Financement du logement : Maroc
Vue d'ensemble
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Le Maroc a une population de 37 344 787 personnes, avec une forte concentration dans les régions métropolitaines. La population rurale était passée de 71 % en 1970 à 36 % en 2021. En conséquence, environ 9,2 % de la population urbaine vivaient dans des bidonvilles, des établissements informels ou des logements insalubres. Cela est dû à des causes telles que le changement climatique, l’urbanisation et la rareté des logements abordables. Malgré les efforts de toutes les parties prenantes, le Maroc fait face à une pénurie de 400 000 logements abordables.
En 2021, le Maroc avait un taux de chômage inférieur à 13% et un taux d’inflation de 1,4%. Cette reprise s’explique principalement par des récoltes céréalières robustes. Le mécanisme de taux de change flexible du pays, en place depuis plus de trois ans, a permis au dirham de s’apprécier de 1,8% contre le dollar américain et de 5,7% contre l’euro. Ces chiffres ont permis au vaste secteur bancaire marocain, plus avancé que celui de la plupart des pays africains, de maintenir une politique de taux d’intérêt bon marché.
Après une baisse de 4,4 % en 2020, le nombre de crédits immobiliers s’est redressé de 20,1 %. Pour l’année 2021, le taux d’intérêt moyen pratiqué par les banques sur les prêts immobiliers était de 4,24 %. Les prêts garantis par le gouvernement ont grimpé de 10 % après avoir chuté de 2,3 % en 2020. En 2021, ces prêts sociaux totaliseront 41,3 milliards de Dhs (4 107 123 033 USD). En termes monétaires, le montant brut du financement du logement en 2021 était de 248,4 milliards de Dhs (24,702 milliards de dollars US), soit une augmentation de 4,5 % par rapport à l’année précédente.
Le logement au Maroc est d’un coût prohibitif, et cela va au-delà de la location immobilière. A Casablanca, par exemple, un nouvel appartement dans le quartier CS-HH11 coûte 10 000 Dhs (environ 994 USD) par m2. Ces prix comprennent tous les coûts fixes, tels que l’utilisation de l’eau et de l’électricité.
Le changement climatique a un impact sur le Maroc. La rareté de l’eau a eu une influence considérable sur l’agriculture. Le changement climatique est également un contributeur majeur aux déplacements de population des zones rurales vers les zones urbaines. Le gouvernement a créé une stratégie nationale de gestion des risques de catastrophes naturelles (2021-2030). Il a également mis en place un portail vers le Programme intégré de gestion des risques de catastrophe et de résilience (FLCN) par l’intermédiaire du ministère de l’Intérieur.
L’utilisation d’outils numériques pour mieux connecter les promoteurs immobiliers à leur marché cible contribuerait à l’alignement du logement. L’État doit continuer à favoriser et à maintenir un environnement propice à la croissance économique. L’inclusion des demandes de crédit et d’autres documents sur les sites Web des banques commerciales permet aux utilisateurs d’accéder facilement aux informations et devrait être poursuivie.
Pour en savoir plus sur le secteur du financement du logement au Maroc, y compris les principales parties prenantes, les politiques importantes et l’abordabilité du logement:
- Introduction
- Accès à la finance
- Abordabilité
- Offre de logements
- Marchés immobiliers
- Politique et législation
- Opportunités
- Disponibilité des données sur le financement du logement
- Applications vertes pour le logement abordable
- Sites web
Maroc
Introduction
Le secteur du logement au Maroc est un secteur qui comprend de multiples intervenants dont le gouvernement, les banques, les promoteurs immobiliers, des agents immobiliers (formels et informels) et les principaux acteurs que sont les demandeurs de logements abordables. Ce secteur souffre d’un déficit d’environ 400 000 logements abordables.[1] Ce déficit résulte de multiples facteurs comme le changement climatique ou le coût élevé des matériaux de construction, surtout depuis le début de la guerre en Ukraine en février 2022.
Ce pays, avec un taux démographique de 1,2 % en 2021,[2] compte 37 344 787 habitants[3] qui sont répartis d’une manière inégale sur le territoire, avec une forte concentration des populations dans les zones urbaines. La population rurale qui était de 71 % en 1970 a été drastiquement réduite à 36 % en 2021[4], ce qui a aggravé les problèmes de logements préexistant dans les villes. Il en résulte qu’en 2020, environ 9,2 % de la population urbaine vivait dans des bidonvilles, des établissements informels ou des logements inadéquats.[5]
Pour l’année 2021, le pays a enregistré un taux de chômage en deçà des 13 %[6], une inflation de 1,4 % [7] et un taux de croissance de 7,4 % contre 6,3 % en 2020. Ce rebond s’explique majoritairement par de bonnes récoltes de céréales.[8] Ces bons chiffres ont permis au vaste système bancaire marocain, qui est plus avancé que la majorité des autres pays du continent, de maintenir une politique abordable en termes de taux d’intérêt. Ainsi, le taux moyen pour les prêts aux logements était de 4,24 % en 2021, en baisse de 9 points de base par rapport à 2020.[9] Le régime de change flexible dans lequel s’inscrit le pays depuis plus de trois années permet à la monnaie locale, le Dirham (Dhs) de s’apprécier de 1,8 % par rapport au dollar américain et de 5,7 % par rapport à la monnaie européenne, l’euro.[10]
Le gouvernement marocain a pris un certain nombre de mesures, en lien avec la banque centrale, et cela malgré la crise, afin de maintenir et même de renforcer ses investissements dans le logement. Parmi ces mesures figure la finalisation des traitements prudentiels et comptables à adopter par les banques pour mitiger les risques induits par la détention des stocks d’actifs immobiliers acquis par voie de dations en paiement ou de vente auprès des débiteurs en difficulté.[11]
Les prêts encouragés par l’État, pour leur part, ont vu leur encours se redresser de 10 %, après une baisse de 2,3 % en 2020. Ils se sont ainsi établis à 41,3 milliards Dhs (4 107 123 033 US$).[12]
De même que tous les pays du monde, le Maroc subit aussi les effets du changement climatique. Ces changements impactent en grande partie son agriculture (l’eau devenant plus rare) et donc son économie du fait de l’importance de ses exportations de denrées céréalières. Ces changements climatiques constituent l’une des causes des déplacements des populations des zones rurales vers les zones urbaines. Ces changements, par ricochet, sont aussi des causes du problème de logements.
