Financement du logement en Maroc
Vue d'ensemble
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Pays d’Afrique du Nord, le Royaume du Maroc dispose d’une économie diversifiée et prospère. Il se classe au 53e rang des pays les plus attractifs pour faire des affaires. La population marocaine est estimée à 36 910 558 habitants pour un taux de pauvreté de 15.5 pour cent. Bien qu’il soit très avancé financièrement et sa technologie par rapport à de nombreux autres pays africains, avec un taux d’intérêt moyen de 4,41%, le marché immobilier marocain connaît de nombreux problèmes tels que le manque de logements sociaux ou de logements à faible valeur. En 2020, le nombre de bénéficiaires de crédits immobiliers est passé de 67 332 à 63 456 et l’encours brut de financement par les banques a atteint 237,7 milliards de MAD (26,6 milliards de dollars).
En 2020, le taux de croissance a chuté de 7% et l’inflation était de 0,7%, atteignant son plus bas niveau depuis 1968 de 0,2%. Le pays, qui avait opté pour un régime de change plus flexible en 2018, a entamé une nouvelle étape de sa transition le 9 mars 2020 avec une appropriation accrue de la réforme par les opérateurs économiques et un recours croissant aux instruments de couverture. Malgré une baisse de 21,8% en 2020, la Bourse de Casablanca, qui participe également au financement du secteur du logement social, a réalisé un résultat net de 15,4 milliards de MAD (1,7 milliard de dollars).
Le COVID-19 a forcé l’État à réagir et à fournir des mesures de soutien. La banque centrale a abaissé son taux directeur de 75 points de base à 1,5 % et a restitué la totalité du compte de réserve obligatoire aux banques. Elle a également demandé aux banques de suspendre les distributions de dividendes et les a encouragées à constituer des provisions par mesure de précaution. Ces mesures ont empêché la contraction du crédit, qui a augmenté de 4 %. Le taux de change moyen était de 9,65 MAD pour un dollar en 2019.
Pour en savoir plus sur le secteur du financement du logement au Maroc, y compris les principales parties prenantes, les politiques importantes et l’abordabilité du logement:
- Introduction
- Accès à la finance
- Faisabilité budgétaire
- Offre de logements
- Marché immobilier
- Politique et réglementation
- Opportunités
- Accès aux données sur le financement du logement
- Informalité urbaine
- Sites web
Maroc
Introduction
Le Maroc est un pays d’Afrique du nord avec 36 910 558 habitants[1] dont la monnaie est le dirham et la capitale Rabat. Ce pays est stable et accueille de nombreuses entreprises internationales. Il est 53e mondial pour la facilité de faire des affaires.[2]
En 2020, le taux de croissance a baissé de 7% [3] et l’inflation était de 0.7%, abandonnant ainsi son niveau le plus bas depuis 1968 de 0.2%.[4] Le pays qui avait opté pour un régime de change plus flexible en 2018 a amorcé le 9 mars 2020 une nouvelle étape de sa transition avec une appropriation de plus en plus large de la réforme par les opérateurs économiques et un recours croissant aux instruments de couverture.
Très avancé comparé à plusieurs autres pays africains, avec un taux d’intérêt moyen de 4.41%, le marché du logement marocain connait de nombreux problèmes comme le manque de logements sociaux ou de logements à faible valeur immobilière. En 2020, le nombre de bénéficiaires des crédits à l’habitat est passé de 67 332 à 63 456 et l’encours brut des financements par les banques s’est établi à 237.7 milliards (26.6 milliards US$).[5]
Malgré un repli de 21.8% en 2020, la bourse des valeurs mobilières de Casablanca qui participe aussi au financement de ce secteur a réalisé un résultat net de 15,4 milliards MAD (1,7 milliards US$).[6]
La crise sanitaire a obligé l’état à réagir. La banque centrale a baissé son taux directeur de 75 points de base à 1.5%, et libéré intégralement le compte de la réserve obligatoire au
profit des banques.[7] Elle a aussi demandé aux banques de suspendre les distributions de dividendes et les a encouragées à la constitution de provision de manière préventive. Ces mesures ont permis d’éviter la contraction du crédit qui a progressé de 4%. Le taux de change moyen était de 9.65 MAD pour un dollar en 2019.[8]
L’année 2020 a enregistré une baisse du volume de l’emploi de 432 000 postes à 10.5 millions, répartis à raison de 295 000 dans les zones rurales et de 137 000 dans les villes.[9] Ces pertes de postes qui engendrent des pertes de revenus ont exacerbé les problèmes de logements auxquels le pays faisait déjà face comme l’insuffisance de logements abordables ou les difficultés liées à l’auto-construction.
