Ce blog a été initialement publié en tant qu’essai introductif à l’édition 2023 de l’Annuaire du financement du logement en Afrique. de l’édition 2023 de l’Annuaire du financement du logement en Afrique.

Depuis le temps que nous réfléchissons au problème, le défi du logement abordable en Afrique réside dans le fait que les pièces ne s’emboîtent pas. Les attentes des manuels en matière de chaînes d’approvisionnement et de méthodes de construction, de processus de livraison et de gestion de projet classique ne peuvent être satisfaites dans des environnements aux ressources limitées où les ingrédients de base que sont le terrain, l’infrastructure, les matériaux et le financement n’existent pas, ou seulement en partie. Chaque étape de la chaîne de valeur de la livraison de logements s’accompagne de conditions préalables : la livraison à grande échelle exige que le promoteur dispose de suffisamment de fonds propres et de dettes, au fil du temps, pour maintenir l’élan qui permettra de réaliser des économies et de dégager des marges qui soutiennent la croissance. Les maisons nouvellement construites doivent être reliées à l’infrastructure globale existante qui fournit suffisamment d’eau, de services d’assainissement et d’électricité, sans parler des réseaux routiers, pour supporter la densité prévue pour faire fonctionner le projet. La santé, la sécurité et la gestion durable de l’utilisation des sols doivent être assurées par une municipalité capable de s’engager, de réglementer et de soutenir les processus de livraison de manière à ce qu’ils respectent les délais, les engagements pris envers les investisseurs et les rendements escomptés. Le financement hypothécaire ne peut être proposé que sur la base d’un titre de propriété sûr et à des personnes dont les revenus réguliers sont démontrables et fiables sur la durée du prêt. Les droits fonciers sont grevés, les parcelles sont occupées par des bâtiments très denses, les services sont connectés de manière informelle ou n’existent pas du tout, et les maillons de la chaîne de fourniture de financement, de matériaux, de main-d’œuvre et de clients sont rompus.

Le défi du logement abordable est que, dans la configuration classique des processus de logement, le promoteur n’a pas les moyens de livrer le logement, le prêteur n’a pas les moyens de le financer, la municipalité n’a pas les moyens de le gérer et le ménage n’a pas les moyens de l’acheter. Avec un risque non géré dans le système et un manque d’information pour aider les acteurs à naviguer dans leur engagement, les pièces ne s’emboîtent pas les unes dans les autres.

Au fil des ans, les gouvernements et les défenseurs du logement abordable ont envisagé le subventionnement comme réponse à ce problème. Qu’il s’agisse de subventions de l’État ou de subventions croisées entre marchés cibles, on a pensé que le problème était d’ordre financier – il s’agit de combler le fossé, d’assembler les pièces du puzzle avec une colle financière. L’argent est certainement un problème, mais le plus important est de savoir où et comment placer combien et quel type de capital. C’est dans cet espace que l’innovation ciblée par niche est nécessaire, soutenue par une compréhension nuancée du problème et de son emplacement dans la chaîne de valeur. C’est là que les exemples d’innovation technologique trouvent leur expression.

Lors de la compilation de l’Annuaire du financement du logement de cette année, nous avons invité les auteurs à rendre compte des innovations qu’ils avaient observées dans leur pays – une case par pays, sans limite à la définition de l' »innovation ». Nous avons reçu des rapports sur des projets de logement à grande échelle avec des accords de partenariat innovants ; des accords de ciblage et de financement innovants ; des approches de fourniture de logement pour accueillir les plus pauvres ; de nouveaux domaines d’intérêt, tels que l’auto-construction et la fourniture progressive soutenue, et le lien avec la santé ; des accords d’occupation alternatifs ; et une gamme d’initiatives de fourniture publique. La plupart des cas présentés intègrent un certain aspect de l’écologie, tandis que de très nombreux cas sont explicitement liés à l’écologie – matériaux de construction écologiques, financement vert et bleu, établissements écologiques, énergie et conception écologiques.