Face à ces nombreux défis et dans le but de lutter contre leurs effets néfastes, en 2019, le ministère de l’Aménagement du Territoire National, de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la Politique de la Ville a soumis à ses partenaires, notamment la Nama Facility, une proposition de projet qui a pour but d’améliorer les performances énergétiques des logements marocains. Le projet se focalise sur les secteurs de logements sociaux et moyen standing et privilégie la construction de logements (environ 12 000) dont la performance énergétique dépasse le minimum requis par les exigences réglementaires en vigueur au Maroc.[13]
Le gouvernement a élaboré une stratégie Nationale de la Gestion des Risques de Catastrophes Naturelles (2021-2030) qui s’articule autour de trois principaux objectifs. Ce sont tout d’abord l’amélioration de la connaissance et l’évaluation des risques, ensuite la promotion de la prévention des risques en vue de renforcer la résilience et l’amélioration de la préparation aux catastrophes naturelles pour un relèvement rapide et une reconstruction efficace, visant à combiner les synergies nécessaires dans une approche participative intégrée afin de renforcer la coordination des efforts déployés en la matière d’une part, et d’autre part, garantir la mise en place de ses plans d’action.[14]
Il a aussi créé via le ministère de l’intérieur un portail vers le Programme de Gestion Intégrée des Risques de Catastrophes Naturelles et de la Résilience (FLCN). Ce site a pour but de garantir l’accès public à l’information concernant la gestion des risques de catastrophes naturelles telles que les inondations, les glissements de terrains ou encore les phénomènes d’érosion. Il fournit aussi des renseignements sur l’éligibilité des projets devant bénéficier du soutien du FLCN et sur les critères de leur sélection.
[1] Reall. (2021). Morocco – Market Shaping Indicators. https://reall.net/msi/morocco/ (Consulté le 20 septembre 2022).
[2] Banque mondiale. Croissance de la population (% annuel) – Morocco. https://donnees.banquemondiale.org/indicateur/SP.RUR.TOTL.ZS?locations=MA (Consulté le 23 août 2022).
[3] Banque mondiale. Population, total – Maroc. https://data.worldbank.org/indicator/ SP.POP.TOTL ?locations=MA. (Consulté le 23 août 2022).
[4] Banque mondiale. Population rural. (% de la population totale) – Morocco. https://donnees.banquemondiale.org/indicateur/SP.RUR.TOTL.ZS?locations=MA. (Consulté le 23 août 2022).
[5] Reall.net (2022). Indicateurs clés. https://reall.net/msi/morocco/. (Consulté le 15 septembre 2022).
[6] Banque mondiale. Chômage, total (% de la population) (estimation modélisée OIT) – Morocco. https://donnees.banquemondiale.org/indicateur/SL.UEM.TOTL.ZS?locations=MA (Consulté le 23 août 2022).
[7] Banque mondiale. Inflation, prix à la consommation (% annuel) – Morocco. https://donnees.banquemondiale.org/indicateur/FP.CPI.TOTL.ZG?locations=MA (Consulté le 23 août 2022).
[8] Banque mondiale. Maroc Présentation. https://www.banquemondiale.org/fr/country/morocco/overview (Consulté le 23 août 2022).
[9]Banque AL-MAGHRIB (2021). Rapport annuel sur la supervision bancaire 2021. bkam.ma/Publications-statistiques-et-recherche/Publications-institutionnelles/Rapport-annuel-sur-la-supervision-bancaire/Rapport-annuel-sur-la-supervision-bancaire-exercice-2021 (Consulté le 23 août 2022). Pg. 84.
[10] Banque AL-MAGHRIB (2021).Rapport annuel présenté à SM le Roi. bkam.ma/Publications-statistiques-et-recherche/Publications-institutionnelles/Rapport-annuel-presente-a-sm-le-roi. (Consulté le 23 août 2022). Pg. 124.
[11] Banque AL-MAGHRIB (2021). Rapport annuel sur la supervision bancaire 2021. https://www.bkam.ma/Publications-statistiques-et-recherche/Publications-institutionnelles/Rapport-annuel-sur-la-supervision-bancaire (Consulté le 8 septembre 2022). Pg. 3.
