aucun de ses rapports annuels.

Les institutions de microfinance sont régies par la loi 16/2018 sur le cadre juridique de la microfinance. Le cadre juridique de 2018 permet aux organisations non gouvernementales et aux associations de participer aux prêts de microfinance si elles répondent aux exigences définies par le BCSTP. Le secteur de la microfinance est naissant, près de 85 % des microentreprises et 63 % des petites entreprises n’étant pas légalement enregistrées^.34 Ce secteur ne dispose pas non plus de données diffusées publiquement.

Le dernier recensement de São Tomé et Príncipe a été réalisé en 2012. Le recensement national de 2012 a révélé que 66,1 % de la population des zones urbaines est propriétaire de son logement, 17,5 % vit dans un logement loué, 15,2 % dans un logement subventionné et 1,2 % dispose d’autres moyens de logement[35]. Ces tendances sont probablement restées les mêmes, étant donné le taux d’urbanisation du pays, le surplus de logements insalubres et le manque de logements locatifs abordables. Les estimations disponibles suggèrent que le pays  » a un déficit de 60 % en matière de logement « [³⁶].

Le fossé des inégalités se creuse, comme en témoigne le coefficient de Gini qui est passé de 30,8 en 2010 à 40,7 en ²⁰¹⁷³⁷ et l’indice de développement humain (IDH) de 0,61. ³⁸ Le taux de chômage a été estimé à 14,2 % en ²⁰²³³⁹, avec environ 60 % de la main-d’œuvre totale employée dans l’économie^{informelle40, qui}est dominée par les femmes et les jeunes. ⁴¹ La Banque mondiale estime que le taux de participation à la population active en 2023 était de 37,8 % pour les femmes, contre 70,4 % pour les hommes. ⁴² Un peu plus d’un tiers (35,6 %) de la population vit dans l’extrême pauvreté, en dessous du seuil de pauvreté international de 43,5 Db (1,90 USD) par jour. Environ 21% de la population active est couverte par la protection sociale, qui constitue un filet de sécurité essentiel^.43 Cette dynamique, associée à un salaire minimum de 2 500 Db par mois (109 USD), a une incidence significative sur l’accessibilité du logement^{.44, 45}

En 2023, le prix de la maison la moins chère nouvellement construite par un promoteur ou un entrepreneur officiel dans une zone urbaine est inabordable pour une grande partie de la population, à 858 834 Db (37 501 USD)^.46 Le prix de location mensuel typique de 16 933 Db (739 USD) est hors de portée de la plupart des gens. Le BCSTP offre un taux d’intérêt relativement bas, comparé à d’autres pays d’Afrique subsaharienne, et exige un prêt minimum de 125 000 Db (5 458 USD)^.47 Bien que les propriétés de cette valeur pouvant être hypothéquées ne soient généralement pas disponibles sur le marché du logement résidentiel, ces prêts peuvent être utilisés pour la construction, la rénovation ou l’acquisition de terrains.

Afin d’améliorer la mobilisation des ressources nationales et de contrôler les dépenses fiscales, un régime de taxe sur la valeur ajoutée (TVA), avec une TVA standard de 15 %, a été introduit en juin 2023, dans le cadre d’un programme du FMI^.48 Une taxe supplémentaire de 7,5 % est imposée sur les produits de base tels que le riz, le pain et le lait^.49 Bien que ce système soit désormais aligné sur les normes internationales, il réduira inévitablement le pouvoir d’achat des ménages en raison de l’augmentation du coût des biens et services de base. Les rapports indiquent que 42 % des ménages connaissent des pénuries alimentaires pendant de longues périodes chaque année, tandis que 26 % des ménages sont en situation d’insécurité alimentaire^.50 Cela montre clairement que les ménages situés au bas de la pyramide des revenus sont limités dans leur capacité à améliorer leurs conditions de logement.

La plupart des logements à São Tomé et Príncipe sont construits progressivement par les ménages eux-mêmes. Le parc immobilier existant et les infrastructures de base sont extrêmement vulnérables aux effets croissants du changement climatique. On estime que 18 500 personnes sont touchées par les inondations en moyenne chaque année, et la Banque mondiale prévoit que la population totale touchée par an atteindra au moins 20 000 personnes en 2050 et 43 000 en 2080^.51 Les maisons sont en grande partie construites en bois, 64,8 % utilisant du bois pour la construction et 15,3 % du bois récupéré ou récupéré. De plus en plus, le déboisement des forêts locales pour la construction résidentielle, entre autres, menace la gestion des ressources forestières et la conservation de la biodiversité^.52 Au niveau national, le zinc est principalement utilisé pour les toitures, la plupart des districts ayant plus de deux tiers des maisons recouvertes de zinc, suivi par les tuiles et l’ardoise^.53 São Tomé et Príncipe dépend des importations pour plusieurs matériaux de construction et matières premières, y compris le ciment. En 2024, un sac de 50 kg de ciment coûtait 260 Db (11,35 USD)^54.