Pour limiter l’impact de la crise sur le marché de l’emploi, le gouvernement a octroyé des indemnités mensuelles aux salariés du secteur privé affiliés à la CNSS et effectué des transferts aux ménages dont les revenus proviennent d’activités informelles dans le cadre d’une opération intitulée Tadamon. L’allocation mensuelle fixe était de 2 000 MAD (224 US$) pour les travailleurs du privé et de 800 à 1 200 MAD (90 US$ à 134 US$) pour les ménages en fonction de leur taille.[10]
[1] Banque mondiale (2021). Données : population, total. https://donnees.banquemondiale.org/pays/maroc (Consulté le 26 Août 2021).
[2] Banque mondiale (2021). Doing business 2021 : classement des économies. https://francais.doingbusiness.org/fr/rankings (Consulté le 26 Août 2021).
[3] Banque mondiale (2021). Banquemondiale.org : Maroc présentation. https://www.banquemondiale.org/fr/country/morocco/overview(Consulté le 28 Août 2021).
[4] Banque AL-MAGHRIB (2021) bkam.ma : Rapport annuel 2020. https://www.bkam.ma/Publications-statistiques-et-recherche/Publications-institutionnelles/Rapport-annuel-presente-a-sm-le-roi/Rapport-annuel-2020 (Consulté le 28 Août 2021). Pg. 65.
[5] Banque AL-MAGHRIB (2021) bkam.ma : Rapport sur la supervision bancaire 2020. https://www.bkam.ma/Publications-statistiques-et-recherche/Publications-institutionnelles/Rapport-annuel-sur-la-supervision-bancaire/Rapport-annuel-sur-la-supervision-bancaire-exercice-2020 (Consulté le 30 Août 2021). Pg. 83.
[6] Hespress FR (2021). hespress.com. https://fr.hespress.com/195975-abourse-de-casablanca-baisse-de-218-des-benefices-de-28-societes-cotees.html (Consulté le 14 Septembre 2021).
[7] Banque AL-MAGHRIB (2021) bkam.ma : Rapport sur la supervision bancaire 2020. https://www.bkam.ma/Publications-statistiques-et-recherche/Publications-institutionnelles/Rapport-annuel-sur-la-supervision-bancaire/Rapport-annuel-sur-la-supervision-bancaire-exercice-2020 (Consulté le 28 Août 2021). Pg. 5.
[8] CAHF (2020). housingfinanceafrica.org : yearbook 2020 : Maroc. https://housingfinanceafrica.org/fr/documents/annuaire-2020-sur-le-financement-du-logement-en-afrique-profil-du-maroc/ (Consulté le 28 Août 2021).
[9] Banque AL-MAGHRIB (2021) bkam.ma : Rapport annuel 2020. https://www.bkam.ma/Publications-statistiques-et-recherche/Publications-institutionnelles/Rapport-annuel-presente-a-sm-le-roi/Rapport-annuel-2020 (Consulté le 28 Août 2021). Pg. 53.
[10] Ministère de l’économie, des finances et de la Réforme de l’administration(2020). finances.gov.ma : Plan de mobilisation des parties prenantes (PMPP). https://www.finances.gov.ma/Publication/SEP%20Plan%20de%20Mobilisation%20des%20Parties%20Prenantes%20PPSII%20V%2028%20OCT%202020.pdf (Consulté le 28 Août 2021). Pg. 1
Accès à la finance
Le système bancaire au Maroc compte 91 établissements en 2020, répartis entre 19 banques conventionnelles, cinq banques participatives, 27 sociétés de financement, six banques offshore, 12 associations de micro-crédit, 20 établissements de paiement, la Caisse de Dépôt et de Gestion (CDG) et la Caisse Centrale de Garantie (CCG). A l’étranger, c’est 51 filiales et 22 succursales disposant de 1 710 points de vente.[1] Toutes les banques marocaines ont vocation à octroyer des crédits.