[12] Banque AL-MAGHRIB (2021). Rapport annuel sur la supervision bancaire 2021. https://www.bkam.ma/Publications-statistiques-et-recherche/Publications-institutionnelles/Rapport-annuel-sur-la-supervision-bancaire/Rapport-annuel-sur-la-supervision-bancaire-exercice-2021 (Consulté le 23 août 2022). Pg. 83.
[13] Akram Guendouli. (2019). Logement intégrant l’efficacité énergétique : la NAMA Facility octroie une aide de 20 millions d’euros au Maroc. 11 septembre 2019. La VIE ECO. https://www.lavieeco.com/economie/energie/logements-integrant-lefficacite-energetique-la-nama-facility-octroie-une-aide-de-20-millions-deuros-au-maroc/ (Consulté le 23 août 2022).
[14] Ministère de l’intérieur (2022). Portail national Programme de gestion intégrée des risques de catastrophes naturelles et de la résilience. https://www.gestionrisques.ma/programme-gestion-risques/vers-strategie-nationale.aspx (Consulté le 16 septembre 22).
Accès à la finance
Le système bancaire du Maroc est très vaste et en avance sur de nombreux pays africains. Ce système comprend 89 établissements de crédit et organismes assimilés dont 24 banques, 28 sociétés de financement et 11 associations de micro-crédit. Il est organisé à travers un réseau de 6 056 agences bancaires dans le pays mais aussi 51 filiales et 22 succursales à l’étranger pour un effectif total de 75 075 collaborateurs.[1]
Au Maroc, le nombre d’hommes qui détiennent au moins un compte bancaire est établi à 8,8 millions à fin 2021 contre 5,4 millions pour les femmes.[2] Aucune législation n’interdit aux femmes seules d’accéder au crédit ou d’acheter une propriété. Malgré cela, le parcours des femmes seules vers l’acquisition de la propriété reste complexe au regard des fondements profonds de la structure de la société marocaine très patriarcale.
Après une baisse de 4,4 % en 2020, le nombre de crédits à l’habitat s’est redressé de 20,1 % pour atteindre un montant de 30, 2 milliards Dhs (3 003 271 564 US$). En parallèle le nombre de bénéficiaires de ces crédits a connu une augmentation pour atteindre 75 321 clients, soit une hausse de 18,7 %.[3] Ces augmentations ont été en partie rendues possibles grâce à la Loi de Finances 2021 qui a introduit des mesures pour faciliter l’accès aux logements et dynamiser le marché de l’immobilier. Parmi les mesures prises (mais dont le terme a été porté au 30 juin 2021), existait par exemple la réduction des droits d’enregistrement au profit des actes d’acquisition des biens immobiliers destinés à l’habitation principale. Par conséquent, parmi ces nouveaux clients bénéficiaires de crédits, plus nombreux sont ceux qui ont profité des prêts encouragés par l’État (en hausse de 28,7 %) que ceux qui ont contracté un prêt libre (en hausse de 14,7 %).[4] Ainsi, la nouvelle politique gouvernementale a ouvert l’accès au crédit immobilier à des Marocains qui ne pouvaient que difficilement voire pas y accéder.
La procédure pour obtenir un crédit immobilier au Maroc peut être considérée comme simple. En effet, tout marocain disposant d’un accès à internet peut déposer une demande de crédit dans la plupart des banques commerciales. Cependant, la majorité des demandeurs se rendent directement dans les agences bancaires afin d’effectuer leur demande ou lorsqu’ils souhaitent être mieux aiguillés pour obtenir le crédit qui correspond davantage à leurs besoins, profil et capacités. Bien que les banques recueillent les informations liées au genre du client lors de la procédure de la demande de crédit, elles n’effectuent pas systématiquement de ventilation par genre dans leurs statistiques de crédits. Cette dernière barrière rend plus difficile l’accès à cette donnée, et ainsi l’adaptation des offres aux besoins et conditions de chaque genre.
La forte concurrence au sein du secteur bancaire oblige les acteurs à proposer des taux très abordables à leurs clients. En effet, le taux d’intérêt moyen appliqué par les banques aux crédits à l’habitat était de 4,24 % pour l’année 2021. Cette réduction du taux d’intérêt a ainsi favorisé l’accès et, partant, le recours plus fréquent à l’emprunt. Ainsi, le montant moyen des prêts bancaires s’est apprécié de 5 000 Dhs (équivalent à 497 US$) par rapport à l’année précédente pour atteindre 401 000 Dhs (équivalent à 39 878 US$).[5] Le nombre de crédits consentis a connu une hausse, passant de 25 171 crédits accordés en 2020 à 30 235 en 2021. A titre d’exemple, sous réserve d’acceptation de la demande, le Crédit Agricole Maroc propose un financement de l’acquisition du logement principal ou secondaire (ou sa construction) pour une durée pouvant atteindre 25 ans avec une souplesse de remboursement des mensualités et en ayant un libre choix du type de taux (fixe ou variable plafonné).[6]
En termes monétaires, le montant brut des financements destinés à l’habitat était de 248,4 milliards Dhs (équivalent à 24 702 405 846 US$) en 2021, en hausse de 4,5 % par rapport à l’année antérieure.