En 2012, le recensement national a estimé que le pays disposait d’un parc immobilier total de 44 028 logements, les zones urbaines représentant 29 182 logements contre 14 846 logements dans les zones rurales. Avec une taille moyenne des ménages de 5,2 personnes, on estime que 43 % du
parc de logements sont des unités d’une chambre à coucher, ce qui met en évidence les problèmes de surpeuplement et d’insuffisance de l’offre de logements adéquats. Environ 38% sont des unités à deux chambres, tandis que les unités à trois, quatre et cinq chambres (ou plus) représentent respectivement 14%, 3,9% et 1,3%^.55

L’insuffisance des services de base constitue un défi important, en particulier pour les habitants des zones urbaines.^En mars 2023, la Banque européenne d’investissement et l’Union européenne ont accordé un prêt de 343 millions de db (15 millions de dollars américains) pour améliorer l’infrastructure de l’eau dans la capitale de São Tomé et ses^environs58.

Depuis 2019, l’implication de la Chine dans le secteur du logement du pays a augmenté grâce à divers accords de coopération visant à fournir des logements sociaux^.59 En mai 2023, l’Agence du logement et de l’immobilier de São Tomé et Príncipe a rencontré ses homologues de Madère afin de faciliter le partage d’expériences et d’explorer des partenariats pour promouvoir la fourniture de logements^.60 Les promoteurs du secteur privé formel ciblent principalement le haut de gamme du marché – qui se compose principalement d’expatriés et de touristes. Il n’y a pas d’organisme industriel qui réglemente les promoteurs et les entrepreneurs en bâtiment. Le public dispose de peu d’informations sur le processus de construction, mais le rapport Doing Business 2020 de la Banque mondiale indique que l’obtention d’un permis de construire se compose de 16 étapes dont la durée est estimée à 67^jours61.

Le marché immobilier de São Tomé et Príncipe a connu une croissance due à plusieurs facteurs. L’augmentation du tourisme a également stimulé la demande pour diverses typologies de logement, y compris les appartements. Au fil des ans, cette demande a contribué à l’augmentation des prix des appartements, en particulier dans la capitale. Les appartements de luxe de 2 chambres à coucher nouvellement construits à Vila Maria se situent entre 11,4 et 15,3 millions de^Db62. Dans les petites villes villageoises où les propriétés sont relativement anciennes, le prix de vente d’une maison de deux chambres varie entre 858 834 Db (37 501 USD) et 1,7 million Db (74 231 USD), tandis qu’une maison de trois chambres se vend jusqu’à 3,8 millions Db (165 929 USD)^.63 Sur le marché de la location, les loyers mensuels varient entre 16 933 Db (739 USD) pour une maison de deux chambres et 11 045 Db (482 USD) pour une maison de trois chambres située à 10 minutes de la ville de Sao Tomé^.64

São Tomé et Príncipe dispose d’un registre des actes et des titres, et l’enregistrement d’un bien immobilier nécessite huit procédures, ce qui est légèrement supérieur à la moyenne subsaharienne de six procédures. L’enregistrement d’une propriété dans le pays prend 52 jours et coûte 10,2% de la propriété^.66 Le registre n’est pas numérisé et n’est pas à jour, ce qui affecte la capacité à suivre les transactions immobilières, l’efficacité de ces processus et la performance du secteur du logement formel.

Le ministère de l’infrastructure, des ressources naturelles et de l’environnement (MINRE) est responsable de l’administration des terres urbaines. São Tomé et Príncipe dispose d’un système foncier qui est un mélange de propriété foncière privée (principalement pour les terres urbaines) et d’usufruit (le plus souvent pour les terres rurales). Une étude de la Banque mondiale a révélé une série de défis qui entravent une administration foncière efficace et durable à São Tomé et Príncipe^.67 Les registres de propriété dans le pays requièrent une comptabilité manuelle qui augmente le risque d’erreur humaine et réduit la transparence et la certitude juridique. En outre, l’absence de titres de propriété clairs et formels affecte encore une grande partie du pays. Pour relever ces défis, le gouvernement met actuellement en place un registre numérique et un système d’information^notariale68.

Par l’intermédiaire de l’Instituto de Habitação e Imobiliário (Institut du logement et de l’immobilier), l’État intervient sur le marché du logement en « construisant de nouveaux logements, en améliorant et en réhabilitant le parc immobilier existant et en favorisant l’accès au financement du logement ».⁶⁹ Une étude de l’ONU-Habitat a révélé que le cadre juridique et réglementaire de São Tomé e Príncipe dans les domaines de la terre, de l’urbanisme, de la construction et du logement était « presque inexistant ou, lorsqu’il existe, il remonte pour l’essentiel à la période coloniale ».⁷⁰ Le Decreto-Lei no. 4/79 du 14 février – Regime Jurídico deTerras para Urbanização (Régime juridique des terres pour l’urbanisation) régit la politique foncière à des fins d’urbanisation. ⁷¹ Le Regulamento Geral de Construções e Habitação Urbana (Code général de la construction et de l’habitation urbaine) est plus récent, puisqu’il a été promulgué en 2015. ONU-Habitat s’est engagé à soutenir le gouvernement de São Tomé e Príncipe dans cinq domaines d’intervention, dont l’élaboration d’une politique d’urbanisation et de logement^.72

