Le Mozambique vise à atteindre l’inclusion financière universelle en mettant en œuvre la stratégie nationale d’inclusion financière (NFIS). L’indice d’inclusion financière, qui est suivi par la Banco de Moçambique, montre une diminution de 12,76 en 2021 à 12,14 en 2022^.22 Un peu moins de la moitié (48 %) des Mozambicains ont un compte en banque^.23 Une grande partie des progrès a été tirée par les technologies numériques. Le ministère de l’éducation et du développement humain, en collaboration avec les institutions financières, multiplie les efforts pour intégrer l’éducation financière dans les systèmes scolaires. La création et la conception d’un programme national de financement du logement était également un pilier du SNIF. Cet objectif a été atteint par le Fundo de Fomento de Habitação (FFH) du gouvernement^.24

Quatorze banques commerciales proposent des prêts immobiliers au ^Mozambique25 et sont financées en grande partie par les dépôts bancaires^.26 Les marges des prêteurs hypothécaires vont de 1 % (Standard Bank) à 6 % (First Capital Bank et Société Générale)^.27 Pour les institutions de microfinance (IMF), telles que Microbanco de Apoio aos Investimentos et Socremo, les marges sont respectivement de 5,8 % et de 33,5 %^.28 En mai 2024, les taux d’intérêt sur les prêts au logement étaient en moyenne de 23,3 %^.29 En avril 2024, le crédit au secteur du logement s’élevait à 8,4 milliards de MT (13,2 millions de dollars US). Pour le système bancaire, le ratio des prêts non performants par rapport au total des prêts bruts était de 8,24 % à la fin de ²⁰²³³¹, soit 3,24 points de pourcentage au-dessus de la référence internationale. ³²

Les conditions des prêts hypothécaires varient d’un prêteur à l’autre. Le remboursement mensuel d’un prêt pour l’achat d’un nouveau logement ne doit pas dépasser 30 % du revenu mensuel net^.33 Il est généralement étalé sur 20 ans^,34 avec des durées maximales de 30 ans^.35 Pour les IMF, les durées de crédit immobilier sont de quatre ans maximum et les durées de remboursement ne doivent pas dépasser 40 % du revenu mensuel du ménage^.36 Pour accéder aux micro-prêts de manière formelle, les emprunteurs doivent fournir la preuve d’un compte bancaire salarié ou d’un autre revenu pendant au moins trois mois.

La finance traditionnelle n’est pas adaptée au marché du logement mal desservi et non bancarisé. Les produits de microfinance sont généralement plus accessibles. Le programme de location-vente de Casa Real, en partenariat avec Empowa, montre comment la fintech peut débloquer l’accès au logement pour les familles aux revenus informels et irréguliers^.37 Le modèle innovant d’Empowa pour le financement des ménages à faibles et très faibles revenus a permis d’augmenter de 5 % la base hypothécaire du Mozambique^.38

Avec un coefficient de Gini de 50,5, le Mozambique est une société inégalitaire^.39 L’indice de développement humain, en 2022, est de 0,46^,40 classant le Mozambique au 183e rang sur 193 pays^.41 Les chômeurs représentent 3,43 % de la population active totale^,42 bien que les estimations de l’enquête sur le budget des ménages de 2022 suggèrent que ce chiffre est plus élevé, à 18,4 %^.43 En outre, les emplois formels de qualité restent hors de portée et la plupart de la population est employée de manière informelle. En conséquence, le nombre de personnes vivant dans la pauvreté a atteint 19,5 millions en 2021^.44 L’indice du coût de la vie (à l’exclusion des coûts de location ou d’hypothèque) en 2024, classe le Mozambique comme le pays africain le plus cher pour résider^.45 Le manque de logements adéquats au Mozambique est une réalité, et2 la demande de financement abordable est particulièrement élevée parmi la population jeune en pleine croissance.

