Financement du logement en Algérie

Introduction

Située en Afrique du Nord, l’Algérie est un pays de 44.6 millions d’habitants[1] sur une superficie de 2 382 millions de Km². La population urbaine du pays est passée de 60% en 2000 à 74% de la population totale en 2021[2] et est principalement concentrée dans les villes comme à Alger, Oran, Sétif, Djelfa. Afin de soutenir ce fort taux d’urbanisation, les autorités continuent la livraison de logements destinés aux populations dans le cadre de programmes de fourniture de logements à travers différentes formules accessibles selon le revenu du postulant. Ces programmes ont permis la livraison de 320 000 logements toutes formules confondues à travers les différentes wilayas (régions administratives) en 2021 et ont contribué à l’éradication de la majeure partie (90%) des bidonvilles[3].

Par ailleurs, la pandémie du Covid-19 a fragilisé l’économie du pays qui s’est contractée par 4.9% en 2020[4] après une période de forte croissance économique (6% durant les 2ème et 3ème trimestres 2020). Cette croissance s’expliquait notamment par les recettes issues de la commercialisation des hydrocarbures qui représentent 30% du PIB, 60% des recettes budgétaires et plus de 95% des exportations[5]. Une reprise de l’économie a été notée en 2021 avec une croissance attendue à 4.1% grâce à la reprise de la demande extérieure, principalement pour le pétrole dont la production et les prix sont en hausse. Le déficit budgétaire diminue de 4.8% par rapport à 2020 et l’inflation a augmenté en 2021 pour atteindre 7%. Ceci s’accompagne d’un assouplissement de la politique monétaire avec des taux de réserves obligatoires qui passent de 10% à 2% et des taux directeurs de 3.5% à 3%[6].  Le taux de pauvreté multidimensionnelle est passé de 2.1% à 1.4% entre 2013 et 2019 d’après les estimations de la Banque mondiale[7]. Le pays reste également exposé à des aléas naturels tels que les inondations, tremblements de terre, sécheresses, incendies de forêt, érosion des côtes et des sols susceptibles d’entraver l’action du gouvernement dans le secteur du logement, surtout dans les zones urbaines. Afin de s’en prémunir, l’Algérie dispose d’un cadre juridique de Gestion des risques de catastrophes (GRC) portant son attention sur la reconstruction plutôt que la prévention et mitigation dans un contexte de risques climatiques accrus.

[1] Banque mondiale (2021). Population, total – Algeria. https://data.worldbank.org/indicator/ SP.POP.TOTL ?locations=DZ (Consulté le 01 août 2022)

[2] Banque mondiale (2022). Population urbaine (% du total) – Algeria. https://donnees.banquemondiale.org/indicator/SP.URB.TOTL.IN.ZS?locations=DZ (Consulté le 01 août 2022)

[3] APS (2021). Eradication de 90% des bidonvilles à travers le pays. https://www.aps.dz/societe/128366-eradication-de-90-des-bidonvilles-a-travers-le-pays. (Consulté le 02 août 2022)

[4] AFDB (2022). Perspectives économiques en Algérie. https://www.afdb.org/fr/countries/north-africa/algeria/algeria-economic-outlook (Consulté le 02 août 2022)

[5] LAZAR Mehdi. « Algérie ». Dans : François Bost éd., Images économiques du monde 2018. France : la grande fracture. Paris, Armand Colin, « Hors collection », 2017, p. 237-238. DOI : 10.3917/arco.bost.2017.01.0237. URL : https://www.cairn.info/–9782200620035-page-237.htm (Consulté le 02 août 2022)

[6] AFDB (2022). Perspectives économiques en Algérie. https://www.afdb.org/fr/countries/north-africa/algeria/algeria-economic-outlook (Consulté le 02 août 2022)

[7] Banque Mondiale (2021). Rapport de suivi de la situation économique de l’Algérie- Redresser l’économie algérienne après la pandémie. https://documents1.worldbank.org/curated/en/667961640162288726/pdf/Algeria-Economic-Monitor-Restoring-the-Algerian-Economy-after-the-Pandemic.pdf. (Consulté le 02 août 2022). Pg.16.

 

Accès au financement

Le secteur financier algérien est composé d’un système non bancaire dont les actifs représentent 82% du PIB, comprenant notamment le microcrédit, les assurances, le marché boursier, et un système bancaire dont les actifs représentent 73% du PIB.[1] Le secteur bancaire algérien est composé de la Banque d’Algérie, 20 banques commerciales, neuf établissements financiers et d’autres institutions financières notamment une bourse de valeurs et une société de clearing[2]. Le pays compte environ 1 200 agences bancaires avec une forte domination des banques publiques qui concentrent près de 75% des transactions[3]. Les banques publiques contrôlent l’essentiel du marché : elles collectent 85.5% des dépôts et octroient 87.5% des crédits[4]. Le secteur bancaire reste dominé par six grandes banques publiques (BNA, BEA, Badr, BDL, CPA et CNEP).  Aucune banque privée à capitaux algériens n’est active sur le marché local depuis plus de 15 ans.