La structure du système bancaire est restée globalement stable, mis à part le secteur
des établissements de paiement qui a connu l’entrée d’un nouvel opérateur agréé pour offrir des
services adossés à des comptes de paiement.
Le taux de croissance des crédits aux ménages a ralenti en 2020 sous l’effet des
mesures de confinement général mises en place durant le deuxième trimestre de l’année et l’impact
des restrictions sanitaires sur leur consommation. A fin 2020, la dette bancaire des ménages a totalisé 369 milliards MAD (41,3 milliards US$), en hausse de 2,9% contre 5% en 2019.[2]
Pour financer un bien immobilier au Maroc, il suffit de se rendre dans une agence bancaire. La rude concurrence oblige chaque banque à disposer de différents produits à des taux allant de 0 à plus de 10%. Cependant, Le taux d’intérêt moyen appliqué s’est établi à 4.41% est en baisse de 5 points de base par rapport à 2019 mais la part des crédits assortis d’un taux inférieur à 6% a continué et s’est renforcée d’un point en 2020.[3]
La banque BMCI propose par exemple un crédit habitat avec un financement jusqu’à 100% du prix d’achat de la résidence principale ou secondaire. Elle donne aussi la possibilité de choisir entre un taux fixe ou variable pour une durée de remboursement de 25 ans. Elle permet de différer le remboursement jusqu’à six mois et de faire évoluer les mensualités à la hausse ou à la baisse, une fois par an.[4]
Après une baisse en 2019, la production de crédits à l’habitat s’est contractée en 2020 de 4% à près de 25.2 milliards (2,8 milliards US$). Le montant moyen de crédit s’est apprécié de 6 000 MAD (672 US$) par rapport à l’année précédente pour ressortir à 396 000 MAD (44 336 US$). De son côté, l’encours brut des financements à l’habitat s’est établi à 237.7 milliards (26,6 milliards US$) en hausse de 4.6% contre 4.2% une année auparavant. Le taux d’intérêt moyen étant de 4.41%. Cette hausse a principalement été enregistrée au 2ème semestre 2020, suite à la levée du confinement général.[5]
L’initiative prise par le gouvernement depuis plusieurs années, en partenariats avec les promoteurs immobiliers privés pour pallier au manque de logements se traduit par la mise en place du Fonds de Garanties pour les Revenus Irréguliers et Modestes (FOGARIM). Ainsi, pour 2020 l’encours de ce fonds s’élevait à 16.2 milliards MAD (1,8 milliards US$).[6]
La bourse de Casablanca a aussi affiché une contre-performance en 2020. Son indice de référence a perdu 7.3% après une hausse de 7.1% en 2019. Le secteur le plus impacté était celui de la promotion et participation immobilière dont l’indice a reculé de 44.1%.[7]
Le gouvernement a pris un ensemble de mesures afin de faire face à cette crise. Ce sont la mise en place d’un fonds spécial pour la gestion de la pandémie COVID-19 ou des moratoires sur crédits et des prêts de trésorerie garantis par l’Etat, des aides financières directes aux populations ciblées à travers le réseau des banques, des établissements de paiement et des associations de micro-crédit, sous l’égide de Bank Al-Maghrib.
[1] Banque AL-MAGHRIB (2021) bkam.ma : Rapport sur la supervision bancaire 2020. https://www.bkam.ma/Publications-statistiques-et-recherche/Publications-institutionnelles/Rapport-annuel-sur-la-supervision-bancaire/Rapport-annuel-sur-la-supervision-bancaire-exercice-2020 (Consulté le 29 Août 2021). Pg. 17.
[2] Banque AL-MAGHRIB (2021) bkam.ma : Rapport annuel 2020. https://www.bkam.ma/Publications-statistiques-et-recherche/Publications-institutionnelles/Rapport-annuel-presente-a-sm-le-roi/Rapport-annuel-2020 (Consulté le 30 Août 2021). Pg. 81.
