Housing Finance in Afrique du Nord
Vue d'ensemble
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Le secteur du financement du logement existe dans un marché régional avec une forte demande non satisfaite de services financiers et de citoyens économiques non bancarisés. Cela suggère qu’il existe des opportunités pour les prestataires financiers de répondre à la demande non satisfaite à travers le monde arabe. Pour combler les graves lacunes en matière d’inclusion financière en Afrique du Nord, les gouvernements commencent de plus en plus à élaborer des stratégies nationales d’inclusion financière motivées par un dialogue factuel entre les acteurs publics et privés.
L’urbanisation et la croissance démographique rapides de l’Afrique ont entraîné une grave pénurie de logements abordables et une augmentation des établissements informels.
Tous les pays d’Afrique du Nord souffrent du manque d’offre de logements à revenu intermédiaire, ce qui est considéré comme l’un des principaux défis auxquels est confronté le secteur immobilier. Alors que la croissance démographique et l’urbanisation se poursuivent, les pays de la région sont confrontés à une pression croissante pour répondre à l’évolution des besoins des citadins. Cela inclut le besoin de logements abordables de meilleure qualité dans les communautés développées, pour les individus et les ménages à revenu moyen.
Le marché obligataire est sous-développé dans la région nord-africaine à l’exception du Maroc et de la Tunisie, en raison de la réforme du système financier. Malgré cela, le marché des deux pays souffre de faibles volumes, d’une faible liquidité et d’une forte tendance à «acheter et détenir».
L’impact socio-économique de la pénurie de logements est clair. Elle provoque une surpopulation, augmente l’incidence des maladies et entrave la fourniture de services sociaux et publics de base tels que l’eau, l’assainissement, l’éducation et la sécurité physique. Dans une telle situation, la forte croissance démographique et le gonflement des jeunes ont tendance à être des passifs plutôt que des dividendes.
Cette pénurie menace la stabilité à long terme de la région. Les gouvernements de la région ont reconnu la gravité de ce problème et ont mis en œuvre une série de politiques pour lutter contre la pénurie. Cependant, la plupart de ces initiatives en sont au tout début de leur mise en œuvre et des efforts supplémentaires sont nécessaires pour garantir la bonne exécution de projets plus abordables.
Néanmoins, le logement reste au premier rang des priorités de la plupart des gouvernements nord-africains. Le lien entre le logement abordable, le développement économique et l’inclusion sociale a été clairement reconnu, d’autant plus que de nombreuses manifestations dans la région ont été liées aux mauvaises conditions de vie causées par les échecs de la politique du logement.
La région de l’Afrique du Nord doit avoir davantage de programmes de logements sociaux et inciter les entrepreneurs à construire des logements à revenu intermédiaire. En outre, les politiques du logement doivent être déplacées du soutien de l’offre vers les subventions directes de la demande, bien que l’attribution des terres appartenant à l’État reste essentielle pour atteindre des niveaux de coûts bas.
Pour améliorer la vie des citadins, créer des emplois et accroître la productivité, les pays d’Afrique du Nord doivent réduire l’arriéré de logements. En raison de ses liens étroits avec le secteur manufacturier, le secteur financier et d’autres sous-secteurs de services, la construction de logements résidentiels dans les pays en développement est très exigeante en main-d’œuvre et a des effets multiplicateurs de production élevés.
En savoir plus sur plus d’informations sur le secteur du financement du logement en Afrique du Nord, y compris les principales parties prenantes, les politiques importantes et l’abordabilité du logement:
- Vue d’ensemble
- Accès à la finance
- Faisabilité budgétaire
- Offre de logements
- Marchés immobiliers
- Politique et réglementation
- Opportunités
- Disponibilité des données sur le financement du logement
- Sites web
Afrique du Nord
Vue d’ensemble
La région nord-africaine est composée de cinq pays riverains de la mer Méditerranée : l’Égypte, la Libye, la Tunisie, l’Algérie et le Maroc. Ensemble, ils abritent environ 200 millions de personnes.
Les économies africaines continuent de se renforcer, après une croissance estimée à 3.5 pourcents en 2018, contre 2.1 pourcents en 2016. Avec une croissance du produit intérieur brut (PIB) de 4.9 pourcents en 2018, l’Afrique du Nord est à la tête du redressement du continent, représentant 40 pourcents du PIB. La croissance attendue de quatre pour cent du continent en 2019.[1]
Les perspectives de croissance sont positives dans la région. L’Afrique du Nord devrait connaître une croissance de 4.4 pourcents en 2019 et de 4.3 pourcents en 2020.[2] Cependant, les moteurs de la croissance diffèrent d’un pays à l’autre.