Les encours de crédits des banques publiques ont atteint, fin mars 2021, plus de 9 711 milliards de DA (66.2 milliards $US), enregistrant une hausse de 67 milliards (456.7 millions $US) par rapport à fin décembre 2020. De ce total, 4 087 milliards (27.8 milliards $US) ont été alloués au secteur privé.[5] Le microcrédit quant à lui a permis le financement, via l ‘Agence nationale de gestion du micro-crédit (ANGEM), de près de 62 milliards de DA (422.6 millions $US). Cinquante pour cent des micro-crédits ont été octroyés aux femmes (30% en milieu rural et 20% en faveur de la femme au foyer)[6]. Les indicateurs d’inclusion financière connaissent cependant une évolution modeste par rapport à 2017. Le pourcentage d’adultes ayant un compte passe de 43% à 44% en 2021 avec une évolution plus prononcée chez les femmes, 29% à 31% en 2021[7].

Les subventions étatiques continuent d’occuper une part importante des montants alloués aux logements. Le Projet de loi de finance (PLF) prévoie 196 milliards de DA (1.3 milliards $US) pour le soutien à l’accès à l’habitat sur un budget d’équipement de 3 546.90 milliards de DA (24.2 milliards $US) en 2022. Les aides publiques au logement ont représenté annuellement entre 3 et 3.5% du PIB pour les années 2020 et 2021[8]. Le volume des prêts hypothécaires sont évalués à moins de 400 milliards DA, soit moins de 2% du PIB[9]. La grande majorité de ces prêts hypothécaires est accordée par des banques publiques dont les parts de marché représentent 95%[10]. Il en de même des détenteurs de prêts au logement dont 5% d’Algériens en étaient détenteurs en 2017 avec une proportion marginale chez les femmes (2%)[11]. Le crédit immobilier reste réservé aux ménages disposant d’un revenu suffisant (de sorte que le tiers du revenu mensuel pourrait servir de remboursement mensuel), permanent et régulier, ce qui exclus les ménages dont les revenus sont issus du secteur informel.  Les banques exigent le plus souvent au demandeur algérien de disposer d’un revenu stable, régulier et égal à au moins une fois le Salaire national minimum garanti (SNMG) et d’un apport personnel minimum de 10% du prix de logement avec une capacité de remboursements mensuels constants à hauteur de 30 à 40% de leur Revenu global net mensuel (RGNM) et éventuellement une caution[12].   Le prêt jeune de la CNEP, une banque qui finance 100% du montant d’acquisition du bien, constitue une exception. Pour dynamiser davantage le secteur, les autorités comptent s’appuyer principalement sur la digitalisation bancaire (paiement électronique), la privatisation du secteur (ouverture des capitaux des banques publiques à des investisseurs privés) et l’octroi de crédit Halal[13].

[1] El Watan-dz (2022). Les innovations financières et la modernisation du secteur financier et bancaire algérien. https://elwatan-dz.com/les-innovations-financieres-et-la-modernisation-du-secteur-financier-et-bancaire-algerien (Consulté le 02 août 2022)

[2] Aboura, Amira & Chahidi, Dr. (2022). Le système bancaire algérien : Evolution historique, libéralisation du secteur et défis de modernisation. https://www.researchgate.net/publication/360784695_Le_systeme_bancaire_algerien_Evolution_historique_liberalisation_du_secteur_et_defis_de_modernisation (Consulté le 02 août 2022). Pg.7.

[3] Algérie Invest (2022). Afin de relancer l’économie nationale, 2022-2025 : La condition fondamentale est la réforme… https://algeriainvest.com/news/afin-de-relancer-leconomie-nationale-2022-2025-la-condition-fondamentale. (Consulté le 02 août 2022).

[4] Liberté-Algerie (2021). Où en sommes-nous et où pouvons-nous aller. https://www.liberte-algerie.com/contribution/ou-en-sommes-nous-et-ou-pouvons-nous-aller-367495 (Consulté le 02 août 2022).

[5] Financialafrik (2021). Algérie : la Banque centrale reconduit les mesures d’allègement Covid-19 pour trois mois. https://www.financialafrik.com/2021/10/03/algerie-la-banque-centrale-reconduit-les-mesures-dallegement-covid-19-pour-trois-mois/ (Consulté le 03 août 2022).

[6] APS (2021). ANGEM: plus de 62 mds Da de crédits accordés depuis 2004. https://www.aps.dz/economie/120130-angem-plus-de-62-mds-da-de-credits-accordes-depuis-2004 (Consulté le 03 août 2022).

[7] Banque Mondiale (2021). The Global Findex Database 2021. https://thedocs.worldbank.org/en/doc/6fa0abd1f7f266f7115adae07278eb97-0050062022/original/Databank-wide.xlsx (Consulté le 03 août 2022).

[8] Liberté-Algérie (2022). La création d’une banque de l’habitat n’est pas la solution. https://www.liberte-algerie.com/contribution/la-creation-d-une-banque-de-l-habitat-n-est-pas-la-solution-367016 (Consulté le 06 août 2022).

[9] Liberté-Algérie (2022). La création d’une banque de l’habitat n’est pas la solution. https://www.liberte-algerie.com/contribution/la-creation-d-une-banque-de-l-habitat-n-est-pas-la-solution-367016 (Consulté le 06 août 2022).