[3] Banque AL-MAGHRIB (2021) bkam.ma : Rapport sur la supervision bancaire 2020. https://www.bkam.ma/Publications-statistiques-et-recherche/Publications-institutionnelles/Rapport-annuel-sur-la-supervision-bancaire/Rapport-annuel-sur-la-supervision-bancaire-exercice-2020 (Consulté le 14 Septembre 2021). Pg. 84.
[4] Banque Marocaine pour le Commerce et l’Industrie (2021). www.bmci.ma : Crédit habitat. https://www.bmci.ma/particuliers/credits/devenir-proprietaire/credit-immobilier-habitat/ (Consulté le 30 Août 2021).
[5] Banque AL-MAGHRIB (2021) bkam.ma : Rapport annuel 2020. https://www.bkam.ma/Publications-statistiques-et-recherche/Publications-institutionnelles/Rapport-annuel-presente-a-sm-le-roi/Rapport-annuel-2020 (Consulté le 30 Août 2021). Pgs. 83-84.
[6] Banque AL-MAGHRIB (2021) bkam.ma : Rapport annuel 2020. https://www.bkam.ma/Publications-statistiques-et-recherche/Publications-institutionnelles/Rapport-annuel-presente-a-sm-le-roi/Rapport-annuel-2020 (Consulté le 30 Août 2021). Pg. 83.
[7] Banque AL-MAGHRIB (2021) bkam.ma : Rapport annuel 2020. https://www.bkam.ma/Publications-statistiques-et-recherche/Publications-institutionnelles/Rapport-annuel-presente-a-sm-le-roi/Rapport-annuel-2020 (Consulté le 30 Août 2021). Pg. 146.
Faisabilité budgétaire
Le Maroc fait face à des inégalités. La crise sanitaire a eu de nombreux effets néfastes. Le taux de chômage est passé de 9.2% en 2019 à 11.9% en 2020.[1] En revanche, le salaire moyen a progressé dans le secteur privé de 3.1% en termes nominaux, après 1% en 2019, et de 2.4% en termes réels, contre 0.8%. Dans la fonction publique, il s’est accru de 1.8% en termes nominaux et de 1.1% en termes réels.[2]
Cependant, malgré cette augmentation il est difficile pour une partie de la population de se loger à un cout abordable, surtout dans les zones urbaines. Plusieurs raisons expliquent ces difficultés. Il s’agit notamment du manque de biens ou lorsqu’ils sont disponibles, du coût élevé de ceux-ci. En effet, la baisse de l’activité économique notamment la consommation de ciment qui est passée de 13 628 000 de tonnes à 12 264 000 tonnes[3] a accentué ce manque, accentuant la difficulté d’obtention de biens par les ménages.
Au Maroc, dans une ville comme Casablanca, le prix du terrain varie entre 3 000 MAD (336 US$) et 45 000 MAD (5 038 US$) le m² en fonction des zones, du type et de l’état du bien (appartement, petite maison, récent ou neuf). Au regard du salaire moyen qui est de 4 107.54 MAD[4] (460 US$) il est impossible pour la plupart des ménages d’acquérir un bien selon les prix pratiqués sur le marché. Face à ce constat, ils optent pour la location. Il est alors possible d’obtenir des biens à la location à partir de 2 000 MAD (224 US$) mensuel pour un appartement de 60m².[5]
Le gouvernement via la mise en place de programmes comme les logements à faible valeur immobilière et les logements sociaux souhaite permettre à toute la population de se loger convenablement. Cependant ces programmes pèchent par manque de disponibilité ou par un volume de production insuffisant. Par exemple, en 2020, officiellement, seuls 85 556 logements ont été construits[6] ce qui parait bien faible en comparaison des besoins en logement estimés à 2.1 millions de logements à l’horizon 2025.[7]
[1] Banque AL-MAGHRIB (2021) bkam.ma : Rapport annuel 2020. https://www.bkam.ma/Publications-statistiques-et-recherche/Publications-institutionnelles/Rapport-annuel-presente-a-sm-le-roi/Rapport-annuel-2020 (Consulté le 30 Août 2021). Pg. 257.
[2] Banque AL-MAGHRIB (2021) bkam.ma : Rapport annuel 2020. https://www.bkam.ma/Publications-statistiques-et-recherche/Publications-institutionnelles/Rapport-annuel-presente-a-sm-le-roi/Rapport-annuel-2020 (Consulté le 1er septembre 2021). Pg. 63.