L’Égypte, qui compte 100 millions d’habitants, a enregistré une croissance de son PIB de 5.6 pourcents pour l’exercice 2018/2019, contre 5.3 pourcents pour l’exercice 2017/18 sous l’effet de la hausse de la production de pétrole, du tourisme et des investissements publics.[3][4] Le PIB de la Tunisie a augmenté de 2.6 pourcents en 2018 par rapport à deux pourcents en 2017, grâce à un secteur touristique favorable et à une bonne récolte.[5]
L’Algérie, pays membre de l’Organisation des Pays Exportateurs de Pétrole (OPEP), qui compte 42 millions d’habitants, a enregistré une croissance de 2.3 pourcents en 2018, contre 1.4 pourcents en 2017. Encore très dépendante du secteur des hydrocarbures, l’huile et le gaz représentaient 60 pourcents du budget et 94 pourcents du total des recettes d’exportation ; tandis que le secteur hors hydrocarbures n’a augmenté que de quatre pourcents en 2018, contre 2.2 pourcents en 2017.[6] Le PIB de la Libye a également augmenté en 2017 et 2018 en raison de l’augmentation de la production de pétrole.[7]
Parallèlement, la croissance au Maroc a ralenti en 2018 pour atteindre trois pourcents en 2018, contre 4.1 pourcents en 2017, en raison de l’affaiblissement des secteurs agricole et tertiaire.[8]
En Afrique, l’inflation moyenne a baissée de 12.6 pourcents en 2017 à 10.9 pourcents en 2018 et devrait atteindre 8.1 pourcents d’ici 2020.[9] En Afrique du Nord, les taux d’inflation annuels ont diminué au Maroc (0.2 pourcents en juin 2019)[10] et en Algérie (3.1 pourcents en juin 2019),[11] mais restent persistants en Égypte (8.9 pourcents en juin 2019)[12] et la Tunisie (6.8 pourcents en juin).[13]
Les perspectives d’inflation restent mitigées dans la région. L’inflation devrait rester maîtrisée en Algérie et au Maroc, mais les pressions inflationnistes en Égypte devraient persister après la flambée des prix des carburants.[14]
Dans le même temps, la politique monétaire du Maroc est restée accommodante, les taux directeurs étant maintenus à 2.25 pourcents depuis sa dernière réduction en mars 2016.[15]
En Égypte, la Banque Centrale Égyptienne (BCE) a réduit les taux directeurs de 150 points de base en août dernier (15.25 pourcents).[16] Dans le même temps, les autorités monétaires tunisiennes ont relevé leurs taux directeurs de 100 points de base (7.75 pourcents) et de nouvelles hausses des taux directeurs restent possibles si la désinflation stagne.[17]
Malgré l’amélioration de la dynamique économique (sauf en Libye), la croissance reste insuffisante pour relever les défis structurels. En outre, les perspectives positives sont assombries par l’instabilité politique en Algérie et en Libye, les dérapages de la réforme entraînant un ralentissement de la croissance en Tunisie et au Maroc, le tourisme vulnérable en Égypte et en Tunisie, ainsi qu’une croissance inclusive insuffisante dans tous les pays.
[1] Groupe de la Banque Africaine de Développement. (2019). North Africa Economic Outlook 2019. Pg. 13.
[2] Groupe de la Banque Africaine de Développement. (2019). North Africa Economic Outlook 2019. Pg. 7.
[3] La Banque Mondiale. (2019). Egypt’s Economic Update 2019.
[4] Service d’information d’État d’Égypte (pas de date). http://www.sis.gov.eg/Story/140759/Finance-Ministry-Egyptian-economy-achieved-5.6%25-growth?lang=en-us (Accédé le 19 Juillet 2019).
[5] Fonds Monétaire Internationale (FMI) (2019). 2019 Tunisia Fifth Review. IMF Country Report No.19/223. Pg. 5.
[6] Reuters. Algeria economic growth up to 2.3 percent in 2018-fin min. 24 Janvier 2019.
[7] Groupe de la Banque Africaine de Développement. (2019). North Africa Economic Outlook 2019. Pg. 5.
[8] La Banque Mondiale. (2019). Morocco’s Economic Update 2019.
[9] Groupe de la Banque Africaine de Développement. (2019). North Africa Economic Outlook 2019. Pg. 11.
[10] Haut-Commissariat au Plan (HCP). (2019). L’indice des prix à la consommation (IPC) du mois de Juin 2019.
[11] Office National des Statistiques (ONS). (2019). Indice des Prix à la Consommation-Juin 2019.