[10] El Watan (2017). Monographie : secteur bancaire en Algérie. https://www.elwatan.com/edition/contributions/monographie-secteur-bancaire-en-algerie-06-08-2017 (Consulté le 09 août 2022)

[11] Banque Mondiale (2021). The Global Findex Database 2021. https://thedocs.worldbank.org/en/doc/6fa0abd1f7f266f7115adae07278eb97-0050062022/original/Databank-wide.xlsx (Consulté le 03 août 2022).

[12] Bessa promotion (2018). Prêt, emprunt et crédit immobilier en Algérie : Tout ce qu’il faut savoir en 2022. https://www.bessapromotion.com/blog-immobilier/credit-bancaire (Consulté le 03 août 2022).

[13] Algérie-eco (2022). CARE : L’inclusion financière passe par la digitalisation du système financier. https://www.algerie-eco.com/2022/03/17/care-linclusion-financiere-passe-par-la-digitalisation-du-systeme-financier/ (Consulté le 03 août 2022).

 

Abordabilité

Malgré les efforts en matière de soutien au logement, entrepris par l’Etat, l’accès à un logement abordable constitue un défi pour une bonne partie de la population algérienne. C’est le cas des LPA, de logements conventionnés par l’Etat, ciblant des ménages à revenus moyens (dont les revenus sont inférieurs ou du moins égaux à six fois le salaire national minimum) mais jugés inabordables pour certains ménages, surtout ceux qui habitent les grandes villes telles que Constantine. À titre d’exemple, les appartements du type F2 sont vendus à plus de 2 500 000 DA (17 040 $US). Les F3 sont à 3 500 000 DA (23 856 $US)[1]. Les F4 à 4 400 000 DA (29 991 $US), alors que les F5 sont d’une valeur de 5 400 000 DA (368 071 $US)[2].

D’après la Fédération nationale des agences immobilières, les prix de l’immobilier en Algérie ont chuté en 2022. Le loyer moyen oscille entre 15 000 (102 $US) et 55 000 DA (275 $US) dans toutes les wilayas (régions) du pays[3], selon la région et la taille du logement. Les prix moyens de vente d’un logement collectif (bâtiment vertical contenant quelques habitations, situées à différents étages et conçues pour accueillir plusieurs familles) de 83 m2 se situent entre 3 154 000 DA (23 498 $US) et 16 185 000 DA (110 319 $US)[4]. La baisse des prix, estimée à 15% pour les petites propriétés et 40% pour les grandes propriétés dans toutes les wilayas du pays, profite certes à une partie des algériens. Toutefois, les prix restent toujours élevés par rapport au pouvoir d’achat de la classe moyenne : le salaire mensuel moyen est de 42 000 DA (286 $US), inférieur aux dépenses d’une famille de 5 membres qui sont estimées à 81 000 DA (552 $US)[5] dont 31 100 DA (212 $US) pour le logement. Ce qui porte le nombre d’années nécessaires pour l’acquisition d’un logement à 15 ans pour le logement collectif et 39 ans pour l’habitat individuel[6].

Ces différents facteurs conjugués au taux de croissance démographique estimé à 2.2% exacerbent la demande de logements qui est estimée aujourd’hui à 200 000 unités par an[7] , avec une forte représentation de jeunes demandeurs. L’incapacité de satisfaire cette dernière favorise le développement des marchés informels. Ces marchés informels représentent près de 80% des transactions[8] immobilières. Pailleurs, pour faire à ces irrégularités qui gangrènent le financement du logement, l’Etat a décidé l’ouverture de la Banque de l’Habitat en novembre 2022[9]. Cet instrument vise à rendre accessible les logements du secteur public locatif à caractère social financés sur des budgets de l’État à partir du 31 décembre 2022. On note aussi la mise en place de crédits immobiliers destinés aux émigrés et de crédits Halal octroyés par le CNEP qui s’ajoute à la liste des banques offrant des financement Halal (Al Baraka Bank, Salam Bank, Banque nationale d’Algérie, etc.).

[1] L’expression (2022). Les prix de l’immobilier en hausse. https://www.lexpressiondz.com/societe/les-prix-de-l-immobilier-en-hausse-357705 (Consulté le 09 août 2022).

[2] L’expression (2022). Les prix de l’immobilier en hausse. https://www.lexpressiondz.com/societe/les-prix-de-l-immobilier-en-hausse-357705 (Consulté le 09 août 2022).

[3] Ebourse (2022). La première fois en plus de 8 ans : Le marché immobilier en Algérie enregistre une baisse significative. https://ebourse.dz/la-premiere-fois-en-plus-de-8-ans-le-marche-immobilier-en-algerie-enregistre-une-baisse-significative/#:~:text=Cette%20ann%C3%A9e%2C%20le%20march%C3%A9%20de,en%20plus%20de%208%20ans (Consulté le 09 août 2022).

[4] L’expression (2022). Les prix de l’immobilier en hausse. https://www.lexpressiondz.com/societe/les-prix-de-l-immobilier-en-hausse-357705 (Consulté le 09 août 2022).