Les prêts encouragés par l’État ont augmenté de 10 % après une baisse de 2,3 % en 2020. Ces prêts sociaux se sont ainsi établis à 41,3 milliards Dhs (équivalent à 4 107 123 033 US$), répartis entre plusieurs fonds à vocation sociale.
En effet, parmi ces prêts sociaux 22,7 milliards Dhs (équivalent à 2 257 425 977 US$) ont été consentis au titre des Fonds de garantie de prêts destinés à financer l’accès à la propriété des adhérents de la Fondation Mohammed VI de Promotion des Œuvres Sociales de l’Education-Formation (FOGALEF) d’une part, et d’autre part au titre du fonds de garantie des prêts au logement en faveur du personnel du secteur public (FOGALOGE). Ce programme permet au personnel du secteur publique de se faire financer jusqu’à 80 % du coût d’achat ou de construction de leur logement à condition que cela se fasse dans le cadre du programme Habitat Menaçant Ruine (HMR).
Les prêts sociaux ont également permis de financer 1, 1 milliard Dhs (équivalent à 109 390 686 US$) au titre de l’Habitat Bon Marché. La logique derrière ces différents programmes et fonds étant d’une part de permettre à une grande majorité de la population d’accéder à des crédits pour leur logement et d’autre part de rassurer les banques en cas de défaut de paiement de l’emprunteur.
Ainsi, pour leurs parts, les financements Mourabaha immobilière[7] se sont établis à 12,1 milliards Dhs (équivalent à 1 203 297 547 US$), en hausse de 41,6 % après 48,9 % une année auparavant.[8] Dans leur processus de crédit, les banques ont pour politique de ne jamais dépasser le ratio de 33 % des revenus du ménage. Les financements destinés à l’habitat sont ainsi importants au Maroc. L’existence des prêts sociaux et de larges Fonds de garantie destinés aux ménages les plus modestes représente un réel levier pour parvenir à répondre à l’importante demande en logements et surtout à l’accès au logement des plus défavorisés.
L’État marocain a fait de l’accès au logement pour l’ensemble de la population l’une de ses grandes priorités. Pour cela, il poursuit les efforts déjà entrepris avec les promoteurs immobiliers à travers les différents fonds FOGARIM, FOGALEF ou FOGALOGE et les programmes qui y sont associés : le Programme des logements sociaux à 250 000 Dhs (équivalent à 24 862 US$) ou encore le Programme de logements sociaux à 140 000 Dhs (équivalent à 13 922 US$).
[1] Banque Al-MAGHRIB (2021). Rapport annuel sur la supervision bancaire 2021. https://www.bkam.ma/Publications-statistiques-et-recherche/Publications-institutionnelles/Rapport-annuel-sur-la-supervision-bancaire/Rapport-annuel-sur-la-supervision-bancaire-exercice-2021 (Consulté le 23 août 2022). Pg. 22.
[2] Banque Al-MAGHRIB (2021). Rapport annuel sur la supervision bancaire 2021. https://www.bkam.ma/Publications-statistiques-et-recherche/Publications-institutionnelles/Rapport-annuel-sur-la-supervision-bancaire/Rapport-annuel-sur-la-supervision-bancaire-exercice-2021 (Consulté le 23 août 2022). Pg. 8.
[3] Banque Al-MAGHRIB (2021). Rapport annuel sur la supervision bancaire 2021. https://www.bkam.ma/Publications-statistiques-et-recherche/Publications-institutionnelles/Rapport-annuel-sur-la-supervision-bancaire/Rapport-annuel-sur-la-supervision-bancaire-exercice-2021 (Consulté le 24 août 2022). Pg. 83.
[4] Banque Al-MAGHRIB (2021). Rapport annuel sur la supervision bancaire 2021. https://www.bkam.ma/Publications-statistiques-et-recherche/Publications-institutionnelles/Rapport-annuel-sur-la-supervision-bancaire/Rapport-annuel-sur-la-supervision-bancaire-exercice-2021 (Consulté le 24 août 2022). Pg. 83.
[5] Banque Al-MAGHRIB (2021). Rapport annuel sur la supervision bancaire 2021. https://www.bkam.ma/Publications-statistiques-et-recherche/Publications-institutionnelles/Rapport-annuel-sur-la-supervision-bancaire/Rapport-annuel-sur-la-supervision-bancaire-exercice-2021 (Consulté le 24 août 2022). Pgs. 83-84.
[6] Crédit agricole Maroc. Crédit immobilier SAKANE. https://www.creditdumaroc.ma/particulier/credit-immobilier-sakane (Consulté le 24 août 2022).
[7] Prêts sans intérêts
[8] Banque AL-MAGHRIB (2021). Rapport annuel sur la supervision bancaire 2021. bkam.ma/Publications-statistiques-et-recherche/Publications-institutionnelles/Rapport-annuel-sur-la-supervision-bancaire/Rapport-annuel-sur-la-supervision-bancaire-exercice-2021 (Consulté le 23 août 2022). Pg. 83.