Il convient de noter que toutes les innovations n’étaient pas de haute technologie. Ce qui rendait une initiative innovante était, dans certains cas, la reconnaissance peu commune d’une réalité (par exemple, le fait que les ménages construisent progressivement) ou l’alignement réussi des intérêts (par exemple, dans le cadre d’un partenariat public-privé). Au Sénégal, une intervention juridique visant à séparer la propriété des bâtiments de celle des terres a été mise en œuvre afin de garantir l’accessibilité financière à long terme. Au Bénin et au Botswana, nous avons trouvé deux exemples de logements liés aux travailleurs, avec un syndicat et un employeur s’impliquant dans la garantie de logements abordables pour un marché cible particulier.

Bien entendu, il ne s’agit que d’un échantillon. Ils ne sont ni représentatifs ni exhaustifs. Il est toutefois possible qu’ils soient indicatifs. Il existe une formidable créativité en matière de logement abordable sur l’ensemble du continent, et pas seulement dans les endroits habituels. Les cas présentés dans les profils nationaux montrent comment le défi très commun du logement abordable est abordé de manières très différentes.

Fintech, Proptech, Contech, Urbantech, SMARTech, CityTech, ePlanning

Ces dernières années, le potentiel associé à l’innovation technologique a fait l’objet d’une plus grande attention, modifiant les paramètres du secteur du logement dans le monde entier. Grâce aux progrès de la technologie numérique, de l’intelligence artificielle, de la collecte et de l’analyse de données, de l’internet des objets et du Big Data, de l’imagerie satellitaire et des données de géolocalisation, les avancées technologiques transforment fondamentalement la manière dont le processus de planification, de livraison et de gestion du logement est envisagé et mis en œuvre.

Il y a beaucoup de battage médiatique, et comme une grande partie de la littérature se concentre sur l’immobilier en Europe et en Amérique du Nord, sa pertinence pour le logement abordable est souvent perçue avec scepticisme. C’est une erreur – les nouvelles applications technologiques dans les secteurs de l’immobilier, de la finance, de la construction et de la gestion urbaine peuvent changer non seulement la nature et la manière dont nous fournissons et gérons les logements abordables, mais aussi la manière dont nous y pensons et ce que nous pouvons envisager de réaliser. La technologie offre la possibilité de modifier la structure des chaînes d’approvisionnement, en les décomposant et en les reconfigurant de manière plus efficace. L’utilisation de la technologie dans la finance peut élargir le marché, en rendant les produits et les services plus accessibles à un plus grand nombre de personnes, avec une meilleure tarification, des conditions de paiement plus appropriées et des interventions de gestion des risques plus intelligentes qui cherchent à inclure plutôt qu’à exclure les gens. Grâce à la technologie, nous pouvons imaginer des économies non seulement d’échelle, mais aussi de processus, ce qui permet à de plus petits acteurs de participer à ce que certains appellent une approche de livraison « massive et petite ».

Le champ est vaste. De la Fintech à la Proptech, en passant par la Contech, le financement et la fourniture de logements sont de plus en plus soutenus par des applications ciblées sur des niches qui donnent naissance à des start-ups soutenues par le capital-risque et le capital-investissement. Le Centre Terwilliger pour l’innovation en matière de logement d’Habitat for Humanity International a créé ShelterTech, une plateforme destinée à fournir des financements catalytiques, des investissements, des opportunités de collaboration et de mentorat, des connaissances et des évaluations, à l’industrie Proptech et à ses start-ups en particulier. En 2022, ShelterTech a mis en place un programme d’accélération en Afrique subsaharienne, investissant dans des entreprises axées sur le logement abordable par le biais de l’architecture, de la gestion des systèmes de construction, de l’assurance, des énergies alternatives et des produits de cuisson, des revêtements de sol, de la construction écologique, des services d’eau et d’assainissement, de l’analyse, de la gestion des ressources et d’autres aspects de la chaîne de fourniture du logement. [1]