[5] Algérie-eco (2021). Algérie : Une famille de 5 personnes a besoin d’un salaire minimum de 81 000 Da/mois  https://www.algerie-eco.com/2021/03/05/algerie-une-famille-de-5-personnes-a-besoin-dun-salaire-minimum-de-81-000-da-mois/ (Consulté le 09 août 2022).

[6] L’expression (2022). Les prix de l’immobilier en hausse. https://www.lexpressiondz.com/societe/les-prix-de-l-immobilier-en-hausse-357705 (Consulté le 09 août 2022).

[7] Liberté-Algérie (2022). La création d’une banque de l’habitat n’est pas la solution. https://www.liberte-algerie.com/contribution/la-creation-d-une-banque-de-l-habitat-n-est-pas-la-solution-367016 (Consulté le 06 août 2022).

[8] ALGERI-ECO (2021). BTPH : 80% des transactions se font dans l’informel. https://www.algerie-eco.com/2021/11/11/btph-80-des-transactions-se-font-dans-linformel/ (Consulté le 09 août 2022).

[9] ALGERI-ECO (2022). La Banque de l’habitat lancée en novembre prochain. https://www.algerie-eco.com/2022/04/07/la-banque-de-lhabitat-lancee-en-novembre-prochain/ (Consulté le 09 août 2022)

 

Offre de logements

L’acteur le plus important du marché immobilier algérien est l’État, qui s’est engagé à fournir un logement à tous les citoyens, en respectant leurs droits constitutionnels. Cette promotion publique du logement était à l’origine de 150 000 unités de logement, contre 2 000 construits par le secteur privé en 2017[1]. Malgré des efforts pour octroyer plus de projets de construction au secteur privé, les promoteurs privés se trouvent contraints par le difficile accès au foncier.

L’Algérie dispose d’un parc de logements de 10 millions unités avec un taux d’occupation de logement de 4.4 personnes[2]. Les propriétaires y sont majoritaires. Au niveau national, 74.8% de propriétaires sont propriétaires (72.5% en milieu urbain) et 10.4% louent leur logement (13.4% en zone urbaine)[3].  Une bonne partie de l’offre de logements s’effectue à travers les programmes de logements. Un total de 320 000 unités de tout type a été livré à travers les différentes wilayas (régions) en 2021[4] dans le cadre du programme du président de la République visant la réalisation de 1 million de logements lors du quinquennat 2020-2024 (dont 60% de logement rural)[5]. De plus, au cours du premier trimestre 2022, 408 000 logements ont été achevés dans le cadre du programme de 1 288 365 logements, 391 000 unités (30%) sont en cours de réalisation et 345 000 unités (26%) sont en attente de démarrage. Les travaux de réalisation de 41 000 unités sont à l’arrêt et près de 72 000 autres unités (6%) sont en voie de livraison[6]. Le nombre de logement livrés s’élève à 45 065 logements dont 12 814 de logements Publics Locatifs (LPL), 17 726 unités de location-vente, 1 768 LPA, 9 678 logements ruraux, 2 941 logements sociaux et 138 logements promotionnels publics (LPP).

En résumé, depuis 2020, 700 000 logements ont été livrés à 3 millions de personnes.[7] Le raccordement en eau, électricité et gaz est également pris en compte dans la politique de logement. Ce qui porte les taux d’accès à des niveaux élevés : 100% pour l’alimentation en eau potable en milieu urbain, 91% pour l’assainissement, 99% pour l’électricité et 65% pour le Gaz[8]. De plus, une enveloppe de près de 38 milliards de DA (259 millions $US) sera dégagée pour le raccordement au gaz et à l’électricité en 2022[9].

Ces efforts ont été soldés par une forte réduction de l’habitat précaire en Algérie. Le pays a pratiquement éliminé 80% des habitations précaires dans les grandes agglomérations urbaines qui couvraient environ 40% de la superficie des villes algériennes[10]. Près de 250 000 familles ont été relogées à travers les programmes étatiques[11]. Les efforts ont aussi concerné la promotion des matériaux de construction locaux. C’est dans ce cadre que le gouvernement avait inscrit de nombreux matériaux de construction (fer, ciment) et de finition (carrelage, la faïence et la peinture) sur la liste des produits interdits d’importation. Il s’en est suivi une baisse de la facture des importations de matériaux de construction : 117.4 milliards de DA (800 millions de $US) en 2021 contre 176 milliards de DA (1.2 milliard de $US) en 2019 et 308 milliards de DA (2.1 milliards de $US) en 2015[12]. Le pays atteint l’autosuffisance en matériaux de construction à l’instar du ciment, du fer, de la céramique ; pour la première fois, des logements dont les matériaux de construction sont sourcés à 100% en Algérie sont construits. Toutefois, l’augmentation des prix des matériaux de construction de 45 à 50%, pour des raisons principalement spéculatives, accroit le prix du logement neuf et constitue un blocage pour les projets des entreprises de construction et travaux publics, qui risquent de travailler à perte ou la faillite. Il faut rajouter à cela les lenteurs administratives pour l’obtention du permis de construire qui nécessite un délai de 131 jours et un constitue 6.5% du cout de la maison[13].