[12] Agence Centrale de la Mobilisation Publique et des Statistiques (CAPMAS) (pas de date) https://www.capmas.gov.eg/ (Accédé le 19 Juillet 2019)
[13] Institut National de Statistique (pas de date). http://www.ins.nat.tn/ (Accédé le 19 Juillet 2019).
[14] Ahram Online (2019). Egypt raises fuel prices in fifth and final take.
[15] Fonds Monétaire Internationale (FMI). (2019). Article IV Consultation – Press Release. Staff Report and Statement by the Executive Director of Morocco. IMF Country Report No. 19/230. Pg. 5.
[16] Banque Centrale d’Egypte. (2019). https://www.cbe.org.eg/en/Pages/HighlightsPages/MPC-Press-Release-22-August-2019.aspx(Accédé le 9 Septembre 2019).
[17] Fonds Monétaire Internationale (FMI). (2019). Tunisia Fifth Review. IMF Country Report No.19/223. Pg. 12.
Accès à la finance
Le secteur bancaire en Afrique du Nord est l’un des plus avancés d’Afrique malgré des lacunes persistantes. En 2017, la part des adultes ayant un compte était de 34.7 pourcents en Afrique du Nord. Cependant, il reste inégal d’un pays à l’autre. La proportion est relativement élevée en Algérie (42.8 pourcents) et en Tunisie (36.9 pourcents), tandis que les taux sont modérés en Égypte (32.8 pourcents) et au Maroc (28.6 pourcents).
Un pourcentage élevé d’adultes emprunte auprès d’institutions financières en Tunisie (8.5 pourcents) et en Égypte (6.3 pourcents) contre trois pourcents en Algérie et 2.6 pourcents au Maroc. Le taux global en Afrique du Nord est de 5.4 pourcents. La proportion d’adultes bénéficiant d’un prêt au logement exceptionnel est de 4.8 pourcents en Afrique du Nord. Le taux le plus élevé est observé en Tunisie (huit pourcents), suivi de l’Algérie (4.7 pourcents) et de l’Égypte (3.9 pourcents).[1] Cependant, les institutions financières non bancaires en sont encore à un stade précoce de développement.
Bien qu’elle soit relativement grande et bien réglementée, la région est très concentrée. En Égypte, les trois banques d’État contrôlent 40 pourcents du secteur bancaire.[2] Au Maroc, 81 pourcents des actifs sont capturés par trois banques.[3] En Algérie, six banques d’État représentaient environ 90 pourcents des actifs du secteur en 2017.[4] Le secteur est fragmenté en Tunisie avec quatre banques partageant 47.5 pourcents du total des dépôts. [5]
Malgré le contexte complexe de la région, les banques nord-africaines continuent d’afficher de solides performances. L’Égypte a le ratio de prêts non-performants (PNP) le plus bas de la région, atteignant 3.9 pourcents en décembre 2018.[6] La capitalisation bancaire au Maroc est adéquate et les PNP relativement élevés (7.7 pourcents) sont atténués par des niveaux de provisionnement confortables (70 pourcents).[7] En Tunisie, les prêts non-performants sont passés de 14.2 pourcents en septembre 2018 à 13.4 pourcents en décembre, avec un secteur bancaire bien capitalisé.[8] En Algérie, les prêts non-performants s’élevaient à 12.3 pourcents en 2017.[9]
À l’exception du Maroc et de la Tunisie, les marchés du financement du logement restent petits et sous-développés. En Égypte, en 2018, les financements hypothécaires ont augmenté de 57 pourcents.[10] Toutefois, les prêts hypothécaires représentent encore moins d’un pourcent du PIB, malgré la présence de 15 sociétés de financement hypothécaire.[11]
En Algérie, les prêts hypothécaires subventionnés par l’État ont considérablement augmenté, leurs taux étant plafonnés à 7.5 pourcents par la BCE. La Caisse nationale d’Épargne et de Prévoyance domine principalement ce segment.[12]
[1] Banque Européenne d’Investissement. (2018). Banking in Africa: Delivering on Financial Inclusion, Supporting Financial Stability 2018. Pg. 150.
[2] Groupe de Recherche de Bruxelles. (2019). Egypt’s Banking Sector Remains Resilient 2019.
[3] European Investment Bank (2018). Banking in Africa: Delivering on Financial Inclusion, Supporting Financial Stability 2018. Pg. 155.
[4] Oxford Business Group (2018). The Report: Algeria. Pg. 48.
[5] Banque Européenne d’Investissement. (2018). Banking in Africa: Delivering on Financial Inclusion, Supporting Financial Stability 2018. Pg. 155.