Abordabilité
Malgré la baisse d’un taux de chômage qui est passé de 11,9 % en 2020 à 12,3 % en 2021 (10,9 % chez les hommes et 16,8 % chez les femmes)[1] et le recul apparent du taux de pauvreté (1,7 % en 2019[2]), la difficulté pour les Marocains de se loger à un prix abordable continue de progresser. Dans les grandes agglomérations, le coût le plus bas pour la location d’une maison de type standard, comprenant deux chambres, un salon et une salle de bain est de 2 000 Dhs (équivalent à 199 US$). Ce prix reste élevé au regard du salaire moyen qui était de 1 793 Dhs (équivalent à 178,31 US$) par personne et par mois au niveau national et de 2 083 Dhs (équivalent à 207,15 US$) par mois et par personne en milieu urbain en 2020.[3] Par exemple, le salaire d’un professeur au collège varie entre 4 000 et 6 000 Dhs (soit entre 400 et 600 US$) tandis que celui d’un professeur de lycée oscille entre 4 500 et 8 000 US$ (soit entre 450 et 800 US$).[4]
Conscient de toutes ces difficultés, l’État marocain mène des politiques qui ont pour but de favoriser l’acquisition de logements abordables. Cependant, face aux difficultés d’obtention des logements abordables dues en grande partie à la forte demande et à l’offre réduite, certains ménages optent pour l’achat de terrains en vue d’y faire construire leur logement. Pour ce qui est de l’achat des terrains constructibles, les prix varient en fonction de différents critères comme la ville, la localisation ou la superficie du bien dans cette ville. Par exemple, dans la ville de Casablanca, le prix au m² pour l’achat d’un appartement récent est de 10 000 Dhs (soit environ 994 US$) dans la zone CS-HH11. En revanche, pour un même bien, le prix d’achat baisse à 7 000 Dhs (soit environ 696 US$) dans la zone CS-HH27.[5]
Le logement au Maroc est ainsi peu abordable, mais cela ne s’arrête pas à l’achat/la location du bien, En effet, à ces coûts s’ajoutent tous les frais fixes tels que les dépenses de consommation d’eau et d’électricité. Ces dépenses de consommation dont les montants peuvent monter jusqu’à 1 400 (soit l’équivalent de 139 US$) conduisent à des mouvements de la part des populations qui ont du mal à y faire face.[6]
Les banques, faisant partie intégrante de la société marocaine et conscientes de toutes ces demandes, mettent en place des offres prenant en compte les réalités des ménages. Pour cela, chaque dépôt de demande de prêt est examiné de manière particulière en tenant compte de la spécificité du demandeur. Elles gardent tout de même certaines pratiques générales comme la mensualité qui n’excède pas 33 % du revenu du ménage.
[1] Haut-Commissariat au Plan (HCP) (2022). Chiffres clés 2022. https://www.hcp.ma/downloads/?tag=Chiffres+cl%C3%A9s&p=20 (Consulté le 25 août 2022). Pg. 2.
[2] Haut-Commissariat au Plan (HCP) (2022). Revenus et conditions de vie. https://www.hcp.ma/Revenu-conditions-de-vie_r443.html (Consulté le 27 août 2022)
[3] Haut-Commissariat au Plan (HCP) (2021). Revenus des ménages Niveaux, sources et distribution sociale. Note_Revenus des Ménages_Niveaux, Sources et Distribution Sociale_Fr.docx. 28 avril 2021. https://www.hcp.ma/Revenus-des-menages-Niveaux-sources-et-distribution-sociale_a2697.html (Consulté le 4 septembre 2022). Pg. 2.
[4] Etudiant.ma (2020). Professeur de lycée et collège. https://www.etudiant.ma/metiers/professeur-de-lycee-et-college (Consulté le 27 août 2022).
[5] Slideshare (2015). Référentiel DGI des prix de l’immobilier à Casablanca. https://fr.slideshare.net/Gentelmano/rfrentiel-dgi-des-prix-de-limmobilier-casablanca (Consulté le 25 août 2022). Pgs. 73-77.
[6] Maroc Hebdo. (2022). Factures salées d’eau et d’électricité – La ruine. 1 juillet 2020. Maroc Hebdo. https://www.maroc-hebdo.press.ma/factures-salees-eau-electricite (Consulté le 25 août 2022).
Offre de logements
Pour l’année 2020, 30 281 autorisations de construire ont été délivrées.[1] Ces autorisations de construire ont en partie engendré pour 2021, des livraisons totales de 13 974 900 tonnes de ciments contre 12 174 471 tonnes en 2020, soit une augmentation de 14,79 %.[2] Cependant, la demande en logements sociaux demeure élevée. Le gouvernement mène depuis plusieurs années des programmes en partenariat avec les promoteurs privés pour la construction de logements sociaux et de logements à faible valeur immobilière. Ces programmes sont de plusieurs types tels que le logement à Faible VIT à 140 000 Dhs (13 922 US$), le logement social à 250 000 Dhs (24 862 US$), le logement destiné à la classe moyenne et le programme Ville Sans Bidonville.
Chacun de ces programmes répond aux besoins d’une tranche de la population. À ce jour, pour le programme Logement Social, parmi les 1 154 conventions signées pour la réalisation de 1 713 905 logements, 376 900 logements ont été livrés.[3] Chacun des logements livrés comprenait au minimum un salon, une chambre principale et une chambre d’enfants, une cuisine, éventuellement une buanderie et une salle d’eau composée d’une douche et de toilettes.