Certaines villes commencent à améliorer leur utilisation de la technologie dans ce qui est appelé UrbanTech[2], l’utilisation des technologies de l’information pour améliorer la vie urbaine et la durabilité, opérant dans de multiples secteurs, y compris l’administration civique, la mobilité des transports et la logistique. La planification électronique implique l’utilisation des technologies de l’information telles que les systèmes d’information géographique (SIG) liés à d’autres bases de données administratives de la ville pour gérer la planification urbaine, le développement et les processus de suivi. Alors que la question des titres fonciers est abordée sur l’ensemble du continent, les possibilités offertes par la technologie des registres distribués, ou blockchain, permettent de rattraper les retards et de résoudre les problèmes liés à la sécurité foncière.

D’une manière ou d’une autre, tous ces exemples cherchent à améliorer l’efficacité de la planification, de la fourniture, de la gestion et du financement des logements, ce qui permet en fin de compte de réduire le temps de mise sur le marché et les coûts associés à la fourniture d’un produit, tout en élargissant le marché qui peut y accéder.

Chaque économie est importante car le défi de l’accessibilité financière est sérieux. L’indicateur le plus recherché, chaque année où le CAHF publie ce livre, est sans doute le prix de la maison neuve la moins chère. Cette année, c’est au Kenya que l’on trouve un logement de 7 111 dollars. Le projet de logement abordable de Pangani fait partie du programme de logement abordable (AHP) du gouvernement kenyan[3] Construit par un promoteur du secteur privé, les unités AHP sont fortement subventionnées – bien que le montant de ces subventions ne soit pas quantifié à l’heure actuelle. Le projet de 1562 unités comprend à la fois des unités du marché et des unités subventionnées, et les unités d’une chambre à coucher disponibles à ce prix sont toutes vendues.

Vient ensuite un logement de 7 312 USD livré par MFF Housing à Abuja, au Nigeria[4], qui a été classé comme la maison neuve la moins chère pendant trois années consécutives. Après le Nigeria, nous avons deux maisons à moins de 10 000 USD, au Malawi et au Mozambique. La maison du Malawi a été signalée par le chef de la section d’évaluation et le commissaire adjoint aux terres du ministère des terres, mais n’est pas vérifiable en ligne. La maison du Mozambique est le produit de Casa Real[5], un promoteur qui s’est fait le champion de l’innovation dans la recherche d’une accessibilité durable, en travaillant avec Empowa[6] au développement d’un mécanisme de financement durable qui permet de louer pour acheter des logements abordables.

Les maisons dont le prix est inférieur ou égal à 10 000 USD ne sont pas chères dans tous les sens du terme – et pourtant, même ces maisons ne sont pas abordables pour le travailleur typique à revenu moyen inférieur, tel qu’un officier de police ou un enseignant. Si l’on considère les quatre pays où les logements les moins chers sont disponibles cette année, au Kenya, ni un enseignant ni un policier ne peut se permettre de contracter un prêt hypothécaire pour ce qui est, cette année, probablement le logement le moins cher d’Afrique. Et ce logement est minuscule – un appartement d’une chambre à coucher qui pourrait à peine accueillir une petite famille. De même, au Nigeria, au Malawi et au Mozambique, les enseignants et les officiers de police ne gagnent pas assez pour pouvoir contracter un prêt hypothécaire aux taux en vigueur dans ces pays afin d’acheter le logement le moins cher proposé. En poussant l’analyse plus loin, au Rwanda, où la maison neuve la moins chère coûtait cette année 10 762 dollars, le salaire d’un enseignant ne couvrirait un prêt hypothécaire que pour un cinquième de ce prix, et celui d’un policier, pour un tiers. C’est tout simplement insoutenable.