[1] Banque Mondiale (2017). RAPPORT DE SUIVI DE LA SITUATION ÉCONOMIQUE- Concevoir un programme efficace et durable pour le financement du logement social afin de promouvoir la prospérité partagée. https://documents1.worldbank.org/curated/en/903201513097788821/pdf/122030-FRENCH-WP-PUBLIC-P158002-Algeria-Economic-Monitor-publication-11-9-17-web.pdf. (Consulté le 02 août 2022). Pg.26.

[2] Algérie (2021). Rapport national sur la mise en œuvre du Nouveau Programme pour les Villes. https://www.urbanagendaplatform.org/sites/default/files/2021-06/Rapport%20Algerie-Nouveau%20Programme%20pour%20les%20Villes-NUA-mars%202021.pdf. Pg. 6.

[3] Ministère de la Santé, de la Population et de la Réforme Hospitalière, UNFP, UNICEF (2020). Algérie -Enquête par grappes à indicateurs multiples [MICS] 2019.  https://www.unicef.org/algeria/media/1441/file/Enqu%C3%AAte%20par%20Grappes%20%C3%A0%20Indicateurs%20Multiples%20(MICS6)%202019.pdf (Consulté le 09 août 2022). Pg. 76.

[4] APS (2022). Habitat : distribution de 320.000 logements toutes formules confondues en 2021. https://www.aps.dz/economie/138067-habitat-distribution-de-320-000-logements-toutes-formules-confondues-en-2021

[5] APS (2022). Habitat : distribution de 320.000 logements toutes formules confondues en 2021. https://www.aps.dz/economie/138067-habitat-distribution-de-320-000-logements-toutes-formules-confondues-en-2021

[6] APS (2022). Logements : plus de 408.000 unités achevées au 31 mars 2022. (https://www.aps.dz/economie/138947-logements-plus-de-408-000-unites-achevees-au-31-mars-2022)

[7] Algérie-eco (2022). Lancement aujourd’hui de la plus importante opération distribution de logements  https://www.algerie-eco.com/2022/07/02/lancement-aujourdhui-de-la-plus-importante-operation-distribution-de-logements/

[8] Algérie (2021). Rapport national sur la mise en œuvre du Nouveau Programme pour les Villes. https://www.urbanagendaplatform.org/sites/default/files/2021-06/Rapport%20Algerie-Nouveau%20Programme%20pour%20les%20Villes-NUA-mars%202021.pdf. Pg.6.

[9] L’expression (2022). Zones d’ombre : près de 38 milliards DA pour le raccordement au gaz et à l’électricité en 2022. https://www.lexpressiondz.com/info-en-continu/zones-d-ombre-pres-de-38-milliards-da-pour-le-raccordement-au-gaz-et-a-l-electricite-en-2022-329957

[10] El Moujahid (2021). Lutte contre l’habitat précaire en Afrique : L’Algérie est un exemple à suivre. https://www.elmoudjahid.dz/fr/societe/lutte-contre-l-habitat-precaire-en-afrique-l-algerie-est-un-exemple-a-suivre-16007

[11] Algérie (2021). Rapport national sur la mise en œuvre du Nouveau Programme pour les Villes. https://www.urbanagendaplatform.org/sites/default/files/2021-06/Rapport%20Algerie-Nouveau%20Programme%20pour%20les%20Villes-NUA-mars%202021.pdf. Pg.21.

[12] Ebourse (2022). Cherté des matériaux de construction : Le désarroi des entreprises du BTP. https://ebourse.dz/cherte-des-materiaux-de-construction-le-desarroi-des-entreprises-du-btp/

[13] Banque mondiale. (2020). Doing Business-Algeria. https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/a/algeria/DZA.pdf .

(Consulté le 27 août 2020). Pg. 11.

 

Marchés immobiliers

Le marché immobilier connait une baisse des prix depuis l’avènement de la pandémie Covid-19. En effet, les prix de l’immobilier ont chuté fin 2021 et en 2022, pour la première fois en plus de 8 ans. Les prix ont baissé de 15% pour les petites propriétés et de 40% pour les grandes propriétés dans toutes les wilayas (régions) du pays[1]. Mieux, le Mercuriale de la Caisse nationale du Logement (CNL) estiment les prix de vente des logements collectifs ont connu une baisse de l’ordre de 4% entre 2017 et 2021.[2] Sur la même période, le prix moyen d’un appartement de 89 m² est passé de 8.1 millions de DA (55 211 $US) en 2017 à 7.5 millions de DA (51 121 $US) en 2021. Les prix des maisons individuelles enregistrent une baisse cumulée de 1% et le loyer de 14%, les prix des maisons individuelles passant de 27 millions de DA (184 036 $US) en 2017 à 24.5 millions de DA (166 995 $US), le loyer de 30 000 DA (204 $US) en 2017 à 25 000 DA (170 $US) en 2021 pour les logements collectifs et de 65 000 DA (443 $US) à 49 000 DA (334 $US) pour les maisons individuelles. Les loyers dans la région ouest de la capitale sont plus élevés que dans la région de l’est. Particulièrement pour la wilaya (région) d’Alger, les prix de ventes des appartements d’une surface moyenne de 91 m² étaient de 189 000 DA (1 288 $US) en 2021 contre 195 000 DA (1 329 $US) en 2017, ce qui représente une baisse de 3%. Le prix d’une maison individuelle enregistre une baisse cumulée de 23% depuis 2017. Le loyer passe de 56 000 DA (382 $US) à 52 000 DA (354 $US) pour les appartements d’une surface de 90 m² et s’établit à 6 DA (429 $US) en 2021 contre 128 000 DA (872 $US) en 2017 pour les maisons individuelles.[3]