[6] Banque Centrale d’Egypte. (2019). Monthly Statistical Bulletin Juin 2019.
[7] Fonds Monétaire Internationale (FMI). (2019). Article IV Consultation – Press Release, Staff Report and Statement by the Executive Director of Morocco. IMF Country Report No. 19/230. Pg. 6.
[8] Fonds Monétaire Internationale (FMI). (2019) Tunisia Fifth Review. IMF Country Report No.19/223. Pg. 11.
[9] Oxford Business Group (2018). The Report: Algeria. Pg. 49.
[10] Autorité de Régulation Financière en Egypte (pas de date). http://www.fra.gov.eg/content/efsa_en/mf_pages_en/main_mf_page_en.htm (Accédé le 21 Juillet 2019).
[11] Chambre de Commerce Américaine. (2019). Real Estate Industry Insight 2019. https://www.amcham.org.eg/publications/business-studies/17/industry-insight (Accédé le 21 Juillet 2019).
[12] Oxford Business Group (2018) The Report: Algeria 2018. Pg. 50.
Faisabilité budgétaire
L’abordabilité reste un défi majeur en Afrique du Nord pour la population jeune et croissante de la région, exacerbée par l’affaiblissement du pouvoir d’achat en Tunisie et en Égypte et par la croissance économique insuffisante en Algérie et au Maroc. Malgré la croissance du secteur immobilier, les promoteurs cherchent avant tout à offrir des logements destinés aux ménages à hauts revenus, tandis que les bas et moyens revenus n’ont plus qu’un accès insuffisant au financement hypothécaire et à une offre limitée et abordable.
Selon la Banque Mondiale, le PIB par habitant le plus élevé de la région est de 7 235 US$, suivi de l’Algérie avec 4 278 US$, de la Tunisie avec 3 446 US$ et du Maroc de 3 237 US$. L’Égypte enregistre le PIB par habitant le plus faible avec 2 549 US$.[1]
La pauvreté et le chômage restent un défi majeur, exacerbé par l’instabilité (Algérie et Libye) et l’insuffisance de la croissance tirée par le secteur privé (Algérie, Égypte et Tunisie). Selon la Banque Mondiale, 60 pourcents de la population égyptienne est pauvre ou vulnérable, les inégalités étant en augmentation.[2] En Tunisie, une perte de pouvoir d’achat liée à la hausse des prix a affecté la population. Quinze pourcents des Tunisiens vivent en dessous du seuil de pauvreté.[3] De même, la politique d’austérité de l’Algérie en 2017 a encore réduit le niveau de vie.
En termes d’inégalité, elle reste considérablement modérée en Afrique du Nord. Le niveau moyen de l’indice de Gini est passé de 40.3 en 1990-1994 à 33 en 2010-2015, soit un niveau inférieur à celui de l’Afrique subsaharienne (45.5). Mais des disparités existent entre les pays. En 2010/15, l’indice marocain le plus élevé (41.2) était bien supérieur à celui de l’Algérie (24.1), de l’Égypte (31.3) et de la Tunisie (35.8).[4] Cependant, les programmes de réformes avec le Fonds Monétaire International (FMI) auraient pu aggraver les inégalités en Égypte et en Tunisie.
La répartition des richesses reste largement similaire dans la région. En Égypte, la part des revenus détenue par les 20 pourcents les plus nantis était de 41.5 pourcents, tandis que les 20 pourcents les plus faibles détenaient 9.1 pourcents des revenus en 2015. Le Maroc affichait des taux similaires en 2013, avec 47 pourcents des revenus détenus par les 20 pourcents les plus nantis alors que les plus faibles (20 pourcents) détenaient 6.7 pourcents du revenu.[5]
[1] La Banque Mondiale. World Bank Open Data (pas de date). https://data.worldbank.org/indicator/NY.GDP.PCAP.CD?locations=EG(Accédé le 22 Juillet 2019).
[2] La Banque Mondiale. (2019). World Bank Group to Extend Current Strategy in Egypt to Maintain Momentum on Reforms.
[3] Fonds Monétaire International (FMI). (2019). 2019 Tunisia Fifth Review. IMF Country Report No.19/223. Pg. 15.
[4] AUC/OECD (2018). Africa’s Development Dynamics 2018: Growth, Jobs and Inequalities, OECD Publishing, Paris/AUC, Addis Ababa. https://doi.org/10.1787/9789264302501-en (Accédé le 22 Juillet 2019).