Bien sûr, nous le savons. Lorsque nous examinons le PIB par habitant sur le continent (un indicateur de qualité médiocre, au mieux, mais le seul dont nous disposons pour permettre des comparaisons à l’échelle du continent), nous constatons que les revenus sont très faibles. Profondément. Cette réalité se répercute sur les chiffres relatifs à la distribution des prêts hypothécaires – en pourcentage du PIB, les prêts hypothécaires ne représentent qu’une fraction de la plupart des économies. Le nombre de prêts hypothécaires accordés dans les différentes économies, de même, est dérisoire par rapport au nombre de ménages qui pourraient se permettre quelque chose et qui voudraient certainement investir dans un logement qu’ils pourraient s’offrir. Il ne s’agit pas seulement d’une question d’accès au financement, mais aussi d’une question de développement du marché hypothécaire. Comment les hypothèques peuvent-elles fonctionner sans pratiques de saisie, et comment peut-il y avoir des pratiques de saisie lorsque l’accès au financement hypothécaire est si limité qu’il y aura peu d’acheteurs pour soulager le prêteur de son actif en cas de défaut de paiement ?

En collaboration avec la Nigeria Mortgage Refinance Company (NMRC) et 71point4 Consulting, la CAHF travaille actuellement au développement d’un portail d’information sur le marché du logement pour présenter les données sur les prêts hypothécaires au Nigeria[7] Dans le cadre de cet exercice, il est devenu visiblement évident dans les données qu’en dehors de l’accessibilité financière et peut-être aussi des contraintes réglementaires, un obstacle clé à la croissance du marché hypothécaire au Nigeria est l’offre réelle de stock hypothécaire. Selon l’enquête sur le niveau de vie au Nigéria de 2018, il y a environ 41 millions de ménages au Nigéria, dont environ 16,2 millions vivent dans des zones urbaines. La majorité d’entre eux vivent dans des maisons dont le matériau principal des murs extérieurs et des sols est le ciment ou le béton, et dont le matériau principal de la toiture est la tôle ondulée. Un peu plus de cinq millions de ces ménages ont accès à l’eau à partir d’un trou de forage, et seulement 554 678 ménages urbains vivent dans des maisons où la principale source d’eau potable pendant la saison des pluies est l’eau courante dans le logement – la majorité d’entre eux (303 674 ménages) sont dans des maisons qu’ils possèdent. Un peu plus de 3,5 millions de ménages urbains ont accès à des toilettes à chasse d’eau avec une fosse septique qu’ils ne partagent pas avec d’autres ménages, et un million d’autres ont accès à des toilettes à chasse d’eau reliées à un système d’égout par canalisation qu’ils ne partagent pas. Le marché du logement susceptible d’être hypothéqué est relativement restreint.

Cette situation n’est pas rare – les marchés immobiliers africains sont relativement nouveaux et encore assez petits. La majorité des logements actuellement occupés ont été construits progressivement par les ménages eux-mêmes ou par de petits constructeurs, souvent non reliés aux services municipaux, même s’ils existent. Les promoteurs officiels sont minoritaires parmi ceux qui construisent des logements. Et pourtant, c’est à eux que s’adressent les produits et services qui existent dans le secteur du logement abordable. Le défi (et l’opportunité) de l’innovation est donc d’adapter le marché hypothécaire à la façon dont les gens construisent, ou de passer à un financement non hypothécaire. Il existe des exemples des deux.

Un domaine de croissance important en termes d’adaptation du marché hypothécaire est celui de la souscription pour les revenus informels. Syntellect est une société indienne qui a fait des percées sur les marchés kenyan et nigérian, avec l’aide de Reall. Elle a mis au point une méthodologie connue sous le nom de « RightProfile TM » qui utilise les enquêtes et le big data pour développer des techniques alternatives d’évaluation du crédit, permettant aux agents de crédit d’entreprendre ce qu’ils appellent des évaluations du « risque de crédit avancé » basées sur le segment de clientèle dans lequel ils travaillent. Le système est alimenté par l’IA et utilise l’apprentissage automatique pour établir les profils de risque des clients et évaluer leurs demandes de prêt sur la base de l’analyse des données existantes du prêteur. [8]