[3] Haut-commissariat au plan (2021). Chiffres clés, 2021 : Bâtiments. https://www.hcp.ma/downloads/Chiffres-Cles_t18706.html (Consulté le 15 septembre 2021)
[4] Magali Kellaris (2021). Le salaire moyen et le cout de la vie au Maroc 2021. 4 Juillet 2021. Business Cool. https://business-cool.com/decryptage/international/salaire-moyen-au-maroc/ (Consulté le 1er septembre 2021).
[5] Mubawab (2021). Mubawab.ma : immobilier Maroc > immobilier Casablanca > location. https://www.mubawab.ma/fr/a/7239020/appartement-%C3%A0-louer. (Consulté le 1er septembre 2021).
[6] Haut-commissariat au plan (2021). Chiffres clés, 2021. https://www.hcp.ma/downloads/Chiffres-Cles_t18706.html (Consulté le 1er septembre 2021).
[7] Reda Harmak (2016). lavieeco.com : Le besoin en logements estimé à 2,1 millions d’unités à l’horizon 2025. 23 Février 2016. https://www.lavieeco.com/economie/immobilier-btp/le-besoin-en-logements-estime-a-21-millions-dunites-a-lhorizon-2025/ (Consulté le 1er septembre 2021).
Offre de logements
En 2019, 66.4% des ménages urbains étaient propriétaires de leur logement dépassant de trois fois la proportion des locataires (20.9%). En milieu rural, ces pourcentages sont respectivement de 91.3% et de 1.0%.[1]
Il existe trois types de logements au Maroc : les immeubles, les villas et les habitations de type marocain. Pour l’année 2020, 23 942 autorisations de construire pour tous les types de biens ont été délivrées contre 46 995 une année auparavant. La consommation de ciment pour la même période vient confirmer en partie ce recul. Cette consommation était de 12 264 en 2020 contre 13 628 tonnes en 2019.[2]
- L’offre en matière de logement abordable est faible en comparaison de la demande toujours grandissante. Afin de réduire cette demande, le gouvernement a créé plusieurs programmes de logements : Le programme de logements sociaux ou programme 250 000 MAD (27 990 US$)
- Le programme lié au logement à faible valeur immobilière totale (FVIT) ou à 140 000 MAD (15 674 US$)
- Le programme de logements destinés à la classe moyenne qui a pour but de faciliter l’accès à la propriété à aux ménages appartenant aux couches moyennes
- Un programme de mise à niveau urbaine qui consiste à la généralisation de l’accès aux équipements et aux infrastructures de base au profit des quartiers sous équipés.
Ces programmes sont mis en œuvre avec les promoteurs privés via la signature de conventions. De 2010 à Mars 2021, 1 507 conventions qui ont été signées pour les logements sociaux, 82 conventions pour les logements à faibles valeurs immobilières pour une production totale de 2 147 253 logements.[3]
De plus une Eco cité du nom de Zenata, située à proximité de Casablanca et d’environ 1 860 hectares dont 30% seront réservés à des espaces verts est en cours de réalisation. Elle devrait accueillir environ 300 000 personnes.[4]
[1] Haut-commissariat au plan (2021). Les indicateurs sociaux du Maroc, Edition 2020 https://www.hcp.ma/downloads/Indicateurs-sociaux_t11880.html Pg 69 (Consulté le 1er septembre 2021)
[2] Haut-commissariat au plan (2021). Chiffres clés 2020. https://www.hcp.ma/downloads/Chiffres-Cles_t18706.html Pg.2 (Consulté le 1er septembre 2021)
[3] Ministère de l’Aménagement du Territoire National, de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la Politique de la Ville (2021). http://www.mhpv.gov.ma : indicateurs-Flash-mars-2021. http://www.mhpv.gov.ma/wp-content/uploads/2021/05/1.indicateurs-Flash-mars-2021.pdf Pg 1. (Consulté le 1er septembre 2021)
[4] Alain Guillemoles (2019). www.la-croix.com : Zenata, l’éco-cité marocaine sort de terre. 8 Septembre 2019. https://www.la-croix.com/Economie/Economie-et-entreprises/Zenata-leco-cite-marocaine-sort-terre-2019-09-08-1201046042 (Consulté le 1er septembre 2021)
Marché immobilier