[5] La Banque Mondiale. (pas de date). Poverty and Equity Data. http://povertydata.worldbank.org/poverty/region/MEA (Accédé le 22 Juillet 2019).
Offre de logements
La croissance démographique reste considérablement modérée en Afrique du Nord par rapport aux autres régions africaines. En 2010/15, le taux de variation annuel de la population en Afrique du Nord était de 1.96 pourcents. Cependant, les disparités existent fortement entre les pays. Le taux de l’Égypte de 2.21 pourcents place le pays au-dessus de l’Algérie (1.98 pourcents), de la Libye (0.70 pourcents), du Maroc (1.39 pourcents) et de la Tunisie (un pourcent).[1]
Les niveaux d’urbanisation en Afrique du Nord ont dépassé ceux des autres régions. En 2015, le niveau d’urbanisation en Afrique du Nord était de 51.6 pourcents, juste en dessous de l’Afrique australe (61.6 pourcents). Le niveau d’urbanisation de la Libye (78.6 pourcents) était supérieur à celui de l’Algérie (70.7 pourcents), de l’Égypte (43.1 pourcents), du Maroc (60.2 pourcents) et de la Tunisie (66.8 pourcents).[2]
Ces facteurs démographiques, associés à l’absence de planification urbaine appropriée, ont entraîné de graves déficits en logements. En Égypte, le carnet de commandes de logements est estimé à 3.5 millions d’unités, tandis que l’Algérie a un carnet de commandes de 1.2 million de logements. On estime que le Maroc aurait besoin de 600 000 unités, tandis que la Libye, avec une population de 6.37 millions d’habitants (2017), et une part urbaine élevée de 78.6 pourcents en 2015, nécessite 350 000 unités.[3]
Pour fournir des logements abordables, les gouvernements d’Afrique du Nord ont lancé plusieurs initiatives. En 2014, l’Égypte a lancé le programme de logement social pour fournir un million de logements subventionnés sur cinq ans.[4]Selon la Banque Mondiale, un total de 241 517 familles parmi les 40 pourcents les plus pauvres de la population y ont bénéficié.[5]
Au Maroc, le déficit de logements est passé de 1.24 million en 2002 à 400 000 unités en 2017. « Villes sans bidonvilles », lancé en 2004, a éradiqué les taudis de 59 des 85 villes ciblées d’ici 2018.[6]
L’Algérie a construit 3.6 millions d’unités entre 1999 et 2018. Le gouvernement envisage d’ajouter 200 000 logements sociaux en 2019. Cependant, le rythme de construction dans le pays nécessite la participation de promoteurs privés qui se concentrent sur les catégories de revenus élevés.[7]
En Tunisie, la Société Nationale Immobilière de Tunisie, qui appartient à l’État, a construit 260 000 unités entre 1957 et 2012. Parallèlement à la Société de Promotion des Logements Sociaux, 4 000 unités ont été produites chaque année dans les années 90. Cependant, ce chiffre a considérablement diminué sans être compensé par le secteur privé.[8]
[1] Nations Unies, Département des affaires économiques et sociales, Division de la population. (2019). World Population Prospects 2019, Online Edition.
[2] Nations Unies, Département des affaires économiques et sociales, Division de la population (2018). World Urbanization Prospects: The 2018 Revision, Online Edition.
[3] Bah, El-hadj., Faye, Issa and F. Geh, Zekebweliwai. (2018). Housing Market Dynamics in Africa. 10.1057/978-1-137-59792-2. Pg. 6.
[4] La Banque Mondiale. (2015). Press Release: A Housing Project to Benefit 1.6 Million Poor Egyptians, Improve Access and Finance, Boost Economic Growth and Job Creation. 5 Mai 2015.
[5] La Banque Mondiale. (2019). Providing Low Income Egyptians with Affordable and Convenient Housing. 10 Juillet 2019.
[6] Ministère de l’Économie et des Finances. (2019). La politique publique de l’habitat. Pg. 17.
[7] Oxford Business Group (2018). The Report: Algeria. Pg. 152.
[8] Oxford Business Group (2017). The Report: Tunisia.
Marchés immobiliers
Selon le rapport Doing Business 2019 de la Banque Mondiale, tous les pays d’Afrique du Nord ont amélioré leur position, à l’exception de la Libye, qui a légèrement reculé de 185 à 186.[1]
Le Maroc, premier dans la région et troisième en Afrique après Maurice (20) et le Rwanda (29), est passé de la 69e à la 60e position. Trois sous-indicateurs, notamment la facilité des affaires, ont connu des améliorations notables. L’enregistrement des biens est un sous-indicateur très amélioré : il est passé de 86 à 68. Le Maroc a simplifié le processus de création d’une entreprise en supprimant les droits de timbre et les droits d’enregistrement. En outre, le Maroc a simplifié les procédures administratives, ce qui a permis d’accroître la transparence du registre foncier.