Au cours de l’année écoulée, la Housing Finance Bank Uganda a lancé son prêt immobilier progressif  » Zimba Mpola Mpola « , un nouveau produit de microfinance immobilière offrant des montants de prêt allant jusqu’à 50 millions UGX (environ 13 000 USD), remboursables sur trois ans[9]. Le produit exige que l’emprunteur fournisse une certaine forme de garantie, pas nécessairement liée à la propriété (par exemple, des biens meubles). Les emprunteurs doivent démontrer leurs plans de construction de logement lors de la demande, en fournissant des plans de construction approuvés et un devis quantitatif pour les travaux prévus, ainsi que des photographies d’au moins quatre élévations du bâtiment. Le prêt peut également être utilisé pour l’achat d’un terrain, l’installation solaire, la récupération des eaux de pluie et le raccordement aux services publics.

Certains prêteurs explorent le modèle de location-achat pour le financement du logement afin d’éviter les exigences de souscription d’un prêt hypothécaire, tout en aidant les ménages à accéder au financement pour l’achat d’un logement plutôt que de le construire progressivement. Family Homes Funds au Nigéria appelle ce produit « Help to Own » (aide à la propriété). Au Mozambique, Empowa l’appelle « Rent-to-Buy » et prévoit d’étendre le produit à l’ensemble du continent. L’équipe a développé un système de paiement,  » Empowa Pay « , pour répondre aux caractéristiques particulières du marché de l’emploi informel[10] La plateforme web utilise la technologie blockchain Cardano pour conserver les données des clients et suivre les paiements, garantissant la collecte de données vérifiables qui peuvent appuyer les demandes de financement. Les développeurs peuvent donc utiliser le système pour lever des capitaux pour leurs projets, tout en sécurisant les acheteurs qui sont inaccessibles au marché hypothécaire traditionnel. Empowa a également développé Empowa Trade, une place de marché pour l’échange de jetons non fongibles (NFT), et le développement du jeton numérique EMP afin de construire un écosystème pour améliorer le flux de financement des logements abordables dans les marchés qui ne peuvent pas satisfaire aux exigences hypothécaires.

Si le financement est un élément important de l’équation, le coût du produit l’est également – et l’innovation dans ce domaine est également évidente sur tout le continent.

Interrogation sur le coût de la maison neuve la moins chère

Cette année, outre le prix de la maison neuve la moins chère, nous avons recueilli des données sur le prix des matériaux de construction typiques : le coût par mètre carré du carrelage en céramique, de la tôle de toiture profilée en acier, du carrelage de toiture et d’un sac de 50 kg de ciment. Lorsque nous comparons ces prix dans tous les pays d’Afrique, et par rapport au prix de la maison neuve la moins chère dans chaque pays, l’absence de modèle est frappante.

Les prix des maisons vont de 7111 USD (Kenya) à 99 842 USD (Soudan), l’essentiel se situant entre 15 000 et 40 000 USD. Les prix des matériaux de construction, quant à eux, sont tous plus ou moins de l’ordre de ¹⁰$US/m2, atteignant peut-être ²⁵$US/m2, mais indépendamment du prix de la maison neuve la moins chère dans ce pays. Même dans les pays où le prix de la maison la moins chère est supérieur à 30 000 USD, les données sur les matériaux de construction que nous avons recueillies étaient plus ou moins alignées sur les prix des matériaux de construction dans les régions où le prix de la maison la moins chère était inférieur de moitié à ce montant. (Regardez le Cameroun par rapport à l’Ouganda, par exemple, où les prix des matériaux de construction au Cameroun sont inférieurs à ceux de l’Ouganda, même si le prix de la maison la moins chère au Cameroun est plus de deux fois supérieur à celui de l’Ouganda). Il est clair que le coût des matériaux de construction (en supposant que le carrelage, la tôle et le ciment soient indicatifs) n’est pas le seul facteur de coût.