La demande s’est également rétractée du fait de la baisse du pouvoir d’achat des Algériens et des conséquences économiques de la pandémie Covid-19. Cette dynamique se traduit par une baisse des transactions immobilière. La Bank Al-Maghrib (BAM) et l’Agence nationale de la Conservation foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC) dénotent une baisse de 22.5% du nombre de transactions, en rapport avec le repli de 20.4% des ventes des biens résidentiels et de 37.7% des terrains, et d’une progression de 7.2% des ventes des biens à usage professionnel au deuxième trimestre 2022[4]. Les sociétés de promotion immobilière éprouvent parfois des difficultés à vendre des maisons en dépit des remises et des offres parfois insatisfaisantes. De plus, on dénote une forte prédominance de l’informel sur le marché immobilier. 500 agents immobiliers ont disparu du marché sur un total de 1 900 agences immobilières en 2021, sans doute au profit du marché informel qui représente près de 70% selon les dernières estimations en 2018[5]. Les délais de ventes sont également longs : il faut compter plusieurs mois pour obtenir le livret foncier d’un coût qui peut atteindre 7% de la valeur déclarée.

Des innovations pour redynamiser le marché immobilier concernent par exemple le Projet de dématérialisation des activités de conservations foncières lancé en 2017 et doté de près de 700 millions de DA (4.77 millions de $US) dans le but de (i) dématérialiser et numériser le livret foncier et les opérations de publicité foncière, (ii) créer une base de données centralisée et (iii) un Centre national de l’information foncière et domaniale et une école du domaine national. La première étape a été pratiquement achevée et près de 12 millions de documents ont été numérisés en 2020[6]. L’autre innovation concerne la mise en place d’une plateforme numérique pour suivre l’avancement des projets immobiliers de l’Etat.

[1] Ebourse (2022). La première fois en plus de 8 ans : Le marché immobilier en Algérie enregistre une baisse significative. https://ebourse.dz/la-premiere-fois-en-plus-de-8-ans-le-marche-immobilier-en-algerie-enregistre-une-baisse-significative/#:~:text=Cette%20ann%C3%A9e%2C%20le%20march%C3%A9%20de,en%20plus%20de%208%20ans (Consulté le 09 août 2022).

[2] APS (2022). Immobilier : une tendance baissière constatée au cours du quinquennat écoulé.  https://www.aps.dz/economie/139910-immobilier-une-tendance-baissiere-constatee-au-cours-du-quinquennat-ecoule#:~:text=Les%20prix%20ont%20cumul%C3%A9%20ainsi,2021%20%C3%A9tait%20de%2063.000%20dinars. (Consulté le 09 août 2022).

[3] APS (2022). Immobilier : une tendance baissière constatée au cours du quinquennat écoulé.  https://www.aps.dz/economie/139910-immobilier-une-tendance-baissiere-constatee-au-cours-du-quinquennat-ecoule#:~:text=Les%20prix%20ont%20cumul%C3%A9%20ainsi,2021%20%C3%A9tait%20de%2063.000%20dinars. (Consulté le 09 août 2022).

[4] Algerie9 (2022). Baisse manifeste des transactions immobilières. https://algerie9.com/baisse-manifeste-des-transactions-immobilieres

[5] APS (2018). Fédération des agences immobilières : l’informel détient 70% du marché de l’immobilier. https://www.aps.dz/economie/76102-federation-des-agences-immobilieres-l-informel-detient-70-du-marche-de-l-immobilier

[6] Eco-Algérie (2021). Finances : des avancées dans la numérisation en 2020. https://www.eco-algeria.com/content/finances-des-avanc%C3%A9es-dans-la-num%C3%A9risation-en-2020

Politique et législation

L’accès à un logement décent est un droit garantit par la constitution.  Pour cela, l’Etat a mis en place d’ambitieux programmes de fourniture de logements avec différentes formules : Logement location-vente (AADL), Logement Promotionnel aidé (APL), Logement Promotionnel public (LPP), Logement public locatif dit Logement social (LPL), Logement rural et LPP pour la communauté algérienne vivant à l’étranger. L’accès à chacune de ces formules est défini par décret. Les conditions d’acquisition dépendent du revenu mensuel du postulant. Ainsi, le LPL est réservé pour les algériens ayant un revenu inférieur à 24 000 DA (163 $US), le AADL, le LPA et le Logement rural pour des revenus compris entre 24 000 DA (163 $US) et six fois le Salaire national minimum garanti (SNMG) et le LPP pour des revenus entre six et 12 fois le SNMG [1]. L’Etat octroie également une subvention directe au bénéficiaire du logement allant de 40 000 DA (273 $US) à 1 000 000 DA (6816 $US).