La Standard Bank, l’une des plus grandes institutions de crédit^{nationales46 ,} propose des prêts immobiliers pour des propriétés évaluées à 2,5 millions de MT (39 292 USD) ou plus^.47 Le ratio prêt/revenu ne peut dépasser 45%. Avec un acompte de 250 000 MT (3 929 USD) – 10 % de la valeur de la propriété, les emprunteurs devraient gagner un revenu mensuel net de 306 000 MT (4 809 USD) et payer une mensualité de 137 436 MT (2 160 USD) sur 20 ans. En revanche, le modèle de Casa Real et Empowa exigerait d’une femme agent de santé de 24 ans qu’elle effectue des paiements mensuels de location-vente de 60 356 MT (949 USD) qui peuvent être cumulés « sur plusieurs transactions sans pénalité »^.48 Banco Mais propose un microfinancement pour l’achat, la construction et la rénovation d’habitations. La valeur minimale du prêt est de 300 000 MT (4 715 USD) avec un ratio prêt/valeur de 80% ; le taux d’intérêt sur un tel prêt serait élevé, variant entre 24,2% et 31,2%^.49

Pour la plupart des ménages urbains, le travail salarié est la principale source de revenus^,50 et les revenus varient entre 5 000 MT (79 USD) et 45 000 MT (707 USD) par mois^.51 Le salaire minimum mensuel varie entre 4 941 MT (78 USD) et 17 981 MT (282 USD)^.52 Les conditions d’emprunt des institutions bancaires formelles contribuent à rendre le logement inabordable pour les ménages dont le coût est élevé. Pour ceux qui ont un certain accès au crédit, « la plupart des logements sont financés par des prêts à la consommation à court et moyen terme « ^{53 ,} en raison du coût des hypothèques.

Le Fundo de Fomento de Habitação (FFH) a été créé il y a 29 ans, sous les auspices du Ministério das Obras Públicas, Habitação e Recursos Hídricos (MOPHRH). Le mandat de la FFH est de soutenir le marché du logement, en assurant un soutien financier pour la mise en œuvre des programmes de logement du gouvernement^.54 Le programme de logement quinquennal Habita Moçambique fournit des produits subventionnés ciblant différents groupes de revenus^{.55 Il cible les citoyens mozambicains qui gagnent un revenu supérieur à celui de leur famille.La} maison la moins chère fournie par le projet Renascer de FFH est de 667 767 MT (10 495 USD), avec des versements mensuels de 2 782 MT (44 USD⁾⁵⁷ sur une période de 20 ans, à taux d’intérêt nul. Ce montant est très proche de celui des maisons progressives de Casa Real, qui sont vendues à partir de 636 266 MT (10 000 USD) – la maison formelle la moins chère du marché^.58 Ensemble, le gouvernement et les promoteurs privés proposent des solutions de financement du logement destinées au marché du logement abordable. Ensemble, le gouvernement et les promoteurs privés proposent des solutions de financement du logement destinées au marché du logement abordable.

Les projets de la FFH vont de la fourniture d’infrastructures et de terrains à la construction de maisons et de complexes résidentiels de type  » Renascer 0  » (avec un salon, une chambre et une salle de bain)^.59 Ces projets sont conçus comme des maisons évolutives qui permettent aux propriétaires d’agrandir progressivement les unités (jusqu’à trois chambres), en fonction de leurs besoins et des ressources disponibles. Les bénéficiaires soumettent une déclaration d’intérêt, par le biais d’un formulaire en ligne, pour accéder aux maisons dans les différentes provinces^.60 Pour la période 2020 – 2024, le programme de logement du gouvernement dispose d’un budget indicatif de 2 milliards de MT (31,4 millions de dollars américains). Le programme a cherché à financer la construction de 200 maisons sociales en 2023 et a prévu 100 en 2024, avec 800 (2023) et 440 (2024) bénéficiaires attendus des efforts de construction de logements de l’État^.61

Selon le FFH, le projet Renascer a achevé 150 maisons en 2023 (100 à Maputo et 50 à Cabo Delgado)^.62 En février 2024, les 24 premières maisons du projet Renascer ont été achevées à Monapo, Nampula. Ces maisons se trouvent sur des parcelles clairement délimitées et ont accès à l’eau courante, à l’énergie, à des routes améliorées et à des équipements sociaux. Les avantages de ces services s’étendent aux habitants des zones voisines. Pour mener à bien ce projet, FFH a investi 25 millions de MT (392 917 USD)⁶³. 50 maisons supplémentaires ont été livrées à des familles de Pemba,^{Cabo-Delgado64}. La construction de 89 maisons est en cours dans plusieurs provinces, bien que le MOPHRH reconnaisse les difficultés financières rencontrées par le ministère pour rendre ces projets viables.

Au Mozambique, les activités de construction sont réglementées afin de garantir l’efficacité de la planification urbaine, de l’utilisation des sols et du zonage. Un certificat d’urbanisme est nécessaire pour ériger de nouvelles structures ou apporter des modifications significatives^.65 Cependant, les maisons informelles sont encore souvent auto-construites, en utilisant des matériaux non durables tels que des bâtons de bois, du bambou et de l’herbe^.66 Cela rend l’habitat informel extrêmement vulnérable aux catastrophes naturelles.