En 2019 au Maroc, 73.4% de la population était propriétaire et 14.6% locataires. Ces chiffres restent relativement les mêmes en comparaison de l’année antérieure.[1] Bien qu’ayant de nombreux problèmes, le secteur de l’immobilier au Maroc est en avance sur plusieurs autres pays d’Afrique. Il est doté d’une agence (Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie – ANCFCC) qui est chargée de différentes missions comme :
- L’immatriculation de la propriété foncière
- L’établissement et la conservation du Cadastre National
- La réalisation des travaux d’infrastructure de base, relatifs aux réseaux géodésiques et de nivellement
Cette agence est résolument engagée dans la digitalisation de ses métiers et de ses prestations. Elle a pu traiter à ce jour 722 473 inscriptions dont 139 114 hypothèques. Elle établit en moyenne et annuellement 305 290 transactions immobilières dont 57 422 dans la ville de Casablanca et 278 069 autres inscriptions.[2]
Selon le rapport Doing Business 2020 l’obtention d’un permis de construire s’effectue en 16 jours tandis que le transfert de propriété se fait en 81 jours et le délai d’exécution des contrats est de 60jours.[3] Cela coute environ 3.3% de la valeur du bien à construire.[4]
Le secteur de l’immobilier marocain comprend deux types d’agents : formels et informels. Cependant le secteur immobilier informel occupe depuis toujours une part plus importante que le secteur formel qui tente de se professionnaliser. Malheureusement, cette professionnalisation rencontre de nombreuses difficultés de mise en place à tel point que l’Association marocaine des agents immobiliers a été dissoute.
L’absence de biens sociaux, de biens à faible valeur immobilière couplés au prix élevés du m² dans certaines zones ne permet plus à la majorité des ménages de posséder un bien. Ceux-ci optent donc pour la location. La location d’un bien est possible à partir de 2 000 MAD (224 US$) mensuel pour un appartement entre 50 et 70m² qui se compose d’un salon, d’une cuisine, d’une chambre et d’une salle de bain. Le prix de location varie à la hausse en tenant compte de paramètres comme la localisation, la nature ou l’état du bien.
La crise sanitaire a eu et continue d’avoir des impacts négatifs sur l’économie. En ce qui concerne le secteur de l’immobilier, l’offre de biens a chuté mais la demande est en augmentation. En majorité cependant, une grande stabilité dans l’évolution des prix des appartements règne dans certaines villes comme Casablanca, Rabat ou Agadir. En ce qui concerne les villas, ce sont les villes de Rabat, Témara et Bouskoura (avec respectivement -4%, -2% et +2%) qui font preuve de stabilité dans les prix pour le premier trimestre 2021.[5]
[1] Haut-commissariat au plan (2021). Les indicateurs sociaux du Maroc, Edition 2020 https://www.hcp.ma/downloads/Indicateurs-sociaux_t11880.html Pg 260 (Consulté le 15 septembre 2021)
[2] Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (2021). www.ancfcc.gov.ma : Chiffres clés. https://housingfinanceafrica.org/app/uploads/Maroc.pdf (Consulté le 1er septembre 2021).
[3] Banque Mondiale (2021). francais.doingbusiness.org: Mesurer la règlementation des affaires. https://francais.doingbusiness.org/fr/rankings (Consulté le 1er septembre 2021).
[4] Banque Mondiale (2020). doingbusiness.org : Doing business 2020. https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/m/morocco/MAR.pdf (Consulté le 1er septembre 2021).
[5] Chantiers du Maroc (2021). chantiersdumaroc.ma : Mubawab dresse le bilan de l’impact de la pandémie de Covid-19 sur l’immobilier. 04 Mai 2021. https://chantiersdumaroc.ma/actualites/immobilier/mubawab-dresse-bilan-impact-de-covid-19-sur-limmobilier/Consulté le 1er septembre 2021).
Politique et réglementation
Le gouvernement marocain multiplie les actions en faveur de l’accès au logement abordable par sa population. En plus de mettre en place des programmes pour les plus pauvres, il s’attèle à faire de sorte que la législation soit en faveur de la réussite de ses initiatives.