Si l’on s’éloigne du coût des matériaux de construction, on peut examiner les choix effectués dans le processus de construction et étudier les facteurs de coût qui existent dans ce domaine. Une étude réalisée cette année dans le cadre de l’initiative Open Access a comparé les coûts de développement de trois types d’unités de logement au Kenya[11] L’analyse a révélé que les immeubles d’habitation de faible hauteur coûtent moins cher à développer que les immeubles d’habitation de grande hauteur et que, du point de vue du ^m2, les différences significatives sont liées aux économies réalisées par les appartements par rapport à l’unité autonome en termes de terrain et d’infrastructure.

Le logement autonome (CAHF House ^55m2) utilise plus de terrain – ^1/8ème d’acre par parcelle. Même si le prix du terrain par acre était plus élevé dans les immeubles d’appartements, la densité obtenue a permis de réduire considérablement le prix par unité. En ce qui concerne l’infrastructure, l’habitation autonome disposait de ses propres connexions électriques, de son propre forage et de sa propre fosse septique. Ces services sont partagés dans les immeubles d’habitation, ce qui réduit encore le coût par unité. Les coûts plus élevés pour les immeubles d’habitation comprenaient le financement, ainsi que les frais de conformité et d’approbation, les honoraires professionnels et les frais de gestion de projet. Le rapport explique que cela est dû à des délais de financement plus longs, à la façon dont les taxes municipales sont structurées et imposées, et aux exigences techniques des structures de grande hauteur par rapport à une approche à l’emporte-pièce dans la conception des unités autonomes.

C’est là que les interventions technologiques peuvent commencer à changer l’équation de l’accessibilité, en canalisant l’innovation vers les blocages spécifiques et les inefficacités qui minent la chaîne de valeur de la fourniture de logements à des points particuliers. D’ores et déjà, des acteurs créent des entreprises spécialisées dans ce créneau. Ensemble, ils créent un tout nouvel écosystème qui change le visage du logement abordable, ce qu’il implique et comment il est réalisé.

Bien sûr, il y a un risque à trop s’enthousiasmer pour ces initiatives. Alors que l’innovation technologique se présente souvent comme une solution miracle, la vérité est qu’il n’en existe pas. Chacune de ces interventions dépend fondamentalement de l’existence, du fonctionnement et du succès des autres. Elles dépendent également des personnes et des processus qui s’alignent sur les nouvelles façons de faire que ces évolutions innovantes ont permis.

Les technologies perturbatrices deviennent destructrices lorsqu’elles ne parviennent pas à s’engager et à gérer l’évolution des systèmes et processus existants. Ceci est particulièrement important dans le contexte du logement abordable, où les systèmes et processus existants sont des solutions de contournement pour un processus de livraison formel qui est devenu de moins en moins pertinent.

Le cadre réglementaire est l’un des domaines où il convient d’accorder une attention particulière à cette question. Les processus statutaires actuels, tels qu’ils existent au niveau national, étatique et local, ont été conçus à une époque antérieure où la chaîne de valeur était conçue comme étant clairement connectée, facilitée par le promoteur en tant qu’acteur unique, et financée dans un cadre réglementaire qui permettait aux banques d’accéder au capital et de le rétrocéder à des emprunteurs dont l’obligation était étayée par leur titre de propriété. Cette définition classique de l’écosystème du logement n’existe cependant pas. Le fait que si peu de maisons soient construites de cette manière témoigne du fait que le système ne fonctionne pas et qu’il est inadapté à de nombreux contextes locaux et à de nombreuses personnes. L’émergence de diverses innovations dans la chaîne de valeur pour répondre aux défis de la sécurité d’occupation, des coûts des matériaux de construction, des marchés du travail limités et ainsi de suite, montre clairement qu’il y a une demande pour de nouvelles approches. L’environnement réglementaire doit donc s’adapter.