Bien qu’aucun logement ou projet au Mozambique n’ait été certifié Excellence in Design for Greater Efficiencies (EDGE^{)67, des} promoteurs immobiliers tels que Casa Real à Beira livrent des logements abordables, sûrs et résilients depuis 2018. En outre, ONU-Habitat est le fer de lance d’une initiative de réhabilitation de logements résilients visant à reconstruire des logements à faible coût en utilisant des méthodes de construction durables et des matériaux locaux. Le projet cible 100 ménages vulnérables dans la province de Sofala et permet à la communauté locale de participer activement à la conception et à la mise en œuvre du projet^.68 L’objectif est de reproduire à terme ce modèle dans tout le pays

L’accession à la propriété (84%) est plus répandue que la location (12,7%)^.69 Seulement 57,7% des femmes sont propriétaires d’un logement seules et/ou conjointement^.70 La plupart (76%) acquièrent un logement grâce à leurs propres économies^,71 en plus d’autres canaux tels que les hypothèques (1%), les prêts gouvernementaux (1,1%), les prêts bancaires (2%), les prêts provenant d’autres sources (4,1%) et l’héritage (13,8%)^.72

Le secteur immobilier du Mozambique se caractérise par des pratiques à la fois informelles et formelles. ⁷³ Des plateformes telles que Property24, Lamudi Mozambique et Casa Mozambique proposent des annonces immobilières dans tout le pays, mais le bouche-à-oreille est couramment utilisé pour identifier les biens et les locataires adéquats, d’autant plus que la location en ville prend de plus en plus d’importance. ⁷⁴ Une location typique d’une chambre à coucher dans le centre-ville coûte 55 204 MT (868 USD) par mois, contre 17 490 MT (275 USD) en dehors de la ville. ⁷⁵ Un logement de trois chambres à coucher dans le centre-ville coûte 108 819 MT (1 710 USD) et un autre en dehors de la ville 64 426 MT (1 013 USD) en loyer mensuel.

Dans le système foncier du Mozambique, un Direito de Uso e Aproveitamento daTerra (DUAT) ou titre d’utilisation de la terre et des droits d’exploitation « représente une forme de bail foncier de l’État, étant donné que la terre ne peut être détenue à titre privé »^.76 Tous les registres des titres de propriété sont conservés par la Direction nationale des terres. Bien que le DUAT soit la seule forme sûre et légale de titre de propriété, les pratiques foncières coutumières, en particulier dans les zones rurales, sont encore courantes.

La politique nationale d’urbanisation a récemment fait l’objet d’une consultation approfondie dans le contexte de l’augmentation de la croissance urbaine et de l’étalement urbain^.77 La politique a été approuvée, et le gouvernement devrait créer de nouvelles villes pour transformer les zones métropolitaines, dont beaucoup sont des villes côtières vulnérables à la variabilité du climat. Ce processus sera précédé de diverses études de terrain dans les grandes villes^.78 Une politique d’urbanisation et une stratégie de mise en œuvre sont également en cours de délibération au niveau du cabinet^.79

En mars 2024, le gouvernement s’est engagé dans un processus de rédaction d’un règlement pour la gestion des risques de catastrophes urbaines et la résilience climatique^.80 Le cadre juridique complétera d’autres instruments politiques pour soutenir le développement d’espaces et d’infrastructures urbains résilients.

Le marché de la construction au Mozambique devrait croître de plus de 4 % entre 2025 et 2028^.81 La croissance du secteur du logement résidentiel sera soutenue par l’engagement continu du gouvernement à fournir des logements à bas prix, par le développement des infrastructures et par un environnement réglementaire favorable.

Une population en plein essor continuera à stimuler la demande de logements abordables et décents. Une population relativement jeune (15-35 ans) représente un marché locatif potentiel pour les jeunes familles, les étudiants et les professionnels dans les principaux centres urbains^.82 Le dividende démographique offre une occasion unique de répondre aux besoins des segments à faible revenu, en utilisant des technologies de construction de logements à faible coût.

Le Mozambique envisage également d’adopter une législation pour soutenir les produits et instruments de financement durable. La première obligation verte visant à soutenir les efforts en matière de changement climatique et d’infrastructures durables sera émise par la bourse^{mozambicaine83}.

Les principaux hôtes des données sont les institutions publiques (ministères, institut national des statistiques et banque centrale) et le secteur privé (banques commerciales et promoteurs privés).