La création de la Société Nationale Immobilière du Maroc lui permet d’intervenir directement sur le marché immobilier mais aussi de manière indirecte via la signature de partenariats et de conventions avec les promoteurs privées.
En ce qui concerne les banques, la banque centrale a abaissé à deux reprises le taux directeur de 75 points de base au total le ramenant à 1.50%, son plus bas niveau historique. Elle a mis en place des lignes de refinancement spécifiques au profit des associations de micro-crédit et des banques participatives.[1]
En réponse à la pandémie, le gouvernement a créé un Fonds spécial pour la gestion de la pandémie et l’élan de solidarité des entreprises et de la population. Cela a permis de soutenir les ménages et les entreprises. Ainsi 5.5 millions de ménages ont reçu des transferts monétaires directs et plus de 66 000 entreprises ont bénéficié de crédits garantis d’un montant qui a atteint à fin 2020 plus de 55 milliards MAD (US$6 157 770 575).[2]
Plusieurs autres décisions ont été prises au profit des ménages et des entreprises comme :
- la suspension du paiement des charges sociales jusqu’au 30 juin 2020,
- la mise en place d’un crédit à taux zéro pour les auto-entrepreneurs impactés par la crise de la Covid-19 pouvant atteindre un montant de 15 000 MAD (1 679 US$).
- le versement d’indemnités dans le cadre de l’opération « Tadamon » aux travailleurs du secteur informel allant, selon la taille du ménage, de 800 à 1 200 MAD par mois (90 US$ à 134 US$)
- l’exonération des droits de bail pour les locataires des locaux des Habous[3] destinés au commerce, aux métiers, aux services et à l’habitation
- le report des échéances des crédits à la consommation, automobiles ou immobiliers pour les particuliers dont le revenu a été affecté par la crise
En ce qui concerne le volet législatif, le gouvernement a instauré dans le cadre de la loi de finances rectificative, des dispositions incitatives consistant notamment en une réduction temporaire de 50% des droits d’enregistrement pour les transactions portant sur les logements ou terrains à usage d’habitation dont le prix n’excède pas 2.5 millions MAD (279 899 US$).[4]
[1] Banque AL-MAGHRIB (2021) bkam.ma : Rapport annuel 2020. https://www.bkam.ma/Publications-statistiques-et-recherche/Publications-institutionnelles/Rapport-annuel-presente-a-sm-le-roi/Rapport-annuel-2020 (Consulté le 30 Août 2021) Pg.iv.
[2] Banque AL-MAGHRIB (2021) bkam.ma : Rapport annuel 2020. https://www.bkam.ma/Publications-statistiques-et-recherche/Publications-institutionnelles/Rapport-annuel-presente-a-sm-le-roi/Rapport-annuel-2020 (Consulté le 30 Août 2021) Pg.ii
[3] Institution du droit musulman d’après laquelle le propriétaire du bien le rend inaliénable pour en affecter la jouissance au profit d’une œuvre pieuse ou d’utilité générale
[4] Banque AL-MAGHRIB (2021) bkam.ma : Rapport annuel 2020. https://www.bkam.ma/Publications-statistiques-et-recherche/Publications-institutionnelles/Rapport-annuel-presente-a-sm-le-roi/Rapport-annuel-2020 (Consulté le 30 Août 2021) Pg 36
Opportunités
Malgré la crise sanitaire, le secteur immobilier marocain est porteur de nombreuses opportunités. La demande de biens, particulièrement de biens abordables est énorme et toujours en croissance. Le déficit présent représente à lui seul un énorme marché pour tout investisseur désireux d’intervenir dans ce pays. Avec une population active 4 169 000[1] dont l’âge est compris entre 18 et 24 ans, la demande de logements ne fait qu’augmenter.
Les agents immobiliers, en plus de continuer dans cette voix de professionnalisation, doivent aussi penser autrement leur métier. La technologie offre de nouvelles méthodes de travail comme les visites virtuelles via la réalité augmentée ou la mise en place de plate-forme de communication en ligne pour organiser des journées portes ouvertes virtuelles. La crise a permis de mettre en exergue qu’il est indispensable de dématérialiser le plus possible afin d’avoir de la fluidité et de la réactivité.