Nombreux sont ceux qui ont reconnu la nécessité d’une évolution réglementaire dans le domaine de la protection des données – et l’émergence récente d’une législation sur la protection des informations personnelles est pertinente à cet égard. Une réglementation qui protège la vie privée tout en élargissant la compréhension du marché afin de mieux cibler les produits et les services est absolument nécessaire. Une réglementation sera également nécessaire pour assurer la protection des consommateurs et le contrôle de la qualité des processus qui n’aboutissent pas à un produit fini, mais qui ne sont que des parties d’un processus dont la responsabilité incombe à de multiples acteurs. La manière dont cette responsabilité peut être structurée ou assurée n’est pas claire, mais elle sera indispensable pour garantir le flux financier, voire la participation d’autres acteurs de la chaîne.

Dans le même temps, les normes industrielles en faveur de la transparence de la part des acteurs du marché soutiendraient également la croissance et le développement du secteur, bien au-delà de l’impact des risques commerciaux potentiels associés au partage des données. C’est la vision de l’Initiative d’accès ouvert (OAI), une initiative menée par la CAHF avec le soutien et la participation active de FSDAfrica Investments, FSD Kenya, Reall et International Housing Solutions[22] L’OAI est une intervention conjointe des systèmes de marché visant à réduire l’asymétrie d’information dans l’espace du logement en exploitant les expériences collectives et les enseignements produits par les institutions de financement du développement, les gouvernements et les acteurs du secteur privé à travers leurs investissements dans le logement abordable. Les données et les produits de connaissance qui en découlent sont utilisés pour :

• Soutenir les investissements dans le domaine du logement afin de surmonter les obstacles auxquels ils sont confrontés ;
• Développer des outils, des cadres et des études de référence pour aider l’investisseur et les autres acteurs du marché à relever les défis auxquels ils sont confrontés dans la fourniture de logements abordables ;
• Présenter les activités des acteurs du marché qui s’engagent dans le logement abordable, en montrant qu’ils se concentrent sur les opportunités et les risques ; et ainsi
• Encourager des investissements plus importants dans le secteur du logement abordable, compte tenu de l’attention clairement accordée aux risques de livraison et de l’identification des opportunités de marché de niche que cet effort a permis de réaliser.

Actuellement en phase pilote au Kenya, l’OAI s’adressera bientôt également aux investisseurs du Nigeria. Des modèles robustes de collecte de données ont été développés et testés sur plusieurs projets du secteur privé et sont capables de capturer des données sur mesure et en direct tout au long du processus de livraison du projet.

Ces données de projet ne prennent de la valeur que lorsqu’elles sont transformées en connaissances utilisables. Pour ce faire, dans le cadre d’un accord de partage de données, le CAHF reçoit des données et les structure dans une base de données principale qui standardise les champs de données afin de permettre des comparaisons et des liens entre les projets. L’OAI propose de collecter des données et de produire des connaissances sur des questions clés liées à la nature du produit, à sa composition et aux coûts associés ; au processus suivi, y compris les étapes, le temps et le coût, les blocages qui surviennent et les implications qu’ils ont sur l’accessibilité financière globale et les délais de livraison ; les détails relatifs aux personnes, au marché cible et au marché du travail, leur accessibilité financière et leurs moyens de subsistance, les autres pressions financières, les besoins en matière de logement ; la performance de l’investissement, la question de savoir si l’entreprise en vaut la peine, comment elle pourrait être améliorée ; et la pratique des meilleures façons de faire les choses et les possibilités de réduction des coûts par la réplication.

Ces données et analyses sont absolument nécessaires, car il existe très peu d’informations disponibles pour guider les décisions d’investissement. En examinant les pays présentés dans ce livre, les auteurs du profil ont eu du mal à accéder aux données les plus élémentaires. Le profil angolais mentionne la nécessité de segmenter la demande pour comprendre les cohortes de marché spécifiques, tandis qu’au Botswana et au Cabo Verde, le besoin de désagréger les données disponibles est exprimé. Pratiquement tous les pays cherchent à ventiler les données par sexe, ce qui est explicitement mentionné aux Comores, en Éthiopie, au Lesotho, en Zambie et en Afrique du Sud. Le profil du Mozambique mentionne la nécessité d’agréger les données municipales pour obtenir une image nationale – il s’agit d’un problème dans la plupart des pays où les données collectées par les municipalités dans le cadre de leur rôle normal de gestion de l’aménagement du territoire ne se retrouvent pas dans les ensembles de données accessibles au public. Ces données seraient d’une valeur inestimable pour les investisseurs qui cherchent à proposer des logements plus pertinents et plus abordables. En les rendant disponibles, les gouvernements amélioreraient l’écosystème dans lequel les investisseurs opèrent, réduisant ainsi le risque associé et, espérons-le, améliorant également l’accessibilité. Les profils du Zimbabwe et de l’Ouganda mentionnent tous deux le besoin de données sur le marché de l’immobilier et celui de l’Angola, le besoin de données géoréférencées sur les terrains et les logements.