La construction de ces logements doit répondre au cahier des charges selon les normes en vigueur. Ainsi, la construction peut s’effectuer sur des tailles de terrains différentes mais chaque logement est bâti sur une superficie minimale de 50m². Cependant, de nombreux chantiers ont connu des ralentissements à la suite de la hausse des prix des matériaux de construction, d’une part du fait de la pandémie et d’autre part du récent conflit entre l’Ukraine et la Russie. Le rond à béton a vu son prix, initialement fixé à 6 500 Dhs la tonne (646 US$) avant la crise, se hisser à 13 000 Dhs (soit 1 293 US$) en 2021.[4] Les promoteurs immobiliers signataires de conventions établissant des délais définis de livraison avec l’État se trouvent dès lors en grande difficulté pour produire les logements escomptés, ce qui ralentit davantage la réponse au déficit en logements.
Bien avant les crises sanitaire et ukrainienne, le déficit en logements était estimé à 400 000 unités au Maroc en 2017,[5] et les causes étaient déjà multiples. D’une part, le manque de moyens de l’administration qui ne lui permet pas de traiter les volumes importants de dossiers soumis, et d’autres part les détournements fréquents des biens à des but de spéculation font monter les prix.[6] Les révisions fréquentes des listes des bénéficiaires à cause des problèmes évoqués précédemment contribuent elles aussi à la hausse des demandes.
Généralement, l’obtention d’un permis de construire s’effectue en 58 jours au terme de 12 procédures et cela coûte environ 3,3 % de la valeur du bien à construire.[7]
[1] Haut-Commissariat au Plan (HCP) (2022). Chiffres clés 2022. https://www.hcp.ma/downloads/?tag=Chiffres+cl%C3%A9s&p=20 (Consulté le 25 août 2022). Pg. 2.
[2] Ministère de l’Aménagement du Territoire National, de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la Politique de la Ville. (2020). Evolution des livraisons de ciment par les membres de l’Association Professionnelles des Cimentiers (APC) . http://www.mhpv.gov.ma/?page_id=964 (Consulté le 25 août 2022).
[3] Ministère de l’Aménagement du Territoire National, de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la Politique de la Ville. (2020). Logement social. http://www.mhpv.gov.ma/?page_id=964 (Consulté le 25 août 2022).
[4] HG (2022). Immobilier : ralentissement des chantiers lié à la crise des matériaux (FNPI). 17 mars 2022. Medias 24. https://medias24.com/2022/03/17/immobilier-ralentissement-des-chantiers-a-cause-de-la-crise-des-materiaux-fnpi/ (Consulté le 26 août 2022).
[5] Reall. (2021). Morocco – Market Shaping Indicators. https://reall.net/msi/morocco/ (Consulté le 4 septembre 2022).
[6] Reda Hamak (2012). Logement social, spéculation, retard dans la remise des clés… la commercialisation pose porblème. LA VIE ECO. https://www.lavieeco.com/economie/logement-social-speculation-retard-dans-la-remise-des-cles-la-commercialisation-pose-probleme-23462/ (Consulté le 16 septembre 2022)
[7] Banque Mondiale (2022). doingbusiness.org : Doing business 2020. https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/m/morocco/MAR.pdf (Consulté le 26 août 2022).
Marchés immobiliers
Le Maroc compte une variété de types de logements, tels que les maisons dites « traditionnelles » ou « modernes », les appartements ou encore les villas. Les chiffres les plus récents publiés indiquent que dans les zones urbaines 66,4 % des ménages sont propriétaires et 21 % louent le bien dans lequel ils vivent. En revanche, dans les zones rurales, 91 % des ménages sont propriétaires et seulement 1 % sont locataires. Dans l’ensemble, le taux de propriété s’élève à 74,3 % contre 14,6 % pour les locataires.[1]
L’Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC) est l’organe gouvernemental qui est en charge du foncier marocain. Cette agence compte parmi ses nombreuses missions la procédure d’immatriculation de la propriété foncière et la réalisation des travaux d’infrastructures de base relatifs aux réseaux géodésiques et de nivellement. C’est cette même agence qui établit et révise la topographie du royaume, essentielle pour déterminer les zones de construction de logements, de surcroît dans le contexte de changement climatique qui rend les populations plus vulnérables face aux catastrophes liées aux topographies telles que les inondations et les glissements de terrain. Enfin, l’ANCFCC participe, avec les départements concernés, à l’établissement des documents relatifs à l’aménagement du territoire.[2]
Pour l’année 2021, cette agence a réalisé 460 000 transactions immobilières et 187 000 hypothèques, certifié 38 000 dossiers et a contribué à satisfaire 280 000 commandes de documents cadastraux. Elle a enregistré un total de 305 290 transactions sur l’année 2021 et 1 693 987 transactions depuis 2016.[3] Toutes ces transactions concernent à la fois l’achat et la revente de biens immobiliers (neufs ou anciens) dont les volumes les plus élevés se concentrent dans les zones urbaines. La région de Casablanca-Settat enregistrant le gros du volume.[4]
Le marché immobilier marocain est très actif mais ce secteur peine encore à se professionnaliser. Il est perturbé par la présence d’intermédiaires (semsars)[5] qui n’appartiennent ni aux agences étatiques ni aux acteurs privés formels. L’activité des semsars n’est pas régulée et est ainsi ouverte à toute personne, laissant ainsi augmenter le nombre d’agents immobiliers auto-proclamés sans diplôme ni formation dans le marché de l’immobilier.[6]
[1] Ministère de l’Aménagement du Territoire National, de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la Politique de la Ville. (2020). L’Habitat en chiffres 2020. http://www.mhpv.gov.ma/wp-content/uploads/2021/09/LHABITAT-EN-CHIFFRES-2020.pdf (Consulté le 25 août 2022). Pg. 8.