Le gouvernement doit continuer de jouer son rôle non seulement de régulateur mais aussi d’acteur en créant les conditions pour un assainissement et une redynamisation du secteur. Cela passe par une réforme de la fiscalité en matière d’habitation, la mise en place d’un régulateur indépendant en charge d’identifier les besoins de manière rigoureuse, d’assurer l’adéquation entre l’offre et la demande de logements sociaux à la fois en nombre et en type de produits.
[1] Haut-commissariat au plan (2021). Population d’âge actif (en milliers) pour l’ensemble du Maroc : 1960-2050. https://www.hcp.ma/Population-par-groupes-d-ages-fonctionnels-1960-2050_a681.html (Consulté le 11 septembre 2021).
Accès aux données sur le financement du logement
Les données sur le financement du logement au Maroc sont accessibles. La plupart des données sont actualisées annuellement et elles sont publiques.
- La banque centrale du Maroc (AL-MAGHRIB) qui publie annuellement le rapport annuel sur la supervision bancaire et le rapport annuel présenté à Sa Majesté le Roi. Ce sont des rapports sur l’économie en général. (bkam.ma)
- Le Haut-commissariat au Plan est l’organisme chargé de la production, de l’analyse et de la publication des statistiques officielles au Maroc. Il collecte des données à intervalle régulier et variant selon le type de données. Elles sont disponibles sur leur site internet. (hcp.ma)
- Le Ministère de l’Aménagement du Territoire National, de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la Politique de la Ville se charge de mettre en œuvre la politique définie par le gouvernement concernant l’Habitat et la ville. Les collecte de données ne sont pas aussi fréquentes que celles de la banque centrale mais elles sont également accessibles gratuitement. (mhpv.gov.ma)
Informalité urbaine
Le Maroc s’est très tôt doté de plusieurs instruments afin d’organiser l’urbanisation des villes et cadrer la planification urbaine de ces dernières. Ceux-ci se matérialisent en documents d’urbanisme dont l’objectif est l’appréhension des modes d’utilisation des sols, et plus généralement de répondre spatialement aux objectifs tracés en ce qui concerne les grandes questions du logement, infrastructure équipement.
Les documents d’urbanisme, au nombre de 4, sont :
- Le Plan d’Aménagement et le Plan de Développement des Agglomérations Rurales qui sont des documents d’urbanisme règlementaire qui définissent le droit d’utilisation du sol à l’intérieur des territoires auquel ils s’appliquent
- le Schéma Directeur d’Aménagement Urbain qui est un outil de planification urbaine qui dresse, pour un horizon temporel défini, généralement 25 ans, les grandes lignes du développement intégré des agglomérations urbaines et leurs zones d’influence directe.
- le Plan de Zonage qui est un document qui régit l’utilisation du sol dans une zone
En 2014, le Maroc dénombrait environ 13% de sa population vivant dans des bidonvilles. Mais en 2018, ce chiffre était de 9%.[1] Cette baisse est le résultat du programme «Villes Sans Bidonvilles» mis en place par le gouvernement le 24 juillet 2004. Cette lutte contre l’habitat insalubre se poursuit car le pays a un taux d’urbanisation de 63.4%.
Avec un taux de croissance de la population pour l’année 2020 d’environ 1.1%, le Maroc est en passe de généraliser l’approvisionnement en eau à toute sa population. Selon le directeur général de l’Office national de l’électricité et de l’eau potable (ONEE), Abderrahim El Hafidi, « le taux d’accès à l’eau potable en milieu rural a atteint 97% et 100% en milieu urbain » en 2018.
[1] Banque Mondiale (2021). donnees.banquemondiale.org: population vivant dans les bidonvilles (% de population urbaine). https://donnees.banquemondiale.org/indicator/EN.POP.SLUM.UR.ZS?end=2015&start=1990 (Consulté le 15 Septembre 2021).
Sites web
- La banque centrale du Maroc (Al-Maghrib) bkam.ma
- Le Haut-commissariat au plan hcp.ma
- Le ministère de l’Aménagement du territoire National, de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la politique de la ville mhpv.gov.ma
- La banque mondiale banquemondiale.org/
- Le Centre for Affordable Housing Finance housingfinanceafrica.org