Le pays a également mis à jour ses contributions déterminées au niveau national (NDC) en juin 2021, s’engageant à réduire les émissions de gaz à effet de serre de 27 % d’ici 2030 grâce à la production d’énergie renouvelable. Le pays vise à augmenter la part des énergies renouvelables de 50 % dans le réseau national^.73 Bien que le pays manque encore de ressources financières pour atteindre ses objectifs, plusieurs efforts sont en cours pour améliorer l’accès au financement climatique externe^.74 Depuis 2023, le Programme des Nations Unies pour le développement (PNUD) met en œuvre un projet pour soutenir les efforts du pays dans la mise en œuvre de sa CDN^.75 La Banque africaine de développement continue à fournir une assistance technique par le biais de l' »Africa NDC Hub ».⁷⁶

Récemment, le gouvernement s’est attaché à développer un cadre juridique moderne et plus transparent pour les investissements étrangers. Cela inclut les réformes de l’administration foncière en cours pour mettre à jour les lois sur la propriété et le cadastre. L’adoption de la loi sur les partenariats public-privé en 2018 et la mise en œuvre de la TVA en juin 2023 devraient améliorer l’environnement des affaires^.77 La location de propriétés résidentielles et le transfert de propriétés résidentielles à des fins de propriété sont exemptés du système de TVA^.78

L’implication de São Tomé et Príncipe dans les communautés multilatérales offre une série d’opportunités pour renforcer son économie, développer la résilience du pays et améliorer la vie de ses citoyens. Le cadre de partenariat national (CPF) de la Banque mondiale pour São Tomé-et-Príncipe (2024 – 2029) vise à atteindre une « résilience multidimensionnelle renforcée ».⁷⁹ Le cadre stratégique de la Banque africaine de développement (2024-2029) pour Sao Tomé implique « une approche ciblée du développement de la chaîne de valeur de l’agriculture et de l’économie bleue, de la transition énergétique et de la connectivité des transports ».⁸⁰ La communauté multilatérale peut bénéficier des expériences du Programme des zones côtières d’Afrique de l’Ouest (WACA) dans l’élaboration d’options de relocalisation sécurisées pour les communautés à risque^.81 En particulier, la reconnaissance explicite de la nécessité de financer des logements résilients. Cela implique d’explorer des solutions innovantes de modernisation pour maintenir ou améliorer le parc immobilier existant, et de s’assurer que les nouvelles constructions répondent à des normes de résilience suffisantes.

Le prochain recensement de la population et du logement offre une opportunité vitale de collecter, d’analyser et de diffuser des données qui reflètent avec précision le secteur du logement du pays. Lorsqu’il est mené avec succès, un recensement permet aux décideurs politiques et aux professionnels du logement d’évaluer les changements dans la qualité et la quantité de logements, de suivre les objectifs de développement et de planifier les besoins futurs en matière de logement. Les partenaires du développement ont un rôle essentiel à jouer dans le renforcement des capacités du bureau national des statistiques du pays afin de garantir la conformité aux normes internationales et d’entreprendre des itérations fréquentes d’enquêtes et de recensements auprès des ménages^.82

L’Instituto Nacional de Estatistica, le bureau des statistiques du pays, est la principale source de données sur le logement dans le pays. Le site web héberge des données macroéconomiques, sociales et démographiques, bien qu’elles soient largement dépassées. Le dernier recensement national et la dernière enquête sur les ménages ont été menés respectivement en 2012 et 2017. On espère que le prochain recensement de la population et du logement fournira des informations fiables et actualisées sur le secteur du logement du pays.

La banque centrale publie des données et des statistiques sur le secteur bancaire du pays, en plus de ses rapports annuels. Cependant, le dernier rapport annuel a été publié en 2020 et il y a peu de données désagrégées sur le secteur du financement du logement du pays.

L’Instituto Nacional de Estatistica est la principale source de données sur le logement dans le pays. Toutefois, les informations figurant sur le site web sont obsolètes, les données disponibles les plus récentes datant de 2012. Il manque des données actualisées, en particulier sur la pauvreté, les inégalités, les indicateurs socio-économiques et le logement. L’Institut publie d’autres informations récentes, telles que des estimations démographiques, et les données disponibles sur le site web sont ventilées par sexe.

La banque centrale publie des données et des statistiques sur le secteur bancaire du pays, en plus de ses rapports annuels. Toutefois, il est difficile d’obtenir des informations sur les produits hypothécaires disponibles. Les réformes du registre des propriétés et des hypothèques favoriseront la perception de l’impôt et faciliteront la garantie des prêts par le système bancaire.

Banco Central SãoTomé e Príncipe :
www.bcstp.st

Instituto Nacional de Estatistica :
www.ine.st

Instituto de Habitação e Imobiliário :
www.ihi.st

Direcção Geral dos Registos e do Notariado :
www.dgrn.gov.st

Banco Internacional de São Tomé e Príncipe :
www.bistp.st

Afriland First Bank :
www.afrilandfirstbankst.com

Ecobank São Tomé et Príncipe :
www.ecobank.com/st/personal-banking

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31. Ibid.
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