En 2022, la politique de logement du pays a connu des nouveautés. Le gouvernement a entamé l’élaboration des textes juridiques nécessaires pour la reconversion de la Caisse nationale du logement (CNL) en une institution financière spécialisée dans le financement des projets de logements ainsi que la loi relative à la création de la Banque de l’habitat. Le projet de loi de finances (PLF) pour 2022, en cours d’étude et de débat au niveau de la commission des finances et du budget de l’Assemblée populaire nationale (APN), propose de rendre incessibles, à compter du 31 décembre 2022, les logements du secteur public locatif à caractère social financés sur concours définitif du budget de l’Etat. De plus, il est prévu à partir de 2022, un abattement de 10% au profit des personnes concernées par l’acquittement des créances des logements AADL qui s’acquittent de la valeur du logement ou des tranches en un seul versement. De même qu’un abattement de 25% sur les revenus fonciers issus de la location à usage d‘habitation à retenir dans l‘assiette de l’Impôt sur le Revenu global (IRG). Les loyers bruts annuels supérieurs à 600 000 DA (40 897 $US) sont désormais soumis à l’IRG selon le nouveau barème progressif. Les taux proportionnels d’imposition à l’IRG (7% et 15%) pour les revenus fonciers dont les montants annuels sont inférieurs à 600 000 DA (40 897 $US) seront maintenus. Le PLF prévoit aussi, dans le cadre d’un contrat « Mourabaha », une déduction de l’assiette servant de base au calcul de l’IRG équivalent au montant de la marge bénéficiaire convenue d’avance contracté pour l’acquisition d‘un logement.

[1] Le Ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et de la Ville (2022). LE SECTEUR. https://www.mhuv.gov.dz/fr/logement-public-promotionnel/

Opportunités

Le marché immobilier algérien offre différentes opportunités aux acteurs. L’Etat compte livrer 579 500 logements pendant la période 2021-2024 dans la cadre du nouveau programme portant la construction d’un million de logements. De tels programmes de fournitures de logements subventionnés de l’Etat laissent de la marge de manœuvre aux promoteurs immobiliers privés nationaux et étrangers qui s’orientent souvent vers le haut standing, cher pour les ménages à revenus modestes. Il faudra, cependant, apporter préalablement des solutions aux problèmes des promoteurs immobiliers privés liés aux crédits, aux taxes douanières et au manque d’assiettes foncières, outre la consécration du foncier public à la réalisation des logements et des équipements publics.

L’Algérie regorge d’un potentiel touristique avec une diversité et variété de paysages, cultures et histoire qui pourrait faire figurer le pays parmi les plus grandes destinations mondiales[1]. D’ailleurs, l’Etat a pris un certain nombre de mesures favorables aux investisseurs et qui encouragent les placements immobiliers surtout dans la capitale du pays. C’est dans ce sens que la nouvelle loi relative à l’investissement publiée au journal officiel 31 juillet 2022 a été instituée dans le but de simplifier et de numériser les procédures et d’offrir de nombreux privilèges liés à la fiscalité aux investisseurs. Elle prévoit la mise en place d’une plateforme numérique où seront publiés les projets d’investissements immobiliers de même que la création d’un guichet unique pour faciliter l’obtention d’un permis de construire. Les étrangers aussi peuvent y investir. Ils bénéficient des mêmes conditions pour l’obtention du terrain et peuvent payer par autofinancement ou par crédit bancaire. Concernant l’achat d’un appartement, ils peuvent bénéficier d’une bonification fiscale et d’une assistance fiscale aux droits de douane en cas d’importation du matériel pour des travaux, ainsi que recevoir une remise sur la taxe douanière.

L’autosuffisance en matériaux de construction pour le ciment, le fer, la céramique et la presque-totalité des matières utilisées dans la construction de logements[2] ouvra la porte à l’exportation de matériaux de construction. L’Etat prend en charge à 50% le coût d’expédition des matériaux de construction, afin de permettre aux producteurs algériens de se déployer sur les marchés étrangers.

[1] The Washington Post (2022). A revelatory road trip along the Algerian coast. https://www.washingtonpost.com/travel/2022/04/22/algeria-algiers-constantine/ (Consulter le 09 août 2022)

[2] Dzairdaily (2021). Immobilier : l’Algérie aurait atteint l’autosuffisance. https://www.dzairdaily.com/immobilier-algerie-aurait-atteint-autosuffisance/ (Consulter le 09 août 2022)

 

Disponibilité des données sur le financement du logement

Le Système National d’Information Statistique est composé de plusieurs instrument dont le Conseil National de Statistique, l’Office National des Statistiques, les services statistiques des administrations et de collectivités territoriales, les organes publics et spécialisés dans les instituts de sondage statistiques.