Il est peut-être compréhensible que les profils du Zimbabwe et du Sud-Soudan reconnaissent le besoin de données relatives aux marchés informels – mais c’est un point qui devrait être souligné dans toutes les juridictions du continent. Si nous n’examinons pas l’activité des marchés informels, il est probable que nous passions à côté de la majeure partie de ce qui constitue le marché de l’immobilier résidentiel.

Pratiquement tous les profils de pays mentionnent qu’un ou plusieurs indicateurs ou ensembles de données sont obsolètes. Au Nigeria, le dernier recensement disponible date de 2008 ; le recensement actuel, prévu pour cette année, a été bloqué. De même, le Liberia et le Burundi ne disposent que de données de recensement datant de 2008, le Botswana de 2011 et le Mozambique de 2017. Les données de recensement du Kenya pour 2019 sont très utiles pour comparer avec le recensement de 2009, offrant un aperçu de l’évolution des modes de livraison, des conditions d’occupation des logements et de la composition des ménages. [23]

Notre demande d’innovation technologique porte sur la manière dont elle cible l’accessibilité financière – les marchés du logement abordable cherchent à améliorer l’efficacité du processus de logement suivi, ainsi que l’application de services d’infrastructure durables. Ils recherchent également un meilleur accès au financement, à la capacité de développement, aux terrains, aux marchés et à l’information, permettant à un plus grand nombre d’acteurs du côté de la demande et de l’offre de participer selon des modalités adaptées à leurs besoins et conditions immédiats. C’est en répondant à ces deux besoins que l’on créera les conditions nécessaires pour passer à l’échelle supérieure. Avec des marchés nouveaux et mieux connectés à des coûts moindres, les possibilités d’action d’un plus grand nombre d’acteurs augmenteront considérablement.

L’opportunité que nous offre la technologie n’est pas de l’utiliser pour façonner le monde selon nos attentes, mais plutôt de l’utiliser pour s’engager dans le monde tel qu’il est réellement, avec des outils et des processus qui peuvent s’adapter à la diversité des contextes locaux et des marchés cibles, tout en surmontant les lacunes de nos formes actuelles d’approvisionnement, et en faisant en sorte que les pièces s’emboîtent les unes dans les autres.

[1] Voir le portefeuille de ShelterTech pour l’Afrique sur https://www.habitat.org/sheltertech/portfolio (consulté le 25 octobre 2023).

[2] Voir https://medium.com/urban-us/what-is-urbantech-bbb1bc9d4ef3 (consulté le 24 octobre 2023).

[3] Voir https://www.bomayangu.go.ke/project/23 (consulté le 24 octobre 2023).

[4] Voir https://mffhousing.com/grandluvu-3b-estate/ (consulté le 24 octobre 2023).

[5] Voir https://casareal.co.mz/ (consulté le 24 octobre 2023).

[6] Voir https://empowa.io/ (consulté le 24 octobre 2023).

[Le portail d’information sur le marché du logement est actuellement développé en tant que contribution au Centre national de données sur le logement du Nigéria, une initiative du NMRC, de la Banque centrale du Nigéria et du Bureau des statistiques du Nigéria. Le tableau de bord sera disponible l’année prochaine.

[8] Voir http://www.syntellect.co.in/ (consulté le 25 octobre 2023).

[9] Voir