Les données sur les prêts hypothécaires résidentiels, les conditions de prêt et les institutions de microfinance sont généralement disponibles sur les sites Internet des banques commerciales. Ces données sont également consolidées par la Banco de Moçambique et l’Associação Moçambicana de Bancos. Ces données sont actualisées et souvent publiées annuellement, trimestriellement et même mensuellement. Cependant, certaines données clés ne sont pas suffisamment désagrégées pour saisir les évolutions du marché de l’immobilier résidentiel. Peu de données sont disponibles sur l’activité de microfinance pour le logement, malgré son importance pour la construction progressive et l’accession à la propriété au Mozambique.

Les données fiables sur la construction de logements, les terrains et les prix des logements abordables proviennent généralement directement des promoteurs privés. Le Fundo de Fomento de Habitação et le ministère des travaux publics, du logement et des ressources en eau publient des données sur le programme phare du gouvernement en matière de logement, Habita Moçambique. Toutefois, les données publiques disponibles ne sont pas centralisées ni diffusées dans un format facilement accessible.

Rendre les données sur le marché du logement (telles que les titres de propriété et les données sur le retard en matière de logement) accessibles au niveau municipal serait utile pour l’écosystème de données du Mozambique et permettrait de mieux comprendre la dynamique de l’offre et de la demande.

L’arrière-cour est une caractéristique urbaine courante sur le marché du logement au Mozambique. Il s’agit d’une combinaison de régimes fonciers formels et informels qui implique que le propriétaire d’une maison formelle loue une partie de son arrière-cour pour générer des revenus locatifs, facilitant ainsi l’accès à des loyers abordables dans les centres urbains. Ce micro-promoteur est un petit propriétaire foncier qui possède plusieurs logements sur sa propriété principale (un logement de deux chambres, un logement d’une chambre et un local commercial), qui servent de source de revenus. Ce projet de location dans l’arrière-cour de Sommerschield est presque terminé, avec deux unités actuellement occupées et une en cours de construction. L’unité de deux chambres est équipée d’une cuisine, d’un salon séparé et d’une salle de bain ; l’unité d’une chambre dispose d’une cuisine ouverte et de toilettes, tandis que la troisième unité est disponible comme salon de coiffure, boutique ou espace de bureau pour les petites entreprises. Les loyers mensuels sont de 13 000 MT (204 USD) pour le logement à deux chambres, 11 000 MT (173 USD) pour le logement à une chambre et 8 000 MT (126 USD) pour l’espace commercial. Les logements sont construits progressivement et autofinancés par le salaire des promoteurs, ainsi que par les revenus locatifs.

Ce projet est bien situé dans une banlieue huppée. Il se trouve à proximité d’un grand supermarché, de bâtiments commerciaux, de lignes de transport public et d’écoles internationales. Le quartier (Sommerschield) a attiré des locaux aisés et des expatriés au fil des ans. Le promoteur cible les individus, les jeunes et les familles dont le revenu du ménage est compris entre 25 000 MT (393 USD) et 50 000 MT (786 USD) ou plus. La location dans ce quartier coûterait entre 35 000 MT (550 USD) et 45 000 MT (707 USD) pour un appartement de deux chambres dans les anciens bâtiments coloniaux et 100 000 MT (1 572 USD) dans les développements plus modernes. Cette dependência fournit en fin de compte des logements abordables au marché des personnes défavorisées qui seraient autrement exclues du logement formel. Par conséquent, la demande est élevée et les locataires sont faciles à trouver. Les parcelles permettant de dimensionner de tels développements sont généralement inaccessibles dans cette zone.

Associação Moçambicana de Bancos : www.amb.co.mz
Associação Nacional de Municipios de Mozambique : www.anamm.org.mz
Banco de Moçambique : www.bancomoc.mz
Casa Real : www.casareal.co.mz
Club of Mozambique : www.clubofmozambique.com
Confederação das Associações Económicas de Moçambique : www.cta. org.mz
Empowa : www.empowa.io
Financial Sector Deepening Moçambique : www.fsdmoc.org.mz
Fundo de Fomento de Habitação : www.ffh.gov.mz
Instituto Nacional de Estatistica : www.ine.gov.mz
Ministério de Obras Públicas, Habitação e Recursos Hidricos : www.mophrh.gov.mz
Ministério daTerra e Ambiente : www.mta.gov.mz

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31. Voir note de bas de page 26. Pg. 37.
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