La Tunisie, deuxième dans la région, a amélioré sa position de 88 à 80, avec l’amélioration de quatre sous-indicateurs, notamment la création d’entreprise et l’enregistrement d’un bien immobilier. La Tunisie a combiné différentes inscriptions au guichet unique, simplifiant ainsi le processus de création d’une entreprise. En outre, le pays a accru la transparence du cadastre, ce qui facilite l’enregistrement d’une propriété.
L’Égypte a fait un bond de huit positions, passant de 128 en 2018 à 120 en 2019. Des améliorations remarquables ont été obtenues dans quatre sous-indicateurs, notamment le démarrage d’une entreprise. L’obtention de crédit s’est remarquablement améliorée (a grimpé dans les rangs des 90 à 60). Cependant, sa position concernant les permis de construire s’est légèrement détériorée, passant de 66 en 2018 à 68 en 2019, et sa position en matière d’enregistrement de propriétés est passée de 119 à 125. L’Égypte a simplifié le processus de création d’une entreprise en introduisant un guichet unique et en supprimant l’obligation d’obtenir un certificat bancaire.
L’Algérie se classait au 157ème rang sur 190 après être passé de 166 en 2018. Le sous-indicateur de la gestion des permis de construire est passé de 146 en 2018 à 129 en 2019, sous l’effet d’une réduction notable du nombre de jours nécessaires et de l’amélioration de l’indice de contrôle de la qualité des bâtiments. Cependant, le sous-indicateur d’enregistrement des propriétés s’est légèrement détérioré, passant de 163 à 165.
Les marchés immobiliers sont soutenus par une démographie favorable, notamment en Égypte, en Algérie et au Maroc. La population jeune et croissante de l’Égypte, caractérisée par un taux de mariage élevé, associée à des achats motivés par des investissements, stimule la demande de résidences principales et la propriété de biens locatifs.[2] De même, au Maroc, le logement à revenu moyen est le segment qui connaît la croissance la plus rapide avec environ 67 pourcents des Marocains propriétaires de leur maison, mais le logement est principalement construit de manière autonome. Douze pourcents achètent auprès de développeurs privés et deux pourcents auprès d’un développeur public. Un schéma similaire de propriété existe en Tunisie, où 79 pourcents des permis de construire ont été délivrés à des particuliers, tandis que le secteur privé comptait 19 pourcents des permis délivrés en 2017. [3] Ces unités auto-construites sont principalement informelles en Tunisie et représentent environ un tiers du total des nouvelles constructions.[4]
En Algérie, les constructions résidentielles représentent la majorité des projets de construction portés par une population et une urbanisation toutes deux croissantes. Outre la prédominance du marché informel qui représenterait 80 pourcents du secteur, l’État reste l’acteur le plus important sur le marché, possédant près de la moitié des actions du pays en 2017.[5]
Les populations financent leurs coûts différemment en Afrique du Nord. En Égypte, où les taux d’intérêt sont élevés, les consommateurs fortunés achètent directement auprès de promoteurs privés, qui offrent des acomptes provisionnels d’une durée allant jusqu’à 10 ans pour compenser le problème de l’accessibilité financière. Cela a pour effet de faire pression sur le marché secondaire du pays.[6] D’un autre côté, le Maroc dispose du marché du financement du logement le plus diversifié. Les prêts immobiliers ont augmenté de 4.2 pourcents en glissement annuel en mai 2019.[7]
En termes de prix, la région a connu différentes tendances. Au Maroc, l’indice des prix des actifs immobiliers pour les propriétés résidentielles a diminué de 0.3 pourcents en glissement annuel. Cependant, le nombre de transactions résidentielles a augmenté de 4.5 pourcents (année après année).[8]
En Tunisie, l’indice des prix de l’immobilier résidentiel n’a augmenté que de 0.47 pourcents (année après année), ce qui représente une forte baisse par rapport à l’année précédente (+ 10,23 pourcents en 2017). Cependant, la baisse des prix et des transactions est évidente dans le segment des appartements plutôt que dans celui des maisons.[9]
L’indice officieux des prix égyptien Aqarmap a connu une croissance de 22 pourcents en juin 2019, principalement en raison de la demande des expatriés égyptiens,[10] malgré une baisse de 11.7 pourcents au premier trimestre (année après année).[11] Le secteur immobilier égyptien a enregistré une solide performance en termes de ventes et de prix en 2018. L’offre de logements résidentiels du Caire totalisait 155 000 unités à la fin de 2018 (croissance de 29 pourcents sur un an).[12]
[1] La Banque Mondiale. (2019). World Bank Doing Business 2019 : Training for Reform.