Les données utilisées dans ce profil sont pour la plupart collectées dans les rapports produits par des organismes internationaux tels que la Banque Mondiale et Oxford Business Group, en plus des statistiques de l’Office National des Statistiques (ONS), du ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et de la Ville et de la Banque Centrale. Toutefois, l’actualisation de certaines données pose problème notamment pour ce qui concerne les chiffres relatifs aux prêts hypothécaires. Le nombre d’établissements de microfinance, le nombre total de propriétés résidentielles avec titre de propriété n’ont pas pu être obtenus. De plus, une plateforme des données sur la répartition publique-privée, urbaine-rurale mais aussi homme-femme des logements et de la promotion immobilière permettrait de mieux suivre les mutations dans le secteur.

 

Applications vertes pour le logement abordable

Le président de la République Abdelmadjid Tebboune s’engage à orienter le secteur du bâtiment et des travaux publics vers l’adoption de normes environnementales peu énergivores et de réduire l’utilisation de matériaux nuisibles à l’environnement. Le secteur du bâtiment occupe une place de choix dans les politiques de transition énergétiques notamment, car il absorbe 42% du total de la consommation totale d’énergie[1]. Les normes de conformité sont respectées à près de 80%[2] pour la plupart de produits, notamment le ciment, le rond à béton, les portes et fenêtres, les produits d’étanchéité. L’utilisation du PVC dans les projets de logements à la place du bois afin de préserver la richesse forestière en est une illustration.

L’Algérie dispose d’une loi sur la maîtrise de l’énergie et d’une réglementation thermique dans les bâtiments (RTB), révisée en 2016. Il s’agit de la loi DTR C3.2/4[3] qui se base sur une vérification de la conformité pour la période d’hiver et d’été : pour chaque période, les déperditions calorifiques par transmission à travers les parois doivent être inférieures à une valeur de référence. Cette loi concerne les nouvelles constructions et les autorités travaillent également sur  » la réhabilitation thermique » du bâti existant.

L’efficacité énergétique concerne principalement les secteurs du bâtiment, du transport et de l’industrie et vise à atteindre une économie d’énergie globale de l’ordre de 60 MTep d’ici 2030 et 30 MTep au-delà de 2030[4] et à réduire de 7% à 22 % de ses émissions de gaz à effet de serre[5] (GES) sur une durée de 15 années. C’est ainsi que les autorités veillent désormais à l’utilisation des moyens garantissant l’efficacité énergétique dans la construction des logements sociaux : lampes LED, techniques d’isolation thermique, système de double-vitrage et utilisation de panneaux solaires pour l’éclairage public. Il faut rajouter à cela les programmes d’l’isolation thermique de logements[6], la création d’un commissariat aux énergies renouvelables et à l’efficacité énergétique, l’élaboration d’un logiciel de Réglementation Thermique Algérienne (RETA) pour les calculs thermiques nécessaires à la nouvelle réglementation thermique DTR C3.2/4 et la mise en place d’un crédit à la consommation verte (panneaux et les chauffe-eau solaires). Pour appliquer la loi DTR C3.2/4 de manière effective, il convient de s’appuyer sur une synergie entre les financements publics et privés, en adaptant l’offre de financement aux besoins du marché de l’efficacité énergétique, et de soutenir les fabricants locaux d’isolation thermique.

[1] Econostrum (2020). L’Algérie veut muscler sa politique d’efficacité énergétique. https://www.econostrum.info/L-Algerie-veut-muscler-sa-politique-d-efficacite-energetique_a26625.html (Consulter le 09 août 2022)

[2] ALGERIE ECO (2018). 20% des matériaux de constructions ne sont pas conformes aux normes. https://www.algerie-eco.com/2018/07/16/20-des-materiaux-de-constructions-ne-sont-pas-conformes-aux-normes/

[3] Imessad, K. & Razika, Kharchi & Bouchaib, Samy & Chenak, A. & Sid-Ali, Hakem & Hamidat, Abderrahmane & Sami Mecheri, Sabrina & Fatiha, Sahnoune. (2017). Mise en application de la nouvelle réglementation thermique algérienne du bâtiment. Revue des Énergies Renouvelables. https://www.cder.dz/download/Art20-4_5.pdf (Consulter le 09 août 2022)

[4] Imessad, K. & Razika, Kharchi & Bouchaib, Samy & Chenak, A. & Sid-Ali, Hakem & Hamidat, Abderrahmane & Sami Mecheri, Sabrina & Fatiha, Sahnoune. (2017). Mise en application de la nouvelle réglementation thermique algérienne du bâtiment. Revue des Énergies Renouvelables. https://www.cder.dz/download/Art20-4_5.pdf (Consulter le 09 août 2022)

[5] APS (2022). https://www.aps.dz/economie/137501-boughali-l-algerie-determinee-a-reduire-ses-emissions-de-gaz-a-effet-de-serre-de-7-a-l-horizon-2030  https://www.aps.dz/economie/137501-boughali-l-algerie-determinee-a-reduire-ses-emissions-de-gaz-a-effet-de-serre-de-7-a-l-horizon-2030 (Consulter le 09 août 2022)

[6] APS (2022). Efficacité énergétique : l’APRUE réalise des résultats « encourageants » durant le 1er semestre 2022. https://www.aps.dz/economie/144063-efficacite-energetique-l-aprue-realise-des-resultats-encourageants-durant-le-1er-semestre-2022 (Consulter le 09août 2022)