[2] Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (2022). Missions et attributions. https://www.ancfcc.gov.ma/pr%C3%A9sentation/missions-et-attributions/ (Consulté le 7 septembre 2022).
[3] Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie. (2022). Chiffres clés. https://www.ancfcc.gov.ma/pr%C3%A9sentation/chiffres-cl%C3%A9s/ (Consulté le 28 août 2022).
[4] Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (2022).Chiffres clés. https://www.ancfcc.gov.ma/pr%C3%A9sentation/chiffres-cl%C3%A9s/ (Consulté le 7 septembre 2022).
[5] Appellation en Arabe, agents immobiliers informels.
[6] M Diao (2017). Agences immobilières : La profession unie contre l’informel. Vendredi 17 Mars 2017. Finances News Hebdo. https://fnh.ma/article/economie/agences-immobilieres-la-profession-unie-contre-l-informel (Consulté le 15 septembre 2022).
Politique et législation
Le royaume du Maroc a opté pour une politique de partenariat en matière de logements. Ainsi, les promoteurs privés participent aux divers programmes sociaux du gouvernement et ceux-ci en retour bénéficient d’avantages fiscaux et de facilités. Par exemple, dans le cadre du Programme de logements sociaux à 250 000 Dhs (environ 24 862 US$) il accorde aux promoteurs diverses exonérations sur l’impôt sur les sociétés, sur le revenu, sur les droits d’enregistrement et de timbre, sur les droits d’inscription sur les livres fonciers, sur la taxe professionnelle ou encore sur la taxe sur les terrains non bâtis. Les acquéreurs, eux, bénéficient du montant de la TVA afférente au logement social.[1]
Le gouvernement s’efforce de mettre en place un cadre législatif favorable pour les promoteurs immobiliers et les banques afin que l’ensemble de la population puisse accéder à des logements, notamment aux logements abordables. Ainsi, la banque centrale a reconduit l’ensemble des mesures introduites par la Loi de Finance 2021 afin d’atténuer les charges et impôts en faveur des secteurs en difficultés, dont celui du logement. Il s’agissait de la réduction des droits d’enregistrement (jusqu’en juin 2021) sur les actes portant première vente de logements sociaux et de logements à faible valeur immobilière, ainsi que les actes portant première acquisition desdits logements par les établissements de crédit et organismes assimilés dans le cadre d’un contrat « Mourabaha », « Ijara Mountahia Bitamlik » ou « Moucharaka Moutanakissa ».[2]
En matière d’écologie, le Maroc a mis en place des actions afin de réduire la consommation énergétique dans les bâtiments. La loi 47-09 sur l’efficacité énergétique promulguée le 11 Février 2010 a mis en place, entre autres, une réglementation thermique du bâtiment et des normes y afférentes. Cette loi est obligatoire depuis 2014 et concerne aussi bien la conception des bâtiments (isolation, orientation) que les matériaux de construction à utiliser (climatisation, éclairage ou encore électroménager).[3]
[1] Ministère de l’Aménagement du Territoire National, de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la Politique de la Ville. (2020). Logement social à 250 000 DHs. www.mhpv.gov.ma/?page_id=964 (Consulté le 25 août 2022).
[2] Banque Al-MAGHRIB (2021). Rapport annuel 2021. https://www.bkam.ma/Publications-statistiques-et-recherche/Publications-institutionnelles/Rapport-annuel-presente-a-sm-le-roi (Consulté le 25 août 2021). Pg. 81.
[3] Marouane Kabbaj (2022). Efficacité énergétique et logement écologique. 17 juillet 2019. Maroc Hebdo. https://www.maroc-hebdo.press.ma/efficacite-energetique-logement-ecologique (consulté le 28 août 2022).
Opportunités
Dans un monde ou la conscience écologique occupe une place de plus en plus grande et dans lequel l’innovation technologique est de plus en plus rapide, le secteur du logement au Maroc, bien qu’étant en avance sur celui de nombreux pays du continent doit encore faire d’importants progrès. Le pays doit encore s’investir davantage dans la fourniture de logements à toutes les franges de la population (la demande étant estimée à 400 000 unités) et pour cela, une coordination entre tous les acteurs qui forment l’écosystème de l’immobilier au Maroc est essentielle.
Chacun de ces acteurs y a un rôle bien déterminé et très important à jouer.
L’État doit s’efforcer de continuer de mettre en place et de favoriser un climat propice au développement. Les acteurs attendent de lui la mise en place effective d’un régulateur indépendant chargé d’identifier les besoins de manière rigoureuse, d’assurer l’adéquation entre l’offre et la demande de logements sociaux à la fois en nombre et en type de produits. Cela devra continuer de se faire en étroite collaboration avec les banques. Elles devront poursuivre avec la création de produits innovants et en adéquation avec les besoins croissants des populations. Dans ce sens, la mise en place des demandes et des simulations de crédits sur les sites internet des banques commerciales permettent aux populations d’avoir des éléments de réponse concrets rapides et en phase avec leur réalité.