[2] La Chambre de Commerce Américaine en Égypte. (2019). Real Estate Industry Insights.
[3] Programme pour l’efficacité énergétique dans les bâtiments. (2019). Building Sector Brief: Morocco.https://www.peeb.build/imglib/downloads/PEEB_Morocco_Country%20Brief_Mar%202019.pdf. (Accédé le 26 Juillet 2019).
[4] Oxford Business Group (2017). The Report: Tunisia.
[5] Oxford Business Group (2018). The Report: Algeria. Pg. 150.
[6] La Chambre de Commerce Américaine en Égypte. (2019). Real Estate Industry Insights.
[7] Banque Al-Maghrib (2019). Statistiques monétaires 2019.
[8] Banque Al-Maghrib (2019). Real Estate Price Index. http://www.bkam.ma/en/content/view/full/14464 (Accédé le 26 Juillet 2019).
[9] Guide de la Propriété Globale. Property Guide Tunisia. https://www.globalpropertyguide.com/Middle-East/Tunisia/Price-History(Accédé le 26 Juillet 2019).
[10] Indice Immobilier Aqarmap. https://index.aqarmap.com/.
[11] Guide de la Propriété Globale. Property Guide Egypt.
[12] La Chambre de Commerce Américaine en Égypte. (2019). Real Estate Industry Insight.https://www.amcham.org.eg/publications/business-studies/17/industry-insight (Accédé le 26 Juillet 2019).
Politique et réglementation
En Afrique du Nord, les politiques des gouvernements jouent un rôle de premier plan dans le secteur du logement.
Le système Égyptien consistant à mettre aux enchères les parcelles de terrain aux plus offrant, pousse les développeurs à se concentrer sur le marché de niche du luxe afin de couvrir les coûts croissants. En conséquence, l’État a adopté plusieurs programmes pour les ménages à revenus faibles et moyens. Le gouvernement a tiré parti des revenus élevés par le biais de City Edge Developments, un promoteur immobilier créé conjointement par la Housing and Development Bank (secteur public) et la division de planification urbaine du gouvernement, la New Urban Communities Authority.[1] En outre, la BCE subventionnera l’hypothèque logement pour les ménages à revenu moyen.[2]
En Algérie, le gouvernement gère des programmes pour tous les niveaux de revenus. Il fournit des loyers abordables aux personnes gagnant moins de 1.5 fois le salaire minimum. Pour la classe moyenne qui perçoit entre 1.5 et six fois le salaire mensuel minimum, le gouvernement gère le programme d’aide au logement, qui fournit des subventions pour faciliter les acomptes.[3]
Le marché relativement petit de la Tunisie, associé à la prédominance de l’auto-construction, a freiné le développement du secteur privé. La politique du gouvernement est axée sur la facilitation du financement par le biais de prêts directs. Pour répondre aux besoins des Tunisiens gagnant moins de 4.5 fois le salaire minimum national, l’initiative a été lancée en 1977 et est gérée par la Banque de logement du gouvernement tunisien. Cependant, les récentes pressions économiques, en particulier sur la classe moyenne, ont incité le gouvernement à lancer le programme First Home (Programme Premier Logement) en 2017 pour aider la classe moyenne.[4]
Les programmes Marocains ont été efficaces. Depuis son lancement en 2004, plus de 160 000 ménages ont eu accès à un logement grâce au programme de crédit FOGARIM. Pour la classe moyenne, le gouvernement a introduit plusieurs incitations dans la loi des finances de 2013 et 2014.[5] Le gouvernement adopte également une politique visant à inciter le secteur privé à fournir des logements abordables au moyen d’incitations fiscales.[6]
[1] La Chambre de Commerce Américaine en Égypte. (2019). Real Estate Industry Insight.
[2] Enterprise news (2019). Central bank to subsidize middle-income housing mortgage with EGP 50 bn.
[3] Oxford Business Group (2018). The Report: Algeria. Pg. 152.
[4] Oxford Business Group (2018). The Report: Tunisia.
[5] Ministère de l’Économie et des Finances. (2019). La politique publique de l’habitat. Pg. 14.
[6] Oxford Business Group (2019). The Report: Morocco.