Les promoteurs immobiliers par la conception, la réalisation et la livraison des biens conformément aux délais et aux conditions stipulées dans les conventions signées. L’utilisation des outils digitaux afin de s’aligner davantage avec leur clientèle cible puisqu’une grande majorité (97 %) des futurs acquéreurs débute leur recherche via internet.[1] Les agents immobiliers par le regroupement et la mise en place de règles visant à professionnaliser leur activé. Cette professionnalisation permettrait de donner un plus grand gage de crédibilité vis-à-vis de leurs clients.
[1] LE MATIN (2022). 2021, année de tous les défis pour le marché immobilier. 27 juin 2021. LE MATIN. https://lematin.ma/journal/2021/2021-annee-defis-marche-immobilier/360655.html (Consulté le 27 août 2022).
Disponibilité des données sur le financement du logement
De nombreuses données sur le logement au Maroc existent et sont accessibles au grand public. La grande majorité de ces données est consultable en ligne et est à jour.
- La banque centrale du Maroc (AL-MAGHRIB) publie annuellement le rapport annuel sur la supervision bancaire traitant de tout ce qui est en rapport avec le système bancaire et son activité à l’échelle nationale et internationale. Elle édicte aussi le rapport annuel sur la santé économique du pays dans sa globalité, présenté à Sa Majesté le Roi chaque année. (bkam.ma)
- Le Haut-commissariat au Plan est l’organisme chargé de la production, de l’analyse et de la publication des statistiques officielles au Maroc. Il collecte la grande majorité de ses données annuellement et les rend disponibles sur son site internet. (hcp.ma)
- Le Ministère de l’Aménagement du Territoire National, de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la Politique de la Ville se charge de mettre en œuvre la politique définie par le gouvernement concernant l’habitat et la ville. La collecte des données est moins fréquente que pour la banque centrale mais elles sont également accessibles gratuitement. (mhpv.gov.ma)
Applications vertes pour le logement abordable
Les exportations des produits maraîchers ont atteint durant l’année 2019 un volume de l’ordre de 1 262 100 tonnes, contre 760 600 tonnes en 2009, enregistrant ainsi une croissance de 66 % et le volume des exportations des produits agricoles transformés a atteint durant l’année 2019 environ 422 200 tonnes, enregistrant ainsi une augmentation de 89 % par rapport à l’année 2009.[1] Sachant que le secteur agricole à lui seul constituait environ 12,1 pour cent du PIB du pays,[2] le gouvernement porte une attention particulière à la cause environnementale, et, cette attention concerne tous les secteurs de l’économie.
En ce qui concerne le secteur du logement, l’Institut Marocain de la Normalisation a sorti le « Guide du Développement Durable dans la Construction » qui a pour but d’informer, de manière générale, les acteurs territoriaux, entreprises et opérateurs publics ou privés sur l’ensemble des référentiels et normes adoptés dans le domaine de la construction durable au Maroc.[3] Il existe des bâtiments répondant aux normes de la certification EDGE, mais aucun d’entre eux ne fait partie des logements abordables.[4]
Pour de ce qui est des banques, elles ne proposent pas encore de produits allant dans le sens des hypothèques vertes. Des possibilités dans ce sens sont à l’étude.
Au Maroc, la principale source électrique est le charbon avec 65 % suivi par le gaz naturel avec 11 %. En ce qui concerne l’accès à l’électricité, en 2019, la couverture était de 98,5 % au niveau national (99,5 % en zone urbaine et 96,5 % en zone rurale). La couverture en eau potable se porte à 92 % au niveau national (98,1 % en zone urbaine contre 78,9 % en zone rurale).[5]
[1] Ministère de l’Agriculture, de la pêche Maritime, du Développement Rural et des Eaux et Forêts (2022).Exportations. https://www.agriculture.gov.ma/fr/programme/exportation (Consulté le 28 août 2022).
[2] Banque mondiale (2022). Agriculture, valeur ajoutée (% du PIB) – Morocco. https://donnees.banquemondiale.org/indicator/NV.AGR.TOTL.ZS?end=2019&locations=MA&start=1965. (Consulté le 8 septembre 2022).
[3] Institut Marocain de la Normalisation (2022). Guide du développement durable dans la construction. https://www.imanor.gov.ma/wp-content/uploads/2021/01/GDDC-ED2020.pdf (Consulté le 28 août 2022).
[4] InfoMédiaire (2021). Immobilier : Un 1er bâtiment certifié EDGE au Maroc. https://www.infomediaire.net/immobilier-un-1er-batiment-certifie-edge-au-maroc/ (Consulté le 8 Septembre 2022).
[5] Ministère de l’Aménagement du Territoire National, de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la Politique de la Ville. (2020). L’Habitat en chiffres 2020. http://www.mhpv.gov.ma/wp-content/uploads/2021/09/LHABITAT-EN-CHIFFRES-2020.pdf (Consulté le 28 août 2022). Pg. 10.
Sites web
La banque centrale du Maroc (Al-Maghrib) bkam.ma
Le Haut-commissariat au plan hcp.ma
Le ministère de l’Aménagement du territoire National, de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la politique de la ville mhpv.gov.ma
La banque mondiale banquemondiale.org/
Le Centre for Affordable Housing Finance housingfinanceafrica.org