Opportunités
En dépit de certains risques, dont l’instabilité, le dérapage des réformes et une croissance insuffisante, les perspectives pour la région de l’Afrique du Nord sont positives, compte tenu de la croissance de leurs économies et des programmes de réforme en Égypte et en Tunisie. Les projets gouvernementaux, en particulier en Égypte et en Algérie, sont susceptibles de soutenir le secteur immobilier, tandis que la croissance démographique et les taux d’urbanisation élevés vont stimuler la demande de logements.
Cependant, l’accès à un logement abordable reste un défi majeur, notamment en raison du taux d’inflation élevé et de l’affaiblissement du pouvoir d’achat en Égypte et en Tunisie. De plus, la pression externe sur les revenus de l’Algérie pourrait entraver les projets du gouvernement. Un changement de politique gouvernementale visant à engager les développeurs privés est nécessaire. L’amélioration de l’accès au financement est également essentielle, notamment en Égypte et en Algérie. Avec un potentiel inexploité, la région offre diverses opportunités dans le secteur du logement. Les différentes nouvelles villes égyptiennes ont de bonnes perspectives. La nouvelle ville algérienne de Hassi Messaoud, le principal développement de ce secteur, associée aux efforts du gouvernement pour diversifier son économie, renforcera ce secteur. En Tunisie et au Maroc, une population croissante, jeune et instruite a besoin d’avoir accès à un logement à revenu moyen.
Disponibilité des données sur le financement du logement
La disponibilité des données varie selon les pays de la région. On trouve des données extrêmement bonnes au Maroc et en Tunisie, tandis que des données en Algérie et en Égypte sont moins disponibles.
Au Maroc, la banque Al – Maghrib, la Banque Centrale du pays, publie l’indice des prix de l’immobilier sur une base trimestrielle. Les taux de prêt trimestriels et les prêts immobiliers sont également publiés par la banque et des informations mensuelles sur les prêts immobiliers sont également disponibles dans le rapport de statistiques monétaires clés. Le Haut-commissariat au Plan du Royaume du Maroc publie diverses études et indicateurs, dont la production trimestrielle par secteur, y compris la construction. En outre, le ministère de l’Économie et des Finances a publié une étude approfondie sur le secteur du logement en 2019.
En Tunisie, l’Institut National de la Statistique publie chaque trimestre un index par type de propriété. La Banque Centrale inclut des statistiques sur les prêts au logement dans ses rapports annuels. Des informations sur les programmes de logement social sont disponibles sur le site Web du ministère de l’équipement, du logement et de l’aménagement du territoire. Une étude sur les prêts à la consommation a été publiée en 2018 par l’Institut national de la consommation.
En Algérie, il n’existe pas d’indice des prix de l’immobilier, mais l’indice mensuel des prix à la consommation comprend une sous-catégorie logement de l’Office National des Statistiques. Les données sur le logement restent toutefois obsolètes. La Banque d’Algérie publie des données sur les prêts hypothécaires dans ses rapports sur les tendances monétaires et financières.
En Égypte, l’Agence Centrale de la Mobilisation Publique et des Statistiques publie un bulletin annuel sur le logement et les taux d’inflation mensuels. La BCE publie des chiffres sur l’inflation, mais il n’existe pas d’indice des prix de l’immobilier publié officiellement. Par ailleurs, la BCE ne publie pas de chiffre consolidé des prêts hypothécaires, seul le crédit accordé au secteur des ménages est inclus. Les différents programmes de logement du gouvernement sont publiés sur le site Web du Ministère du logement, des services publics et des communautés urbaines.
Sites web
La Chambre de Commerce Américaine en Égypte. https://www.amcham.org.eg/
Aqarmap https://egypt.aqarmap.com/en/
Banque Al-Maghrib http://www.bkam.ma/
Agence Centrale de la Mobilisation Publique et des Statistiques https://www.capmas.gov.eg/
Banque Centrale d’Egypte https://www.cbe.org.eg/en/Pages/default.aspx
Service d’Information d’État d’Égypte http://www.sis.gov.eg/?lang=en-US
Banque Européenne d’Investissement https://www.eib.org/en/index.htm
Autorité de Régulation Financière (Egypte)http://www.fra.gov.eg/jtags/efsa_en/index_en.jsp
Haut-Commissariat au Plan (Maroc) https://www.hcp.ma/
Dynamique du marché du logement en Afrique https://www.econstor.eu/handle/10419/181951
Ministère de l’Economie et de Finances (Maroc) http://depf.finances.gov.ma/
Institut National de Statistique http://www.ins.tn/en/front
Office National des Statistiques (Algérie) http://www.ons.dz/
Programme pour l’efficacité énergétique dans les bâtiments https://www.giz.de/en/worldwide/63939.html